Новости

Чудесное возрождение10.01.2011 19:18

Рынок недвижимости ожил благодаря кредитованию новостроек и госпрограммам. // Фаина Филина, специально для Bankir.Ru

В 2010 году было отмечено две интересные тенденции. Первая – это такое колоссальное укрепление доверия к банкам со стороны населения, что вклады физлиц достигли трети всех пассивов кредитных организаций. Другая, не менее интересная тенденция, – это повышенный интерес россиян к приобретению жилья в новостройках. Строящиеся квартиры стоят заметно дешевле. Вот и манят они своими просторными площадями россиян.

Казалось бы, что связывает эти разные по характеру тенденции? Все очень просто – наличие гарантий. Причем, если на рынке депозитов ключевую роль сыграла система страхования вкладов, то на рынке строящейся недвижимости, пусть косвенно, но взяли на себя эту роль банки, активно кредитующие население в ипотечных целях. Аналогия для клиента – физического лица тут тоже довольно проста. Россияне несли свои деньги в банки, потому что Агентство по страхованию вкладов (АСВ) вернет их, если что-то нехорошее случится. Также они шли за квартирами в новостройке, если объект кредитует какой-нибудь уважаемый банк из соображений: «Ну, если кредитует этот банк, то достроят уж как-нибудь».

Хотя, безусловно, развитию тенденции усиления интереса к строящемуся жилью поспособствовали и на федеральном уровне. Речь идет о программе «Стимул», которая поддержала деньгами и гарантиями Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) банки, активно кредитующие строительные проекты. В программу включилось более 30 банков, среди которых как крупные кредитные организации (ГПБ-Ипотека, МБРР, Газпромбанк, МДМ банк, Номос-банк и т.д.), так и небольшие региональные банки («Снежинский», Тамбовкредитпромбанк, Новокузнецкий муниципальный банк и другие).

Выходит, сразу три рычага двигали рынок недвижимости в направлении новостроек. Первый, рыночный, – заведомо более низкие цены на квадратные метры, чем на вторичном рынке. Второй – готовность ряда крупных банков кредитовать застройщиков и людей. Наконец, катализатором стали программы АИЖК, которые расширили круг кредитных организаций, желающих профинансировать строительство жилья.

Рынок недвижимости ожил и начал восстанавливаться, пусть и медленнее, чем какие-то другие отрасли отошли от кризиса. Особенностью 2010 года стала переориентация застройщиков на нужды покупателя. Однако новая экономическая ситуация создала определенные ограничения. Больших денег легко, как раньше, уже не привлечь, и втридорога, как до кризиса, недвижимость уже не продать.

Это дало рынку новый виток развития – сегодняшние проекты ориентированы на клиента, основными факторами для которого является соотношение цены и качества. Пошли довольно активные сделки на вторичном рынке. Причем, опять же большое количество запущенных девелоперских проектов тормозит рост цен в сегменте готового жилья. А так бы они не против взлететь – спрос накопился за кризис. Подрос он и в денежном выражении – на тех же самых пресловутых депозитах в банках.

Достраиваем

В 2010 году расширение строительства жилья составило практически 10%. «В начале 2010 года мы прогнозировали рост ввода жилья в 2 раза, сейчас можем сказать, что рост будет в 2,5 раза», – говорил глава Минрегионразвития Виктор Басаргин в ноябре. Кроме того, он обратил внимание на возвращение на рынок жилья региональных банков – весьма положительная тенденция.

За 10 месяцев 2010 года в России было введено 37,7 млн. кв. метров жилья. По словам министра, по итогам 2010 года планируется увеличить данный показатель до 59 млн. кв. метров. «Будем надеяться, что получим эту цифру в отчетах регионов», – сказал он. А к 2020 году предполагается вводить по 90 млн. кв. метров в год, две трети из которых будут квартиры эконом-класса. «Сейчас 12–18% россиян могут взять ипотеку, тогда же это число увеличится до 30%, – подчеркнул Басаргин. – Емкость рынка ипотеки по заемщикам вырастет в 2 раза».

По словам Константина Королевского, замминистра регионального развития, антикризисными решениями удалось стабилизировать объемы жилищного строительства, сохранить базовую инфраструктуру рынка и обеспечить задел в возведении жилья на 2010 и 2011 годы в размере более 80 млн. кв. метров. При этом скромные показатели 2010 года (на 4,9% меньше, чем год назад) – «неплохой результат, учитывая, что это жилье начинало строиться в кризисные 2008–2009 годы».

Да и вообще, есть целый ряд сигналов, свидетельствующих о нарастающем оживлении рынка. Например, по словам Королевского, отмечается рост инвестиционной активности в строительстве на 10% по сравнению с 2009 годом, увеличение объемов строительных работ и активизация производства основных строительных материалов. Плюс, опять же, растет интерес к новостройкам со стороны покупателей.

Доля покупок жилой недвижимости на первичном рынке составляет порядка 18% от всех сделок. «Возросший спрос россиян на квартиры в новостройках неслучаен – стоимость как квадратного метра, так и в целом квартир значительно ниже, чем на рынке вторичного жилья, – говорит ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. – Покупатель получает жилье более комфортное и продуманное для проживания».

«Во многом эта тенденция связана с развитием ипотечных программ, которые ведущие банки готовы предоставлять для покупателей квартир в новостройках, – говорит Гарегин Аветисян, генеральный директор «Ведис-Недвижимость». – Совместные программы с крупными банками дают преимущество клиентам, которые получают дополнительную финансовую возможность для приобретения квартиры, а также застройщикам, которые в лице банка приобретают надежного партнера». Кроме того, по его словам, на популярность новостроек влияет тот факт, что инвестиции в новую жилплощадь привлекательны по причине умеренного роста стоимости вторичного жилья.

Определяющими критериями при выборе новостройки для клиентов являются сроки и качество реализованных объектов, темпы строительства и, самое главное, – доступная цена. Поэтому спрос на квартиры в объектах, подкрепленных сотрудничеством с федеральными банками и крупными частными коммерческими кредитными организациями, держится на очень высоком уровне на всех стадиях строительства.

В «Ведис-Недвижимость» работает индивидуальная схема продаж, основанная на фазировании. Оно позволяет клиентам приобрести квартиру на разных этапах строительства в зависимости от своих финансовых возможностей и степени доверия к компании и рынку в целом. «На стадии котлована мы предлагаем цены, которые на 30–35% ниже текущей рублевой стоимости квартир аналогичного качества на вторичном рынке, – говорит Гарегин Аветисян. – На последующих фазах цена увеличивается на 10–15%, но при этом остается ниже стоимости квартир аналогичного качества в близлежащих домах района».

Так, двухкомнатную квартиру площадью 63–70 кв. метров в жилом комплексе «Царицино» можно купить за 6,5 млн. рублей. В то время как «двушка» на вторичном рынке в аналогичном районе и сравнимой площади обойдется покупателю во все 8–9 млн. рублей. Кроме того, на рынке появляются различные нововведения, призванные снизить риски покупателя. Например, полис от ведущей страховой компании, который гарантирует возврат полной стоимости квартиры в случае неполучения права собственности в указанный срок.

И снова дольщики

Некоторые застройщики возводят чуть ли не целые города, а лишь потом открывают продажи. По такой схеме выполнен проект «Академический» на более чем 9 млн. кв. метров жилья. По словам президента компании «Ренова-СтройГруп» Вениамина Голубицкого, сначала в «Академическом» возводились дома, а лишь затем готовые квартиры выставлялись на продажу. То есть никаких «дольщиков». А вот в Москве таких проектов не замечено. Гораздо чаще встречаются строящиеся объекты, где можно приобрести жилье по договору «долевки».

Но, опять же, если такие проекты подкреплены участием крупных финансовых институтов, то это дает покупателю некую гарантию. Хотя тут справедливости ради отметим, что банки себя страхуют и в этом случае. Банки кредитуют, конечно, «партнерские» объекты, но для заемщика ставка, как правило, устанавливается несколько выше той, которая вступит в силу после передачи квартиры в новостройке в залог. То есть, если даже что-то случится, и возведение объекта затянется, банк только выиграет на процентах.

Приобретение недвижимости по федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и уже готового жилья юридически совершенно разные процедуры. Разные по своей правовой природе, по правам и обязанностям, возникающим у сторон в результате заключения договоров, по правовым последствиям в результате неисполнения сторонами обязательств, по существенным условиям договора. Имеются в виду такие обязательные условия, без которых сделка не будет считаться заключенной.

По договору купли-продажи жилье переходит в собственность от продавца к покупателю на возмездной основе. По договору участия в долевом строительстве не происходит перехода права собственности на жилье. По словам Анастасии Пановой, юрисконсульта компании «НДВ-Недвижимость», жилья как объекта недвижимости в принципе на момент заключения договора не существует. Название договора говорит само за себя: гражданин участвует в строительстве жилья путем заключения договора долевого участия и оплаты по нему долевого взноса (цены договора). Застройщик, в свою очередь, обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить жилой дом, и после ввода объекта в эксплуатацию передать объект (квартиру, например) участнику для последующего оформления жилья в его собственность.

Договор купли-продажи содержит условия об описании и о цене приобретаемого жилья. В свою очередь, договор участия в долевом строительстве должен четко обозначать сроки и порядок оплаты, срок передачи объекта застройщиком участнику, а также гарантийный срок на объект долевого участия. «Без указания в договоре данных условий договор считается незаключенным и не пройдет государственную регистрацию, соответственно прав у дольщика на объект впоследствии не возникнет», – подчеркивает юрист.

Так как договор долевого участия связан с обязанностью девелопера возвести дом, к нему законом предъявляются определенные требования. Так, в качестве застройщика может выступать только юридическое лицо, у него должны быть права на земельный участок (право собственности либо аренды), на котором строится жилой дом, а также разрешение на его строительство.

Несмотря на юридические различия между договором долевого участия и договором купли-продажи жилья, по словам Анастасии Пановой, по сути, цель договоров одна – приобретение в собственность жилья. «Только при договоре купли-продажи сразу после заключения договора можно идти в регистрирующий орган и регистрировать переход права собственности на жилье, – говорит эксперт. – А при заключении договора участия в долевом строительстве право собственности можно будет зарегистрировать на жилье и соответственно распоряжаться им только после того, как дом будет построен, введен в эксплуатацию, и объект долевого строительства (квартира) передан застройщиком участнику по акту приема-передачи».

«Вторичка»

Рынок готового жилья («вторичка»), безусловно, более надежен. Право собственности в руках у владельца квартиры, цену определяет он. Есть, конечно, свои правовые риски, но их в состоянии отследить квалифицированный юрист. Правда, существуют и более глобальные проблемы.

На рынке вторичного жилья который месяц отмечается явный рост предложения. Согласно данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» (НДВ), число представленных к продаже квартир в ноябре 2010 находилось на уровне 37 тыс., что на 3% больше относительно октября. По сравнению с ноябрем 2009 года в ноябре 2010 года отмечается рост предложения на 19%. Спрос, в свою очередь, хоть и достаточно высокий, аналитики отмечают тенденцию стабилизации его уровня.

График 1. Динамика изменения спроса на рынке вторичной недвижимости

Источник: «НДВ-Недвижимость»

Львиная доля в структуре обращений по рынку вторичной недвижимости приходится на «альтернативные» сделки, в этом специфика российского рынка. По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», по-прежнему наибольшая доля обращений среди альтернативных сделок приходится на взаимозачет. То есть опять же – продажа старого жилого фонда и покупка квартиры в строящихся домах. У НДВ это более 80% сделок на вторичном рынке.

Доля обращений по продаже претерпела также изменение в сторону сокращения. Так доля данного типа услуг в ноябре составляла 30%, что на 3% меньше относительно предыдущего месяца. Число обращений по покупке в ноябре претерпело сокращение и составило 21%, против 26% в октябре. Но все равно отрыв спроса от предложения остается существенным.

Предложение новостроек далее будет только расти. «Согласно планам правительства о переносе промзон за черту города, и возведении на их месте жилых и коммерческих объектов, стоит ожидать дальнейшего роста предложения, – рассказывает Ольга Новикова. – Это, в свою очередь, будет сдерживать бесконтрольный рост цен». Хотя, по ее словам, стартовая стоимость вновь выходящих на рынок проектов постепенно растет. Но все равно стоимость квартир на начальном этапе строительства уступает готовому жилью на 30–50%.

Некоторые эксперты считают, что это лишь временная тенденция, и очень скоро спрос сместится в сторону готового жилья. «Такой спрос есть уже и сейчас, но хороших предложений на рынке пока мало, – говорит генеральный директор «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев о рынке подмосковной недвижимости. – Все, что было построено до кризиса, распродали, а на новое строительство просто не все девелоперы еще готовы».

Ипотека

По словам главного экономиста Альфа-банка Натальи Орловой, цены на квадратные метры, несмотря на кризис, в России остались высокими, потому ипотека восстанавливается медленнее, чем, например, потребительское кредитование. Но восстановление идет своим чередом.

По данным ЦБ, за октябрь 2010 года было предоставлено 30 749 ипотечных кредитов на общую сумму 38,8 млрд. рублей. Всего, за десять месяцев 2010 года выдано 218 029 ипотечных кредитов на общую сумму 272,9 млрд. рублей. Объем кредитов в 2,5 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за десять месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

«Все больше клиентов покупают квартиры, воспользовавшись ипотекой, – говорит Ольга Новикова. – Причиной этого служит снижение ставок. Банки все чаще проводят специальные акции с еще более выгодными условиями. Нередки случаи предоставления ипотеки кредитными организациями, являющимися либо кредиторами компании-застройщика, либо соинвесторами проекта».

«Еще в 2009 году, когда АИЖК объявило о запуске программы «Стимул», банки приняли  решение уделить большее внимание кредитованию новостроек, – рассказывает Андрей Владыкин. – А многие федеральные финансовые институты (ВТБ24, Газпромбанк, Промсвязьбанк) внедряют свои собственные программы». По его словам, в данном случае каждый строящийся объект проходит аккредитацию в банке, которая включает в себя детальное изучение документов по объекту и анализ финансовых рисков.

Тем не менее, на сегодняшний день требования к застройщику остались прежние: устойчивое финансовое положение, наличие всех разрешительных документов и высокая степень готовности дома. На этапе котлована, «первой фазы» строительства, банки, как правило, не кредитуют.

Динамика выдачи ипотеки в России по итогам трех кварталов 2010 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается (график 2). Однако в четвертом квартале начало происходить некоторое замедление месячных темпов роста выдачи жилищных займов. По оценке АИЖК, это объясняется тем, что в четвертом квартале 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка. Таким образом, при анализе внутригодовой динамики рынка ипотечного жилищного кредитования, постепенно перестает сказываться эффект «низкой базы».

График 2. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов в 2009–2010 годы помесячно (в млрд. рублей)

Источник: Банк России, расчеты АИЖК.

На 1 ноября 2010 года средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года (с 1,17 до 1,25 млн. рублей). Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения и цен на жилье. Так, по данным Росстата за январь–октябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,2% превысили уровень соответствующего периода 2009 года. По итогам третьего квартала 2010 года средняя цена на жилье увеличилась более чем на 6,8% по отношению к концу 2009.

За десять месяцев 2010 года, накопленным итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составила 13,3% (по сравнению с показателем за девять месяцев 2010 года размер ставки снизился на 0,1 процентного пункта), а по кредитам в иностранной валюте – 11,1%. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам демонстрирует существенное снижение стоимости ипотеки.

Рублевые ставки по кредитам, выданным в течение октября, понизились еще наполовину процентного пункта по сравнению с уровнем предыдущего месяца и составили 12,7%. Стоит отметить, что ипотечные «расценки» достигли докризисного уровня. По итогам трех кварталов 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составляли 12,7%. По сравнению с аналогичным показателем октября 2009 года месячный уровень стоимости ипотечного займа снизился на полтора процентных пункта.

Несмотря ни на какие позитивные статистические результаты, проблема доступности ипотеки для широких масс, по словам Ольги Новиковой, остается неразрешенной. Сегодня ипотечный кредит может взять человек с высоким уровнем дохода и имеющий первоначальный взнос, зачастую составляющий порядка 50% от стоимости квартиры. Да и по оценкам АИЖК, доля потенциальных заемщиков составляет всего 2% населения (или 1 млн. домохозяйств). Это те заемщики, которые не только хотят взять жилищный заем, но и могут его обслуживать.

По словам Александра Семеняки, генерального директора АИЖК, круг заемщиков можно расширить как минимум до 22%. Об этом он рассказывал на финансовом форуме в ноябре, в рамках которого происходила специализированная ипотечная конференция. Правда, по подсчетам агентства, четверть всех желающих вступить в ипотеку зарабатывают до 10 тыс. рублей на члена семьи. Всего 16% потенциальных пользователей имеют доход выше 20 тыс. рублей (на члена семьи). Так что расширять круг можно через госпрограммы и жилье эконом-класса. Иначе никак.

Таблица 1. Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения

Источник: Росстат.

Таблица 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство»

Источник: Росстат.

Таблица 3. Ввод в действие жилых домов

Источник: Росстат.

Таблица 4. Оценки основных показателей деятельности строительных организаций. Баланс оценок в процентах

Источник: Росстат.

Читайте далее: http://bankir.ru/publication/article/8514637#ixzz1AoeKWPdh

Источник: http://bankir.ru/