Экономический кризис обрушил российский рынок малоэтажного строительства. Не дождавшись обещанной господдержки, которая на практике обернулась спасением "придворных" предпринимателей, часть застройщиков загородного жилья ушла с рынка. Уцелевшие девелоперы теперь не верят государству и, в частности, обещаниям главы Фонда РЖС Александра Бравермана обеспечить строителей землей и инфраструктурой. Анонсированная несколько лет назад программа "Доступное и комфортное жилье гражданам России" до сих пор остается декларацией без конкретного алгоритма действий. Об этом в интервью корреспонденту РБК daily НИКОЛАЮ МИХАЛЕВУ рассказал владелец и генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group ЕВГЕНИЙ РОДИОНОВ.

ИНВЕСТОРЫ ВЫБРАЛИ ВАЛЮТУ

- Как вы оцениваете прошедшие два года экономического кризиса?

- С августа 2008 года изменились правила игры на рынке. Последние несколько лет декларировалось, что у правительства есть приоритетная программа "Доступное и комфортное жилье гражданам России", но как показал прошлый год и реакция власти на происходящее, этой программы просто нет. Было непонятно, кому и как помогать, что делать. На мой взгляд, и деньги под это выделены не были, потому что непонятно, кому их давать. Фактически все осталось на словах. На практике это вылилось в девальвацию рубля, перевложение средств граждан в валюту. То есть те инвесторы, которые всегда от проекта к проекту шли к нам, выбрали более понятные и надежные вложения — валюту.

- Как сказалась переориентация инвесторов на вашем бизнесе?

- В структуре покупателей наших поселков до кризиса 40% составляли люди, которые приобретали недвижимость для перепродажи. Как только отпали инвесторы, сразу же закрылась ипотека. А у нас порядка 20-25% сделок строилось через ипотеку. Стало сложнее финансировать любые девелоперские и строительные проекты, по действующим кредитам увеличились процентные ставки, появилась необходимость в дообеспечении залогами и т.д. В итоге множество потенциальных клиентов решили повременить с покупкой из-за опасений, что вложенные деньги могут пропасть.

- Это отразилось на продажах Rodex Group?

- В 2008 году у нас было реализовано около 290 домов. До кризиса мы планировали, что построим не меньше 350, сдадим поселки Маяк и Троица и начнем строить в Подмосковье и в регионах еще четыре поселка. Однако в 2009 году нам удалось выйти на показатель в 140 домов, и только к марту 2010 года мы полностью построили Троицу на Новой Риге, а в апреле продали там последний дом. Получается, что ВВП малоэтажного строительства в московском регионе из-за кризиса упал не менее чем в два раза, и это только у таких крупных застройщиков, как мы, а по рынку в три-четыре раза. Девелоперы и строители недополучили заказов более чем на 50%. Нам можно рассчитывать только на поддержку своего государства, которое, однако, вкладывает деньги в ипотечные бумаги США.

ГОСУДАРСТВО ОТПУГИВАЕТ КЛИЕНТА

- То есть вы отрицательно оцениваете государственную политику, направленную на поддержку реального сектора?

- Я ее не понимаю. Очень сложно оценивать то, чего нет. Если бы нас хотя бы словами поддержали, мы бы строили, продавали и получали кредиты... А государство отпугивает клиента. Над нами проводят опыты: сможем мы выжить или нет? Если выплывем — молодцы. Мы пережили кризис не благодаря государству и правительству, а вопреки им.

- Rodex Group могла рассчитывать на господдержку на федеральном или региональном уровнях?

- Нет эффективной и прозрачной программы, по которой государство (районы, муниципалитеты) могло бы поддерживать строителей малоэтажных объектов. Хотели выделить деньги на строительство быстровозводимых домов. Где они? Есть только декларация "Доступное жилье". Под этой вывеской были выделены определенные деньги на строительство определенных дорог и реконструкцию определенных сетей, они были успешно, но не­эффективно израсходованы либо просто выведены в аффилированные структуры.

- Как ваша компания строила свой бизнес в эти кризисные годы?

- Антикризисная программа Rodex Group была направлена на сокращение издержек, реструктуризацию долговых обязательств компании, а также на консолидацию сил и средств для реализации новых проектов и выполнения взятых на себя обязательств. А также на изменение маркетинговой политики. Мы постарались правильно отреагировать на коррекцию рынка с точки зрения цены продаваемого жилья. Но цена сильно не изменилась. Все время говорили о падении на 30-50%. Это действительно было, но в "бизнесе", потому что этот сегмент был перенасыщен. В наших проектах размер дисконта колебался в пределах 15-20%. Но ключевым решением, которое помогло холдингу успешно пережить кризис, было решение 2005 года — дифференцировать бизнес и идти в эконом-класс.

- При том падении цен, которое наблюдалось в поселках Rodex Group, маржа все-таки оставалась?

- По некоторым проектам доходность, конечно, съедалась, но по некоторым достигала 10-15%. Без доходности нельзя. Так можно пересидеть два-три месяца. Не будет доходности, не будет денежного запаса, инвесторов и развития проектов, а это чревато рисками. По нашим подсчетам, в 2009 году с рынка Подмосковья в связи с этими причинами ушла почти четверть компаний. В кризис мы стали бороться за себестоимость продукции.

ПУТИН ДОЛЖЕН ДАТЬ КОМАНДУ

- Какова сегодня реальная инвестиционная себестоимость строительства малоэтажного жилья?

- Это очень сложно считать. У каждого проекта своя себестоимость.

- А чиновники говорят о справедливой цене на уровне 30 тыс. руб. за "квадрат"...

- Собственно строительство в структуре цены жилья эконом-класса занимает 35-40%, а в "элитке" и того меньше. Все остальное — это сети, коммуникации, согласования. Вот мы строим под Звенигородом поселок Звенигорье. За собственные деньги мы делаем ИРД (исходно-разрешительная документация), четыре линии кабеля длиной более 6 км и все прочее. В Славенку мы проложили через болота 11 км электрических сетей. Это, кстати, развитие инженерной инфраструктуры всего района. Сейчас тянем 7 км газопровода в поселок Троица. Государство в этом не участвует, называя это нашими "бизнес-процессами". Мы все делаем за государство, которое по идее должно предоставить застройщику размежеванную землю с подведенными сетями, мощностями и разрешительной документацией, если оно действительно заинтересовано в предоставлении гражданам доступного жилья.

- Сейчас это обещает делать Фонд РЖС Александра Бравермана.

- Неужели? Я буду просто счастлив! Интересно, что он сделает и какими силами это будет делаться? Чтобы получить документацию на конкретный участок, надо получить сотни согласований. Даже если у Бравермана будет административный ресурс, кто будет получать все эти согласования и сколько времени они будут делаться? Есть другой вариант, когда приезжает Владимир Владимирович и говорит: "Взял ручку — подпиши!" Тогда все вопросы решены. Я знаю целый ряд районов, где главам администраций необходимо дать такие команды и только тогда "Доступное жилье" начнет работать. Но мы же понимаем, что в "Мосводоканале" и в лесном хозяйстве люди не за зарплату работают. С чего это вдруг они будут подписывать эти документы? Деньги же должны как-то к ним поступить, иначе они на Porsche ездить не будут.

- То есть вы считаете, что это только слова? У Фонда РЖС должны быть договоренности с естественными монополиями...

- Конечно, слова. Кто бесплатно даст Браверману электричество? За какие деньги они (монополии. — РБК daily) будут отдавать свои мощности, как будет формироваться их цена? Мы же понимаем, что такое технические условия. Они предоставляются по 550 руб. за киловатт лишь под дачное строительство людям, которые оформили землю в собственность и уже все построили. А если это застройщик-инвестор, то что тогда? У нас строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения. Земля — это инструмент для зарабатывания денег. Я слабо верю в обещания наших чиновников.

БАНКАМ НЕ НУЖНЫ АКЦИИ В ЗАЛОГ

- Когда, по вашим ощущениям, минует кризис на рынке недвижимости?

- С точки зрения кризиса доверия худшее уже позади. Все уже изменили свои взаимоотношения с кредиторами, клиентами и партнерами. Произошла перестройка бизнеса.

- У вас выросло количество сделок?

- Проявил себя отложенный спрос. В октябре 2009 года произошел скачок продаж. Количество реальных сделок у нас выросло тогда в три раза. Если в августе и сентябре 2009 года продавалось по пять домов, то в октябре — уже 15-20 домов, в феврале мы продали 17 домов, а в марте 2010-го — уже 29, что почти соответствует докризисному уровню.

- Вы уже завершили реструктуризацию долговой нагрузки?

- Да. Мы взаимодействовали с компанией "Делойт", которая занималась реструктуризацией и объединила интересы всех трех банков-кредиторов: "Райффайзен", Инвестторгбанк (ИТБ) и "ЮниКредит". Мы подписали общее соглашение и решили все вопросы — выплат, переноса сроков. Реструктуризацией мы занимались порядка четырех месяцев. Она была полностью завершена в феврале 2010 года, но определяющие документы мы подписали раньше.

- В итоге на какой срок вы перекредитовались?

- На три года. Выплаты начинаются частично с 2011 года и приходятся в основном на 2012-2013 годы. Но мы будем стремиться закрывать их раньше, по мере изменения конъюнктуры рынка. Часть кредитов — иностранные и отчасти ИТБ — мы уже выплатили, а часть реструктуризировали. Осталось приблизительно 45 млн долл. В основном это рублевые займы ИТБ. В рублях долговая нагрузка уменьшилась на 10-15%.

- Банки не просили в качестве залога акции компаний?

- Нет, и дело не в том, ценят нас банки или нет. Дело в том, котируемся мы или нет. Если мы публичная компания, тогда да. Если нет, тогда девелопер сразу попадает в так называемую четвертую категорию. А для этого надо создавать 100% резерва, что значит ухудшение отчетности. А банкам это невыгодно, поэтому они не берут акции в залог. Земля по привлекательности находится где-то в середине "пелетона".

- Насколько выросла стоимость кредитов Rodex Group?

- Проценты были разные. В разгар кризиса они выросли для нас до 19% годовых. Но это явное обременение для бизнеса. На растущем рынке его можно пережить, потому что рентабельность обгоняет рост процентной ставки, если это имеет место быть. А когда рынок падает, а ставка растет? В зарубежных банках она была явно много ниже. Но если вас кредитовали в валюте под 10%, то из-за девальвации рубля прибавьте к этому еще 40%. Для нас, как для заемщиков в валюте, было бы неплохо, если бы рубль укрепился. Сегодня зарубежные банки кредитуют нас под 10-12% в валюте. Стоимость рублевых кредитов находится в диапазоне 12,5-14%.

- В 2008 году вы так и не выпустили дебютный облигационный заем на 1 млрд руб.?

- Слава богу, этого не произошло. Но мы готовились, и у нас еще все впереди.

- Структура владельцев Rodex Group сохранилась той же, какой была в начале 2008 года? То есть 80% компании контролируете вы, а остальное — ваш партнер Петр Овдиенко?

- Да.

ПЛОЩАДКИ НИКУДА НЕ УЙДУТ

- Каков портфель проектов Rodex Group?

- Сегодня в разной стадии строительства находится десять поселков эконом-класса. Шесть в Московской области и четыре в регионах — в Ленинградской области, Перми, Самаре и Уфе. Мы собирались запустить еще два проекта — в Новосибирске и Казани, но из-за кризиса, к сожалению, сократили объемы регионального строительства, мобилизуя силы на более устойчивом московском рынке. Региональные проекты мы реализуем, но с другой интенсивностью. Те площадки, которые планировалось осваивать еще в 2008 году, никуда от нас не ушли.

- Когда планируется запустить проекты в Новосибирске и Казани?

- Возможно, запустим эти проекты в 2010 году. Многое будет зависеть от позиции государства, банков и от покупательского спроса. Если он будет оживать с интенсивностью роста по 3-4% в месяц, тогда мы займемся проектами в Новосибирске и Казани в этом году. Если нет, то перенесем на 2011 год. Несмотря на то что мы начали работать с новосибирским проектом позже, он находится в более высокой степени готовности.

- Там у вас государственный партнер?

- Нет, там местный партнер — один из самых крупных производителей пищевой продукции.

- Какой объем капвложений требуется Rodex Group для реализации текущих проектов?

- Для достройки существующих проектов требуется около 3 млрд руб. Средства на достройку мы получаем от продаж. Сейчас мы не привлекаем новые кредиты, а закрываем старые, снижая кредитную нагрузку, чтобы выполнять свои обязательства и хорошо себя чувствовать.

- Сколько у вас в запасе есть перспективных площадок, которые стартуют после того, как будут реализованы текущие проекты?

- У нас есть три проекта мультиформатных поселков в Подмосковье, которые находятся в активной стадии запуска. Это 2010 год и далее. Мы можем вывести и больше, потому что свободной земли много и оформить ее мы можем достаточно быстро. Были бы ресурсы и адекватная ситуация.

- Какова доля в портфеле Rodex Group элитных проектов?

- В моем понимании доступное жилье — это все, что продается по цене до 18 млн руб. и на что может быть оформлена ипотека. Эти поселки строятся по единой концепции и с полным набором всех необходимых коммуникаций, позволяющих круглогодичное проживание. Сегодня у Rodex Group есть несколько проектов luxury-сегмента — это усадьбы оценочной стоимостью от 30 млн руб. и выше. Есть объекты стоимостью от 25 млн руб. в мультиформатных поселках, которые мы также не относим к категории "доступного жилья".

- Какой финансовый ресурс вы планируете для приобретения новых площадок — кредиты или выручка от продаж?

- На собственные деньги приобретать мы не будем. Основные инструменты для привлечения инвестиций остались прежними. Это инвестиции, в том числе коллективные, инвестфонды, кредиты и средства, получаемые от реализации поселков. Все эти инструменты могут применяться, но в свое время. Возможно и частное размещение. Сейчас же мы вместе со страной переживаем некую стагнацию. Но мы однозначно не собираемся привлекать средства с помощью таких, мягко говоря, специфичных и непрозрачных схем, как участки с подрядом и без, — мы слишком дорожим своей репутацией и репутацией рынка малоэтажного строительства в целом.

- Получается, от IPO вы не отказались, а только отодвинули его сроки?

- Конечно, это будет в перспективе. Мы будем его проводить, в том числе во взаимодействии с "Делойтом". У нас есть все договоренности.

- В планах размещение 20% акционерного капитала Rodex Group?

- Время покажет. Сейчас нет смысла проводить IPO. Очевидно, что любой инвестор, конечно, захочет зайти сегодня, на низком рынке и при низкой оценке. А зачем нам так себя продавать? Мы свой потенциал продадим чуть позже. И гораздо дороже, чем могли бы сегодня.

- Сейчас корректно говорить о самооценке? В каких цифрах она может выражаться?

- Это сотни миллионов долларов, другой вопрос, сколько этих сотен. Тем более если оценивать будут банковские оценщики.

- Землю ОПК и активы "Системы-Галс" они хорошо оценили.

- Это их дело. Но если оценивать нас как инструмент, который способен зарабатывать деньги, то Rodex Group стоит дорого.Rodex Group является преемницей основанного в 1994 году Евгением Родионовым и Петром Овдиенко ЗАО "Строймонтажсервис", после реорганизации которого в 2005 году возникла вертикально интегрированная корпорация полного цикла. Сегодня Rodex Group объединяет 40 организаций, в том числе девелоперские, строительные и риэлторские компании. Портфель реализованных проектов насчитывает 15 коттеджных поселков на западе Подмосковья, в стадии активного девелопмента находится 10 проектов. Общая площадь всех проектов Rodex Group превышает 570 тыс. кв. м.