Покупка курортного жилья для личного пользования в наиболее популярных у россиян странах стала доступнее. Но возможностей выгодного инвестирования в недвижимость теперь меньше
Масштабы изменения спроса жителей региона на зарубежную недвижимость оцениваются экспертами неоднозначно. Помимо традиционных трудностей с наличием достоверной статистики о сделках с недвижимостью, регистрируемых в различных странах, и необходимости вычленения в их структуре сделок петербургского «происхождения», сказывается то, что рынок «зарубежки» как таковой стал в условиях кризиса более дифференцированным и сложным. Картина устойчивого роста рынков большинства европейских стран, наиболее интересных для покупателей из Санкт-Петербурга, уступила место мозаичному пейзажу.
Ситуация колеблется с точки зрения спроса и цен как по географическому принципу, так и с учетом специфики различных сегментов недвижимости. Вложения в зарубежную недвижимость с инвестиционными целями стали зачастую рискованными и проблематичными. Однако благодаря существенному во многих случаях падению цен складываются более благоприятные условия для приобретения жилья в личное пользование (прежде всего – для отдыха, а также для получения гражданства). И, по признанию петербургских участников рынка, в 2010 году наметилось определенное оживление покупательской активности.
Парадоксы падения
Большинство специалистов констатируют, что рынок зарубежной недвижимости в целом с конца 2008 года пережил значительное сокращение спроса. «В 2009 году количество сделок резко уменьшилось. Интерес к покупке недвижимости за рубежом сохранялся, но многие клиенты ожидали дальнейшего снижения цен. В странах, где рынок недвижимости был перегрет (в частности, в Болгарии, Испании, Греции), цены упали не менее чем на 20%, рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости корпорации „Адвекс. Недвижимость“ Марина Васильева. – Впрочем, ряда стран Западной Европы (Франции, Италии, Германии, Финляндии и др.) колебания цен коснулись не сильно. Российские граждане наблюдали, что происходит со стоимостью недвижимости и курсом валют, и увидели, что недвижимость стала доступнее. Когда к началу 2010 года появились признаки оздоровления экономической ситуации, спрос стал возвращаться. Сейчас отечественный покупатель рассматривается как один из основных игроков на международных рынках недвижимости». Объем спроса в первом полугодии 2010 года, по мнению Васильевой, не менее чем вдвое превысил уровень аналогичного периода 2009−го.
Распространено мнение, что в наибольшей степени пострадали верхние ценовые сегменты рынка (за исключением действительно эксклюзивных объектов Luxury). «Произошел кардинальный отток клиентов из элитного сегмента и бизнес-класса зарубежной недвижимости, – подчеркивает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. – В основном в это время приобретали недвижимость в Болгарии (по весьма скромным ценам – 40−50 тыс. евро за апартаменты) и, в меньшей степени, в Черногории. К покупке дорогой недвижимости во Франции, на Лазурном берегу, в Италии и Монако люди стали подходить очень трепетно, долго выбирая объекты, – до 2008 года это происходило быстрее и активнее».
Однако ряд экспертов считают, что, говоря об интересе россиян к зарубежной недвижимости, не следует преувеличивать негативные последствия кризиса. По словам директора по маркетингу компании «МИР недвижимости» Ильи Логинова, спрос петербуржцев даже вырос на 10−25% в зависимости от страны и объекта инвестиций. «Как ни странно, начавшийся кризис не повлиял на желание горожан инвестировать в недвижимость за рубежом, – говорит Логинов. – Те, у кого осталась возможность, и в 2009 году присматривали жилье или участки для его строительства. В основном на Кипре, в Италии и Финляндии – в странах, где на эти цели можно получить кредит под небольшие проценты (не более 6%). Многие делали подобные инвестиции с целью спасения имеющихся средств, кто-то стремился воспользоваться снижением курсов валют, процентных ставок по кредитам и существенным падением цен».
Сохранению спроса на элитную недвижимость в Западной Европе, убеждена руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg Елизавета Конвей, в значительной степени способствовало отношение к ней как к надежному инструменту сохранения средств. «Кризис не повлиял как-то очень негативно на спрос, скорее наоборот. В 2009 году, когда цены на недвижимость, в частности в Лондоне, достигли дна, а состояние российской экономики вызывало много вопросов, наши коллеги в европейских столицах наблюдали пик активности россиян при покупке недвижимости. Порядка 60−70% спроса было ориентировано на устойчивые рынки – это Великобритания, Лазурный берег Франции, Италия, Швейцария, – делится наблюдениями Конвей. – Покупка недвижимости за рубежом как для постоянного проживания, так и в целях инвестиций не рассматривалась как вложение, которое будет приносить постоянный доход. Акцент сместился с прибыльности на надежность: деньги у россиян есть, вопрос в том, покупка в какой стране наиболее безопасна».
По данным Knight Frank, цены на элитное жилье в центральном Лондоне выросли за последние 15 месяцев (с марта 2009 года) на 24% и сегодня лишь на 6% ниже максимальных показателей марта 2008−го. Росту цен способствовал прежде всего спрос иностранных покупателей, в рейтинге которых россияне занимают первое место. Инвестиции в британскую недвижимость становятся привлекательнее и благодаря снижению курса фунта стерлингов к доллару и евро. Что же касается других стран Европы, то, согласно глобальному рейтингу Knight Frank (по итогам первого квартала 2010 года), наиболее заметный годичный рост цен на жилье зафиксирован в Скандинавии (Норвегия, Швеция, Финляндия), Швейцарии, Германии и Бельгии. В последние полгода начался подъем цен во Франции, а также в Латвии и Эстонии (правда, после существенного падения за год на 26 и 40% соответственно).
Меньше, но конкретнее
Изменения потребительских предпочтений покупателей зарубежной жилой недвижимости (по крайней мере в сегменте относительно массового спроса) коррелируют с особенностями поведения клиентов, проявившимися в кризис и на внутреннем рынке. Спрос стал носить более мотивированный характер и концентрироваться в первую очередь на объектах более или менее компактных и недорогих.
«Кризис внес акцент – у людей появилось четкое понимание, для чего нужна покупка, – рассказывает Игорь Горский. – Например, чтобы летом вывозить на отдых детей или проводить отпуск, сдавать в аренду, подготовиться к выходу на пенсию и т.д. Практически никто теперь не покупает недвижимость просто так, чтобы похвастаться этим перед друзьями. При этом приобретаются объекты небольшие, недорогие, под конкретные цели. Популярностью пользуются страны с недорогой инфраструктурой и невысоким налогообложением недвижимости, с возможностью получения кредита под низкую ставку, например Финляндия».
Марина Васильева, отмечая увеличение спроса в 2010 году, подтверждает, что он стал более целевым и осознанным: «Появилось больше реальных клиентов, чем потенциальных – просто интересующихся. Клиенты четко знают, что хотят купить, более конкретно присматривают объекты и в итоге приобретают недвижимость – пусть и не с первой поездки, а со второй или с третьей. Сейчас у них появляется осознание, что в дальнейшем цены могут уже и не упасть». Наибольшим спросом пользуются относительно недорогие апартаменты (студии нравятся россиянам в меньшей степени, хотя постепенно и они становятся привычными) в жилых комплексах и виллы класса «люкс».
Набор стран – лидеров спроса у петербургских покупателей достаточно стабилен. Наиболее популярна недвижимость на морских побережьях Европы, а также имеющие инвестиционную привлекательность объекты как в реализуемых девелоперских проектах, так и приобретаемые на вторичном рынке. «Традиционно высок спрос на недорогую недвижимость в Болгарии, Черногории, Испании, Чехии, а также, разумеется, в Финляндии, – поясняет Васильева. – Однако в последнее время растет интерес к Греции, Турции, Египту, возвращается спрос на более дорогую недвижимость в Испании и Португалии, рынки недвижимости которых особенно пострадали от кризиса. В странах с более стабильной экономикой рынок не подвергся серьезным колебаниям – спрос сохранялся во Франции, Италии, Германии, Финляндии, а в связи с укреплением позиций рубля и стабилизацией экономики количество сделок россиян в этих странах заметно растет».
Курортное постоянство
В ряду «курортных» рынков недвижимости бесспорным лидером остается Болгария. Большой объем предложения, подогревавшийся спекулятивной активностью инвесторов (прежде всего – британских), в кризис обернулся существенным падением цен – на 20−30%, а в некоторых случаях – на 40−50%. Стоимость объектов массового спроса, по оценкам экспертов, по сути, вернулась к уровню 2006 года. Как говорит Марина Васильева, если в 2008 году средние цены на жилье в Болгарии составляли 80−150 тыс. евро, а в 2009−м – 40−60 тыс., то в 2010 году они опустились ниже 40 тыс. евро: «Появилась категория клиентов, желающих приобрести недвижимость примерно за 30 тыс. евро, – обычно это очень требовательные покупатели, внимательно и осторожно подходящие ко всем вопросам при осуществлении сделок. Вновь наметился некоторый всплеск спроса на более дорогую недвижимость».
В основном в Болгарии приобретают апартаменты, реже – таунхаусы в жилых комплексах. Хорошо отлаженная, как правило, система управления жилыми комплексами оказывается комфортна для владельцев недвижимости. В некоторых случаях покупателям предоставляется дополнительная скидка (порядка 10%) за передачу апартаментов в аренду управляющей компании на несколько лет. Впрочем, жилье в Болгарии россияне покупают преимущественно для личного пользования. Кстати, на взгляд Ильи Логинова, наших соотечественников способна заинтересовать и коммерческая недвижимость в Болгарии, рентабельность которой может быть даже выше, чем в Финляндии (4−6%): «В Болгарии, например, от мини-отеля можно получать до 15% в год».
Рынок недвижимости Испании, считающийся одним из наиболее перегретых, продолжает преподносить приятные сюрпризы желающим приобрести жилье главным образом для собственных нужд, а не в инвестиционных целях. Спрос активизировался, по словам специалиста департамента зарубежной недвижимости «Адвекс. Недвижимость» Ольги Голенко, уже летом 2009 года – в значительной степени этому способствовали уникальные скидки от 15 до 40% (доходившие в некоторых случаях и до 50%). Традиционно российские клиенты предпочитают малоэтажную недвижимость вблизи пляжа с общей закрытой территорией и бассейном либо апартаменты с видом на море и в шаговой доступности от него, более состоятельные клиенты покупают виллы. Петербуржцы преимущественно оформляют ипотечные кредиты (50−70%). Снижение цен на недвижимость в Испании, полагает Логинов, может продолжиться: «В 2010 году – точно на 10%, а может, и больше. Спрос со стороны зарубежных покупателей упал в десять раз. Но уже близится стабилизация и количество сделок на испанском рынке постепенно увеличивается, хотя и очень скромными темпами».
Другой популярный у россиян рынок курортной недвижимости, Кипр, практически прекратил падение. «Кипр очень хорошо торговался, было значительное снижение цен в течение полугода, но очевидно, что рынок уже прошел дно», – уверен Игорь Горский. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский, в 2010 году наблюдается рост предложения практически во всех странах, но в первую очередь – на Кипре: «По сравнению с докризисными показателями цены в некоторых случаях упали до 50%. В ближайшее время рост цен не прогнозируется».
В Черногории также наблюдалось реальное уменьшение цен как на апартаменты в жилых комплексах, так и на земельные участки. «Достаточно высок спрос на участки под застройку, и, в принципе, можно найти недорогие интересные варианты, – считает Васильева. – Однако существуют риски столкнуться с серьезными инфраструктурными проблемами при получении разрешений на присоединение к инженерным сетям. Непосредственно же строительство обойдется не очень дорого». В Хорватии инфраструктура более развита, но на физическое лицо оформить недвижимость нельзя – потребуется зарегистрировать юрлицо. Стоимость апартаментов в Черногории, по информации Логинова, в четыре-пять раз ниже, чем на Кипре, – 40−70 тыс. евро; коттеджи обходятся в два – два с половиной раза дороже.
Примечательно, что аренда недвижимости оказывается востребованной прежде всего на морских побережьях стран Средиземноморья. По признанию риэлторов, рынок предоставления профессиональных услуг по аренде в Петербурге развит явно недостаточно. Даже крупные агентства недвижимости, как правило, не развивают это направление, считая его низкорентабельным, слишком хлопотным и затратным с точки зрения времени. Сказывается и возрастающая конкуренция с интернетом – основная масса клиентов стремятся заключать договоры аренды напрямую. Впрочем, в случае аренды элитных объектов на длительный срок они все-таки предпочитают иметь дело с агентствами недвижимости (подобные сделки более интересны и риэлторам). «Наиболее востребована аренда вилл на берегу моря, бунгало на продолжительное время – обычно с мая по сентябрь. Такие объекты берутся в аренду людьми состоятельными, зачастую для большой семьи, и они не хотят самостоятельно заниматься поиском через интернет, – объясняет Горский. – Но главное то, что для этой категории клиентов очень важны чистота сделки и безопасность: чтобы не выяснилось по приезде, что картинки в интернете были подставные и вместо роскошной виллы предлагается какая-то хижина. Здесь необходимы профессионализм и гарантии агентства».
Цена стабильности
В элитном сегменте продолжает пользоваться популярностью недвижимость в Великобритании, Франции, Италии, Швейцарии. «Спрос со стороны инвесторов сохраняется здесь независимо ни от чего, в отличие от стран, где цены молниеносно растут и так же быстро обрушиваются, – подчеркивает Елизавета Конвей. – Если клиент нацелен на вложение большого капитала, то спрос ориентирован главным образом на поместья. В Англии, как правило, это объект с историей (стоимость антикварной недвижимости в Европе очень высока, новоделы никого не интересуют). Это может быть поместье с историческим особняком и великолепным парком, подходящим для занятий конным спортом и игры в гольф. В Шотландии и Германии интерес представляют охотничьи угодья, во Франции и Италии – виллы с виноградниками и частными пляжами». В процессе покупки поместья, например, в Англии, клиент попутно может приобрести и небольшую квартиру в Лондоне.
В экономически стабильных странах Западной Европы и сейчас можно весьма выгодно приобрести в кредит качественную недвижимость. «Во Франции предоставляется кредит в размере от 50 до 80% стоимости сделки всего лишь под 3−3,8% годовых и сроком до 20 лет, – рассказывает Марина Васильева. – При этом, к примеру, Лазурный берег – один из самых прибыльных рынков аренды: купив виллу в кредит, можно сдавать ее в аренду и „отбивать“ вложения. Однако следует учитывать, что Франция – очень „белая“ страна и банки строго отслеживают происхождение денег, наличие легального и устойчивого дохода».
Кстати, именно в кризис стали шире применяться более сложные финансовые схемы приобретения недвижимости. «В последние два года наметилась четкая тенденция к использованию схемы lease back, когда покупаемая в ипотеку зарубежная недвижимость сдается через управляющую компанию в аренду, – говорит председатель правления НП „Северо-Западная палата недвижимости“ Павел Созинов. – Доходы от аренды должны гарантированно покрывать платежи по кредиту и обслуживанию недвижимости. Доходность этой схемы невелика, тем не менее сегодня она пользуется популярностью во Франции и других европейских странах».
Специфическая особенность предпочтений петербуржцев – популярность недвижимости в Финляндии. Дача в Финляндии – наиболее привлекательный формат, и, по свидетельству риэлторов, спрос на коттеджи и участки под строительство (удаленные от границы до 100−150 км) остается стабильным. Наряду с индивидуальными домами на берегах озер пользуются спросом, хотя и в меньшем объеме, небольшие квартиры (в Лаппеенранте, Иматре, Хельсинки). «Недвижимость в Финляндии практически не упала в цене, зато стала лучше торговаться, – уточняет Игорь Горский. – Если раньше был уместен торг в пределах 5%, то теперь – 7−12%. Но это зависит от того, насколько продавцу нужны деньги: иногда он стоит на своей цене так же, как до кризиса». Самая престижная и дорогая недвижимость, практически не подверженная снижению цен, – это сегмент коттеджей с собственным участком берега на больших озерах.
В силу географической близости пользуется спросом у жителей Северной столицы и недвижимость в Эстонии. По мнению Андрея Уманского, помимо Финляндии, это одно из основных направлений приобретения зарубежной недвижимости. По данным Prian.ru, в мае-июне 2010 года активность на рынке продаж Эстонии выросла по сравнению с началом года на 35%, средняя же стоимость жилья за первое полугодие увеличилась на 7,5%. В целом повышение интереса к недвижимости на постсоветском пространстве (кроме Прибалтики это относится и к Украине) может рассматриваться, на взгляд Созинова, как одно из проявлений корректировки предпочтений. Возможно, со временем это станет новой тенденцией в предпочтениях петербургских покупателей зарубежной недвижимости.
