Русские люди всегда были легки на подъем. Иначе не дошли бы до Архангельска и Дальнего Востока, не освоили бы Поволжье и Сибирь, не построили бы Комсомольск и Горьковский автозавод. Так что когда говорят о том, что надо брать пример с мобильных европейцев, не тороплюсь соглашаться. Мобильность у нас в крови. И сегодня поговорим о том, без чего сегодня сложно обойтись при перемене места жительства – о межрегиональных сделках с недвижимостью.

Вообще при переезде поступают по-разному.
Вариант первый – продают квартиру в своем городе, кладут деньги в банк, переезжают в другой город, а там уже покупают новое жилье. На время поисков можно снять квартиру или поселиться в гостинице. Этот вариант риэлторы считают самым оптимальным: и достаточно быстро, и менее затратно по финансам.
Вариант второй – продают квартиру в своем городе, переезжают в другой город и ...не заморачиваются с покупкой (кто знает, надолго ли осядешь в этих краях), а просто снимают подходящие апартаменты недалеко от работы.
Вариант третий – одновременно продают квартиру в своем регионе и приобретают новое жилье в другом. Чтобы приехать на новое место – и сразу поселиться в своей квартире. Этот вариант предпочитают те, кто боится даже на время остаться без собственной крыши над головой, и те, кто опасается, что деньги от продажи квартиры могут быстро обесцениться.
За подобные сделки берутся не все риэлторы, поскольку это наиболее сложный вид операций, требующий не только мастерства, но и отточенной согласованности в действиях риэлторов из разных городов.

Восемь причин для переезда

По каким причинам сегодня люди покупают квартиры в другом городе?
- Поиск лучшей жизни. Конечно, основной мотив – выбор города, где есть достойный заработок для семьи. Михаил Шерстнев, директор отделения «МИАН» в Нижнем Новгороде, приводит и курьезный случай: пенсионерка решила продать квартиру в Нижнем Новгороде и купить жилье в Москве, объясняя тем, что в столице выше пенсии. Другой пример — состоятельные покупатели лет 50-ти из Сибири, которые выбирали город, наиболее комфортный для проживания под конец жизни. Приехали, сняли гостиницу, заглянули в агентство: «У нас есть энная сумма денег. Хотим присмотреться к городу. Правда, не гарантируем, что купим квартиру именно здесь». Эта пара живет несколько недель в городах, которые кажутся подходящими, консультируется с риэлтором, глядит на квартиры и потом принимает решение. Вот так.

- Карьерный рост. К примеру, топ-менеджеры крупных региональных компаний «растут», и в итоге получают приглашение на работу в центральные офисы.

- Открытие бизнеса. Скажем, москвич не имеет возможности или ресурсов организовать дело в столице. Он переезжает в город попроще, где открыть бизнес обходится ощутимо дешевле.

- Переезд к детям. Люди, которые уже освоились в городе (столице), забирают к себе пожилых родителей. Надежда Евстафьева, менеджер АН «50+50» приводит пример, когда дети, переехавшие по делам бизнеса в Чехию, через несколько лет перетянули к себе родителей, а их квартиру поручили продать агентству.

- Инвестирование. Часто у человека недостаточно денег для покупки квартиры в Москве, и он приобретает более дешевое жилье в провинции. Правда, в последнее время инвестиционных сделок с участием москвичей стало меньше. Они практически не покупают ни коммерческую недвижимость, ни жилую, а от той, что имеется, предпочитают потихоньку освобождаться.

- Приобретение квартир детям, которые приехали учиться в местный вуз. Надежда Евстафьева вспоминает сделку с Камчаткой: «Родители там брали ипотеку под квартиру в Нижнем Новгороде. Купили квартиру-новостройку для дочери. Мы как родители с ней ходили. С переездом помогали, с ремонтом. Между Нижним и Камчаткой 9 часов разницы, приходилось звонить в банк и клиенту в час ночи. Общались по электронке, документы, бывало, передавали самолетом через знакомых. В итоге все остались довольны».

- Возвращение на родину. Елена Неборачко, менеджер АН «Модус», вспоминает типичный случай: пожилая семья, выйдя на пенсию, уехала на Украину, где когда-то жила. Аналогичная ситуация – нижегородцы, долгое время работавшие на Севере, возвращаются в родной город, где живут родственники и старые друзья. Надежда Евстафьева дополняет этот перечень приобретением квартир по военным сертификатам: «К нам обратился военнослужащий из Архангельска. Когда приезжал, мы провели его по 4-5 квартирам, показали. Он одну из них выбрал. Оставил нам доверенность, и сделку мы оформляли сами».

- Распоряжение наследством. Если у людей появилось имущество, которое эксплуатировать невозможно, они его продают. Один из недавних примеров: трое наследников-нижегородцев получили квартиру в Москве. Квартиру оценили в 8 миллионов, наследники хотят продать ее и купить три квартиры.

Семь вопросов специалистам

Какие регионы чаще выбирают для переселения нижегородцы?
По словам Михаила Шерстнева («МИАН» на первом месте среди предпочтений нижегородцев — Москва и Подмосковье. Особенно Подмосковье, где жилье дешевле и можно купить квартиру с минимальной доплатой. Второе место занимает Петербург, далее следуют южные районы России (Краснодарский край) и Казань. Южные районы предпочитают материально обеспеченные люди в возрасте, для которых переезд – это хорошая возможность сменить климатические условия на более благоприятные.

Откуда люди готовы переехать в Нижний?
По наблюдениям Михаила Шерстнева, Нижний Новгород выбирают люди, которые работали на Севере, а теперь возвращаются на родину. Обращаются военные, получившие жилищные сертификаты. Пользуется спросом Нижний в Казани, в городах Поволжья, в Рязани, в Ярославле, в Липецке. Надежда Евстафьева добавляет, что не прочь поселиться на стыке Волги и Оки жители Чувашии и Марий Эл, желающие улучшить качество жизни.

Как изменилась за последнее время востребованность в подобных сделках?
«Хотя отделение агентства «МИАН» работает в Нижнем Новгороде всего два года, к нам поступает немало запросов от людей, которые желают изменить свои жилищные условия. И мы всем готовы помочь, — говорит Михаил Шерстнев. — Потребность в подобных услугах есть. В перспективе популярность межрегиональных сделок будет расти. По прогнозам наших аналитиков, в России количество запросов на межрегиональные сделки в среднем увеличится на 25% с разбросом от 20% до 40% в зависимости от региона.
Причем речь может идти не только о купле-продаже, но и об аренде. Например, к нам обращаются молодые люди: «Мы хотим снять квартиру в Москве. Помогите найти подходящую». Помогаем. Прежде чем принять решение, людям нужна информация: хватит ли имеющихся денег, чтобы переехать и начать жизнь на новом месте. И тут пригодится консультация специалистов».

Каковы особенности межрегиональных сделок?
Межрегиональными сделками по РФ занимаются лишь несколько крупных компаний. Обычные агентства недвижимости подобные сделки практически не проводят, поскольку это невозможно сделать без надежной компании-партнера или собственного филиала в другом регионе.

Надежда Евстафьева подчеркивает, что при работе с другими городами выше ответственность риэлтора при предварительной подготовке. «Чтобы не получилось, что люди приехали зря, надо все продумать и подготовить заранее».
Межрегиональная сделка похожа на альтернативную: клиенты обычно хотят продать один объект и сразу купить другой. Чтобы люди потратили минимум времени, одновременно приходится работать двум риэлторам в разных городах. Хотя совершение одновременной купли-продажи в разных городах нереально, есть возможность максимально совместить сроки, чтобы люди продали жилье, сели в поезд, приехали и, допустим, на следующий день купили квартиру.
Елена Неборачко рассказала, как проходит межрегиональная сделка в их агентстве. «Когда к нам обращаются из Владимира, Петербурга, Выборга, мы даем рекламу о продаже здесь. Потом созваниваемся с агентствами недвижимости тех городов, где продаем недвижимость, и выбираем, с кем сотрудничать. Как правило, продаем квартиру там, а уже на деньги, вырученные от продажи, покупаем жилье здесь. Деньги, как правило, оформляются переводом, только один раз на моей памяти женщина возила деньги сама».

Михаил Шерстнев достаточно подробно описал все этапы работы:

- Клиент звонит в агентство либо делает заявку по электронной почте, сообщая нам, какое жилье он хочет приобрести.

- Находясь в Нижнем Новгороде, человек получает информацию о другом городе. Мы направляем запрос клиента в филиал, где он планирует приобрести жилье, и оперативно получаем ответ по ценам и характеристикам квартир.

- Клиент знакомится с перечнем вариантов квартир.

- Начинают работу юристы обоих регионов. Дело в том, что и документы, и их число, и нюансы прохождения сделок, и сроки регистрации в большинстве городов серьезно отличаются.

- Выясняется вопрос: сам клиент будет ездить в другой город и собирать документы или предпочтет оформить доверенность на риэлтора. Чаще всего (в 90% случаев) люди предпочитают доверить сбор документов агенту. В этом случае клиент пишет доверенность и отдает имеющиеся документы по акту.

- Агентство начинают собирать документы.

- Организуется просмотр и показ квартир.

- Когда квартира найдена, клиента вызывают, он приезжает, смотрит, принимает решение и совершает сделку.

- Взаиморасчеты осуществляются обычно через банковскую ячейку после регистрации квартиры. По крайней мере, так принято в Петербурге и Москве. В Нижнем Новгороде в 90% случаев деньги покупатель передает продавцу в день сделки.

- Получение свидетельства о собственности и подписание акта приема-передачи квартиры.

- Физическое освобождение квартиры и выписка из квартиры прежних владельцев. Проверка оплаты коммунальных услуг и отсутствия долгов. Профессиональные риэлторы считают сделку законченной именно после выполнения этих требований. «Практика оформления сделок в разных городах различается, — уточняет Михаил Шерстнев. — Где-то помимо акта приема-передачи квартиры есть и акт приема-передачи ключей. Где-то подобный акт не нужен. В любом случае, пока агентство не выполнит взятые на себя обязательства перед клиентом, до тех пор сделка не завершена».

Как происходят просмотр и показ квартиры?

«Недавно мужчина покупал жилье сыну, — рассказывает Елена Неборачко. — Прочитав описание, сказал: «Ой, все нравится. Купим не глядя». Но мы, как правило, так продажи не осуществляем. Чтобы не возникло потом никаких проблем, мы обязаны показать квартиру».
Когда клиент сам не живет в том городе, где продает квартиру, процедура ее показа имеет некоторые, впрочем, вполне решаемые, сложности. Если в этом районе живут родственники или друзья, ключи можно оставить (переслать) им. Иногда ключи передают соседям. Часто квартиры, готовые к продаже, не простаивают, а находятся в аренде. В этом случае хозяину достаточно предупредить арендаторов о визите потенциальных покупателей.

Если клиент-нижегородец покупает квартиру в другом городе, порядок действий другой. Михаил Шерстнев объяснил, как это происходит в его агентстве. Сначала человек получает предварительную консультацию об уровне цен и характеристиках жилья у нижегородских специалистов, потом его «передают» специалисту из филиала в интересующем его городе. Они договариваются о деталях: какой район интересует, какая площадь, планировка, какая инфраструктура. Когда местный риэлтор подберет несколько вариантов, клиент подъезжает, один-два дня живет в городе, смотрит предложенные квартиры. Если нравится – вносит аванс. Если не нравится — уезжает.
Часто квартиры в крупных городах покупают для детей-студентов. В этом случае квартиры с риэлтором предварительно смотрят они и, когда уже определились с выбором, родители приезжают и одобряют (оплачивают).
Вопросы с ипотекой более сложны. Ее можно взять и в Нижнем Новгороде, и в зоне проживания, и в зоне, где человек будет покупать жилье. По мнению профессионалов, лучше всего брать ипотеку там, где будет приобретаться квартира. Удобнее, когда отделение вашего банка находится в том районе, где вы собираетесь поселиться. Ведь нужно, чтобы все документы подавались по месту нахождения квартиры.

Как решаются спорные вопросы при сотрудничестве с агентствами недвижимости других городов?

К сожалению, не всегда можно помочь найти тот объект, который подойдет клиенту. Может оказаться так, что в выбранном городке нет не только филиала агентства недвижимости, но и вообще никакого агентства недвижимости. В этом случае есть возможность обратиться в юридическую компанию, она-то наверняка есть в любом городке. Но нужно быть готовым к тому, что сделкой придется заниматься самому, без помощи риэлтора. Допустим, нижегородский филиал АН «МИАН» берется не за все объекты. «Недавно обращался человек из Новосибирска: ему нужно продать квартиру в Кирове, — рассказывает Михаил Евгеньевич. — Ему кажется, что Нижний и Киров – соседи. А для нас это серьезное расстояние и серьезные транспортные расходы. Потому иногда, если филиал удален от города, клиентам приходится отказывать. Единственное, чем могут помочь наши специалисты в этом случае – это консультация и сведения о порядке цен в интересующем регионе».

Какова стоимость услуг агента при межрегиональных сделках?

Она почти не отличается от оплаты труда риэлтора внутри города. «В принципе, стоимость работы риэлтора при межрегиональной сделке приблизительно та же, что и при обычной: 3-5 %, — говорит Елена Неборачко. — Разве что при продаже жилья низкой стоимости вознаграждение доходит иногда до 8 %. Потому что объем работы и затраты времени оказываются выше, чем при стандартной сделке». Надежда Евстафьева обращает внимание на то, что потребуется оплатить телефонные переговоры и оплату рекламы в другом городе. Михаил Шерстнев утверждает, что стоимость услуг его агентства при межрегиональных сделках не отличается от внутригородских. Прейскурант примерно одинаковый, и даже дополнительных средств на телефонные переговоры его компания не берет. «Документы пересылаются из региона в регион по почте. Для разговоров все пользуются скайпом или электронной почтой. Технология заточена на то, чтобы минимизировать финансовые траты». Правда, есть тонкость. В межрегиональных сделках существуют такие понятия как зона привлечения (территория, где клиент обратился в агентство) и зона реализации (где он будет покупать или продавать недвижимость). Расценки создает зона реализации. То есть если нижегородец хочет купить квартиру в Ярославле, то ему предложат услуги по ярославским расценкам. А если в Москве – то по московским.

«Долгоиграющая сделка»

Риэлторы признаются, что берутся за междугородные обмены с неохотой. Причины объяснимы: быстро междугородные сделки не заключаются. А за время, пока идет «долгоиграющая сделка», можешь сделать пару-тройку других.
Допустим, сейчас есть желающие переехать в Нижний из Иванова, но нет желающих ехать в «город невест». Продать квартиру в Иванове тоже сложно: низкий спрос. Даже если продать трехкомнатную «хрущевку» там, на эти деньги можно купить здесь обычную однокомнатную или двухкомнатную «хрущевку».
С Петербургом ситуация обратная: на деньги, вырученные от продажи комнаты в «сталинке» — коммуналке люди купили двухкомнатную «брежневку» в Нижнем. Правда, Елена Неборачко уточняет, что Питером занималась 3,5 года. Пришлось вести долгие телефонные переговоры по сотовому, выясняя особенности квартиры, расположение остановки и детской площадки, какие соседи, в каком состоянии документы... Часто люди не могут описать свое жилье, помогло то, что в Петербурге живут родственники.
Потому, как правило, в обычном агентстве недвижимости берутся за междугородний обмен только для клиентов, которые идут по рекомендации. Специальные технологии межрегиональных сделок есть у крупных агентств российского уровня с филиалами во многих городах.

Кстати

Переезды в другой город становятся все более популярными среди жителей России
Среди наиболее интересных для проживания городов первое место занимает Москва – более 55% всех запросов, на втором месте – Подмосковье – 20%, на третьем – регионы Поволжья – до 10%.
Среди регионов, которые активнее всего покидают, — это Центр и опять же Поволжье (из которого все-таки чаще уезжают, чем приезжают) — до 25% и 23% в структуре запросов на продажу.

В ТОП географических направлений межрегиональных сделок между Москвой и регионами входят:

Регионы — Москва:
1. Санкт-Петербург — Москва
2. Тверь — Москва
3. Нижний Новгород — Москва
4. Липецк — Москва
5. Казань — Москва

Москва – регионы:
1. Москва — Белгород
2. Москва — Уфа
3. Москва — Санкт-Петербург
4. Москва — Воронеж
5. Москва — Казань

Регионы – регионы
Казань – Уфа
Екатеринбург – Челябинск
Казань – Екатеринбург
Казань – Набережные Челны/ Набережные Челны – Казань
Санкт- Петербург – Нижний Новгород

По данным АН «МИАН»

Фото: gilstrategia.ru