Горький опыт научил: прежде чем покупать жилье в строящемся доме, надо крепко подумать. Люди уже поняли: гнаться за низкими ценами, приобретая квартиру на «нулевом» этапе строительства, рискованно. Сейчас большинство предпочитает приобретать квартиры уже после сдачи дома (как вариант – при готовности дома процентов на 70, когда ясно, что он будет достроен). Покупатели внимательно выбирают застройщика. И – крайне придирчиво читают договор долевого участия. Давайте вместе посмотрим, на что нужно обязательно обратить внимание в таком договоре. Нашим консультантом будет Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес».

Справка

Договор долевого участия считается самым надежным. Он защищен Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется.
В соответствии с законом, договор долевого участия считается заключенным только после обязательной регистрации в службе Росреестра (Федеральной регистрационной службе). Регистрация является гарантией того, что квартира будет продана дольщику и только ему, и исключает продажу одной и той же квартиры несколько раз.
Кроме того, в договоре обязательно должны быть указаны:
- объект долевого строительства;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
- цена, сроки и порядок оплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства – обычно не менее 5 лет.
Если эти условия в договоре не оговорены, он считается незаключенным.

Читаем всё!

«Шапка» договора. В названии договора должен присутствовать номер, в верхних левом и правом углах — дата составления договора и город. Далее идут участники договора: организация, ее представитель, на каком основании действует, юридический адрес.

Совет: желательно, чтобы в договоре было подробно указано: кем и когда зарегистрирован устав; свидетельство о гос. регистрации; кем является в организации лицо, заключающее договор (идеально — ген. директор); на основании чего назначен на должность. Когда организация невелика, можно включить его паспортные данные. Если в «шапке» договора указываются ссылки на доверенности — следует проверить, действуют ли эти доверенности на сегодняшний день.

Предмет договора. Ст. 2 п.1 Закона определяет: «Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Раздел договора говорит о вступлении вас в долевое строительство; указывает, на основании чего получена доля организацией; каков объем участия дольщика; идентификация его доли; стоимость доли и срок сдачи дома. Кстати, если застройщик заключит договор на ту же недвижимость с другими лицами, то обязан вернуть средства с двойными штрафами.

Совет: в договоре указывается строительный адрес: город, район, квартал (сектор, со всех сторон огороженный улицами), корпус (объект внутри квартала). Основание для получения доли в строительстве для заказчика — распоряжение губернатора. Объем вложений дольщика указывается в рублях. Идентифицируется доля подробно, например, следующим образом: «2-комнатная кв. на 4-м этаже, 65 кв.м. общ. площади, корпус 2, блок 1» (или указаны строительные оси А1-В3, 11-14). Срок сдачи указан в кварталах (1 кв. — январь-март, 2 кв. — апрель-июнь, 3 кв. — июль-сентябрь, 4 кв. — октябрь-декабрь). Сдача дома означает разрешение на ввод в эксплуатацию. Желательно вставить в этот раздел договора фразу: «Дольщик вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему долей». Она может понадобиться в случае уступки прав, к примеру.

Обязанности сторон. Дольщик обязуется оплатить свою долю, принять квартиру после разрешения на ввод в эксплуатацию, вступить в ТСЖ. Организация – построить квартиру, передать квартиру, обеспечить документацией для оформления собственности. Формулировка обязанностей сторон указана подробно в ст. 4 п. 1 Закона: «По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Совет: проследите, чтобы везде были проставлены сроки, а обязанности организации выглядели конкретно. Кстати, поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации, лучше регистрацию не затягивать. Иначе можно обнаружить, что кто-то успел это сделать раньше вас.

Порядок взаиморасчетов. В разделе указано, как производятся расчеты, в какие сроки, когда должен состояться окончательный расчет, а также последствия нарушения порядка расчетов.

Совет: в случае рассрочки оговариваются сроки внесения платежей. Срок окончательных расчетов не может быть позже получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Выясняется фактическая площадь квартиры, если она отличается от первоначальной, вам возвращают деньги за недостающие квадратные метры (или вы доплачиваете за большие). Поэтому в договоре нужно указать стоимость одного кв. м. Кроме этого, обязательно нужно прописать в договоре, что стоимость кв. м. является окончательной и пересмотру в процессе исполнения договора не подлежит. Стоит уточнить, насколько вы можете просрочить платеж по договору (обычно дней 10-20), в каких случаях, в какие сроки и как вам вернут вложенные средства в случае недолжного исполнения или неисполнения организаций обязанностей по договору.

Прочие условия. Здесь должно быть прописано, в каком виде передается квартира (что находится внутри, какая отделка), какие расходы несет дольщик после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, условия передачи прав по договору дольщиком третьему лицу. Оговаривается возникновение форс-мажорных обстоятельств, случаи непредставления дольщику квартиры. Указываются условия расторжения договора. Подтверждается, что на момент заключения договора доля не продана третьим лицам и не наложены другие обременения.

Совет: желательно четко определить условия и сроки, при которых организация возвращает вам вложенную сумму. Укажите, в каком виде передается квартира: двери, оклейка стен обоями, сантехоборудование, трубные разводки, настилка полов, малярные работы, а также, какие поставлены плиты (газовые или электрические), электро- и водосчетчики, окна. Договоры, заключаемые дольщиком на уступке прав (на передачу доли третьему лицу), регистрируются в службе Росреестра (бывшая ФРС) (укажите, кто это оплачивает). После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи коммунальные услуги предоставляются исходя из тарифов для промышленных предприятий, они выше коммунальных. Определите этот срок конкретно (обычно 3 месяца).

Реквизиты и юридические адреса сторон. Организация указывает: почтовый индекс, город, адрес, полное название организации, ИНН, р/счет, корр.счет, коды ОКПО и ОКОНХ, а также должность, фамилию, инициалы лица, заверяющего договор, его подпись.

Совет: в договоре подписывается каждый лист на всех экземплярах, печать ставится на подпись (вариант — он подшивается и скрепляется подписью и печатью сторон). Ваши данные должны полностью идентифицировать вас.

Приходно-кассовый ордер. Указывается, от кого, кем, когда и какая принята сумма.

Совет: ордер должен быть подписан главным бухгалтером, кассиром или ген. директором и главным бухгалтером. Сумма указывается в рублях.

Информация к размышлению

Из какой семьи берем красавицу?
Квартира, хоть и не невеста, а присмотреться к тем «купцам», что продают вам «товар», стоит.
У застройщика должен быть целый пакет правоустанавливающих документов, куда входят:
- устав;
- учредительный договор;
- полномочия лица, подписывающего договор, сроки этих полномочий.
Застройщик должен иметь документы на объект, без которых строительство дома может вообще не начаться. Минимальный набор таких документов – это:
- распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома по конкретному адресу с указанием заказчика и инвестора;
- договор о праве собственности или аренды земельного участка под строительство дома с кадастровым планом;
- разрешение на строительство, выданное администрацией города.
Договор долевого участия может заключается через 14 дней после опубликования проектной декларации, которая включает в себя полную информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная информация должна быть предоставлена по первому требованию и напечатана в СМИ (на сайте застройщика она должна присутствовать обязательно).
Дольщик имеет право знать дополнительную информацию о застройщике, подтверждающую его надежность, а именно:
- опыт работы на рынке строительства жилья;
- реализованные проекты (т.е. уже построенные и введенные в эксплуатацию дома);
- репутацию застройщика можно проверить, побеседовав с людьми, которые уже живут в домах, возведенных данной компанией.

Портрет нерожденной

Как на стадии строительства идентифицировать ту квартиру, которая будет принадлежать вам? В этом случае помогут: строительный адрес объекта, данные квартиры.
В разрешительной документации указывается, в каком квартале города предоставлен участок под застройку (напоминаем: строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию).
В договор следует включить: предварительный номер квартиры, расположение объекта в строительных осях, этаж, метраж общей и жилой площади, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др. Чем более подробна информация о будущей квартире, тем лучше.
Если квартира должна быть сдана с элементами отделки, то в сам договор или его приложение следует включить положения с перечислением всех видов работ, обязательства по которым берет на себя застройщик. Сюда же можно включить и характеристики материалов для отделочных работ.

Время встречи с суженой

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Обратите внимание, что в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры вам как дольщику по акту передачи, а не только срок ввода дома в эксплуатацию.
Исключение — случай, при котором у застройщика имеется право не менее чем за два месяца до истечения установленного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Право принять или отклонить такое предложение остается за дольщиком. В случае согласия с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты неустойки (пени).

И жили они долго и счастливо…

Только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает квартиру дольщику по акту передачи. Предельные сроки – в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее срока, установленного договором.
Для дольщика договор будет считаться исполненным при выполнении двух условий: уплаты цены договора и подписания дольщиком акта передачи объекта.
Принимая объект, стоит скрупулезно осмотреть квартиру, чтобы была именно той площади, именно того качества, как прописано в договоре. Если обнаружились недостатки, дольщик вправе отказаться от подписания акта передачи объекта. В этом случае отказ оформляется соответствующим актом с указанием выявленных нарушений договора.

Не доводим до развода

Договор долевого участия может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по решению суда. Основаниями для расторжения договора в судебном порядке по инициативе застройщика является нарушение дольщиком сроков внесения платежа по договору.
Если очевидно, что дом не будет вовремя достроен и сдан, если нарушается качество строительства, если вместо оговоренной в договоре квартиры предлагают недвижимость другого метража и назначения, договор может быть расторгнут по инициативе дольщика. В этом случае дольщик имеет полное право получить вложенные в строительство деньги в полном объеме плюс проценты за пользование чужими денежными средствами.

Елена Соловьева подсказывает: «Дополнительной гарантией безопасности может служить наличие у застройщика кредитных программ от банков. Дело в том, что служба безопасности банка проводит большую работу по проверке застройщика, прежде чем даст согласие на выделение ему кредитных средств. Кроме того, прежде чем подписывать договор, нелишней окажется консультация специалиста. Профессионалы владеют всей информацией о состоянии рынка и его участников, а потому могут адекватно оценить пакет документов и перспективы сдачи дома».

Кстати

Помимо договора долевого участия существуют так называемые альтернативные схемы покупки жилья на стадии строительства. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи.

Договор соинвестирования

Заключая подобный договор, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» защищать его не будут. Дольщик-соинвестор подпадает лишь под действие закона «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля1999 года № 39.

Договор уступки прав требования

Этот договор предполагает уступку своих прав по договору долевого участия любому третьему лицу за выкупную стоимость. Обычно «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на ранних стадиях, чтобы заработать. По мере роста этажей растет цена квадратного метра, значит, свой договор долевого участия можно выгодно переуступить. Имеющиеся долги предыдущего дольщика новый дольщик обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены. Договор уступки прав требования регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Вексельная схема

При вексельной схеме дольщикам предлагается приобрести не квартиру, а лишь обязательство ее передать. У вексельной схемы два варианта. В первом случае дольщик покупает вексель у сторонней организации и будет расплачиваться им с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору. Во втором случае вексель дольщику выдает сам застройщик с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность.
На первый взгляд, очень выгодный вариант, особенно в условиях инфляции. Но если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. В большинстве случаев данной суммы оказывается недостаточно, чтобы купить подходящую квартиру по рыночной цене.
Вексельная схема предполагает заключение двух договоров: предварительного договора (о нем ниже) и договора купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируются в Федеральной регистрационной службе, и покупателям остается уповать на порядочность застройщиков.

Договор предварительной купли-продажи

Покупатель и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о купле-продаже уже готовой квартиры, то есть после окончания строительства.
В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но в случае, если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств. В нашей стране судебная практика в этой сфере только складывается, и часто процессы такого рода продолжаются несколько лет.
Такой договор не регистрируется в органах Федеральной регистрационной службы. Действенного способа проверить, сколько подобных обязательств приняла на себя строительная фирма не существует.

Как себя обезопасить

При альтернативных схемах покупки жилья главная ваша гарантия – порядочность застройщика. Поэтому важно узнать как можно больше о застройщиках и обязательно проконсультироваться у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Обращайте внимание на стаж работы в строительной сфере этой компании, ее отношения с властями. И имейте в виду – если страховщики наотрез отказываются страховать ваш договор, значит здесь что-то не так!

Рейтинг договоров по надежности

Договор долевого участия +++++
Договор переуступки прав требования ++++
Договор соинвестирования +++
Договор предварительной купли-продажи ++
Вексельная схема +