В одном доме квартиры могут продаваться по разным договорам, и это вполне обычная практика для рынка новых домов, отмечают эксперты

Существование разных вариантов продаж квартир в одном и том же строящемся доме – обычное явление на рынке новостроек. Если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 г., даты вступления в силу Федерального закона N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ФЗ-214), то заказчик-застройщик имеет право применять старые формы договоров, существовавшие до принятия закона: инвестиционный договор, договор соинвестирования, долевого участия в строительстве, паевого вклада, простого товарищества и т.п. На рынке недвижимости существует значительная часть новостроек, разрешение на строительство которых было получено застройщиком до указанной даты, сообщают в агентстве недвижимости "Миэль".

ФЗ-214 регламентировал виды договоров для застройщиков, по которым можно привлекать денежные средства для финансирования строительства. Это договор долевого участия и договор уступки по договору долевого участия в строительстве.

Однако положения закона не ограничивают инвесторов, также продающих жилье в новостройках использовать другие виды договоров и документации к ним, требования к которым установлены Гражданским кодексом и Законом об инвестиционной деятельности. Поэтому кроме договоров в соответствии с ФЗ-214 для компаний-инвесторов типичны еще три схемы продаж, это: предварительная или предоплатная, а также вексельная и комбинированная, отмечают эксперты компании "Миэль-Новостройки".

"При покупке квартиры – отмечает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая, — следует понимать, кто перед тобой – компания-застройщик или компания-инвестор, и соответственно, обращать внимание на те нюансы, те плюсы и минусы, которые имеются у каждой схемы продаж. То, что в одном доме квартиры могут продаваться по разным договорам – вполне обычная практика для рынка новостроек.

Следует также помнить, что в ФЗ-214 впервые установлены гарантии для участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков: проектная декларация застройщика, гарантии качества объекта, штрафные санкции за невыполнение обязательств, государственная регистрация и прочие гарантии покупателям новостроек".

Предварительная или предоплатная схема

При использовании предварительной или предоплатной схемы, основным инструментом является предварительный договор купли-продажи. В нем указывается ключевые положения основного договора купли-продажи: сроки его заключения и порядок оплаты. При заключении предварительного договора купли-продажи, компания-инвестор берет на себя обязательство, что по завершении строительства и оформлении квартиры в собственность компании-инвестора, с покупателем будет заключен основной договор купли-продажи, по которому квартира в новостройке перейдет в его собственность. На этапе предварительного договора покупателем вносится определенная сумма, чаще всего равная стоимости квартиры, которая затем идет в качестве оплаты основного договора купли-продажи. Срок и предмет его действия должен быть четко определен в соответствии с гражданским законодательством, иначе считается, что он действует один год, отмечают специалисты компании.

"При таком типе продаж покупатель-физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Примечательно, что на этапе заключения предварительного договора, сама квартира юридически и физически еще, как правило, отсутствует. Также, отсутствует точное описание квартиры, точная площадь и четкая, конечная цена. Сроки же заключения основного договора купли-продажи обусловлены в большей степени застройщиком и сроками строительства. После сдачи дома БТИ производит точные и окончательные обмеры", — рассказывают в "Миэль-Новостройки".

По мнению компании, существенный положительный момент заключается в том, что предварительный договор на момент заключения фиксирует цену квадратного метра. В случае роста его средней стоимости, как это было в "докризисные" годы, покупатель в итоге покупает квартиру по цене ниже рыночной.

Вексельная схема

Суть вексельной схемы состоит в приобретении новостройки по предварительному договору с внесением денежных средств за приобретение векселя. При такой схеме заключаются два договора: купли-продажи векселя и предварительный договор купли-продажи квартиры. Предполагается, что по завершении строительства, покупатель сможет обменять свой вексель, стоимость которого равна стоимости квартиры, на жилье, характеристики которого указаны в предварительном договоре, отмечается в материале агентства.

Комбинированная схема

Наиболее распространена комбинированная схема. Это симбиоз предварительной и вексельной схем. Застройщик заключает с любым юридическим лицом (инвестором) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме и в счет оплаты по этому договору юридическое лицо (инвестор) покупает у застройщика вексель на сумму, равную стоимости квартиры. Покупка векселя оформляется договором купли-продажи векселя. Далее инвестор уступает все свои права и обязанности в отношении квартиры конечному покупателю — физическому лицу, оформляя договор уступки права по предварительному договору купли-продажи квартиры по векселю.

"Покупая вексель, гражданин фактически дает компании-застройщику или инвестору взаймы определенную сумму денег, которые по истечении указанного в векселе срока обязаны эту сумму вернуть. Предполагается, что денежные средства будут возвращены в виде квартиры", — поясняют в "Миэль-Новостройки".

"Важно не забывать, что купля-продажа векселя никак не связана с покупкой квартиры в строящемся доме, потому что в реквизитах векселя указывается лишь его номинальная стоимость и срок погашения, а также, кому и кем он выдан. При вексельной схеме невозможна ипотека; вексель невозможно восстановить в случае его утери и невозможно погасить досрочно", — отмечают в агентстве недвижимости.