Новости

Покупатель в роли детектива – ищем скрытые недостатки и «секретные» документы

В прошлых выпусках нашей «Энциклопедии практической недвижимости» мы уже успели поговорить об осмотре квартиры. Но порой продавцы идут на такие ухищрения, что обнаружить различные дефекты квартиры, заботливо укрытые хозяевами, удается только профессионалам.

И возможно это, только тогда, когда знаешь: что именно и где искать. Про разные мелочи и не недоделки говорить не будем – ведь практически каждый покупатель так или иначе все равно делает ремонт. Но есть такие «мины», которые отремонтировать в одиночку просто невозможно. Вот ими мы и займемся. 

Эту историю нам рассказали в агентстве недвижимости «Аркада». При расселении коммунальной квартиры одни из ее жильцов обязательно хотели получить  комнату в Купчино. Расселение для них было вполне выгодным – ведь взамен  десятиметрового «сапожка» (так риэлторы называют очень узкие и длинные комнаты) в огромной коммуналке они получали  отличную 20 метровую комнату в двухкомнатной «брежневке». Все удобства, тихий двор, огромная лоджия и, самое главное — не живущий сосед, который был не против дальнейшего размена. То есть практически они въезжали в отдельную квартиру с возможностью дальнейшего расселения. Ну, а когда при осмотре они увидели, что комната только что отремонтирована, то здесь отпали последние сомнения и они переезд состоялся. Первые сюрпризы их ждали буквально сразу после переселения – в комнате стали появляться запахи. И не просто запахи – а ароматы общественного туалета. Что  только не пытались они сделать – и полы перемывали неоднократно, и использовали различную освежающую химию. Ничего не помогало. Все выяснилось после разговора с соседями.

Оказалось, что в последний год за владелицей комнаты, которая тяжело болела, никто не ухаживал, а до туалета она не всегда успевала дойти. В общем, паркет пришлось выкидывать и полностью переделывать пол. Но это еще было полбеды.  Самый большой и неприятный сюрприз ожидал их весной, когда на крыше стал таять снег и недавно побеленные потолки сперва пожелтели, а потом с них по всей комнате потекла вода. Разгадка «наводнений» оказалась обычной -  в доме уже много лет не ремонтировали крышу. Последствия постоянных протечек устранить  очередным ремонтом было невозможно, так как требовался ремонт всей крыши. В конце концов, правда после неоднократных коллективных обращений к местным властям, все закончилось благополучно, и крышу починили. Через год. Времени, нервов и денег на все эти хлопоты, как вы понимаете, ушло немало. Можно ли было обнаружить этот «сюрприз»? Вероятно, да. Если удалось бы вовремя опросить соседей по лестничной площадке. 

Согласитесь, мало кому такие  «сюрпризы» с соответствующими расходами могут понравиться. Тем более, что и жильцы и агенты, который продают такие хоромы, не спешат поделиться с покупателями информацией о серьезных недостатках, а скорее стараются по возможности скрыть их. Проблема состоит еще и в том, что далеко не всегда поиском скрытых дефектов будет заниматься и ваш агент, поскольку, прежде всего он заинтересован в завершении сделки. Поэтому покупателям следует самим проявлять инициативу и порой превращаться в настоящего детективов, для того, чтобы обнаружить всевозможные «мины». К числу самых затратных и скрытых недостатков профессионалы относят кроме протекающих крыш также проблемы с канализацией, электроснабжением и перекрытиями. Как и в случае с текущей крышей – лучший источник получения информации – подробный опрос будущих соседей. 

Впрочем, одними техно-сюрпризами дело не заканчивается. В последнее время появилось много квартир с самовольными перепланировками. В таких случаях в паспорте квартиры о произведенной «незаконной перепланировке» отметка есть. Так что покупатель обычно все же имеет возможность об этом узнать. Пока в большинстве случаев покупка такой квартиры ни к каким правовым последствиям не ведет. Но это только пока. Но в принципе надо учитывать, что власти вправе в любой момент(!) заставить хозяина либо узаконить перепланировку (что не всегда возможно) либо вернуть  квартиру в первоначальное состояние. В таком случае серьезных расходов не избежать.

В принципе риэлторы сейчас к купле-продаже таких квартир относятся достаточно спокойно. За исключением некоторых случаев. Как нам рассказали в агентстве недвижимости «Спектр» однажды им пришлось столкнуться с покупкой такой квартиры. Причем агентство, продававшее, квартиру о произведенной незаконной перепланировке их не предупредило. Все всплыло уже на стадии подготовки нотариата. Вот тогда то они и увидели документ, подтверждающий проведение незаконной перепланировки, причем  «с нарушением» границ владения». То есть  бывший владелец мало того, что полностью перестроил всю квартиру, он еще исхитрился отхватить  приличную часть общего холла… с электрощитом и пожарным краном! Как проходили ежегодные обязательные осмотры того помещения пожарниками, остается только догадываться. Но очевидно, что при  серьезной проверке хозяина заставили бы переделывать все обратно и заплатить еще и штраф за нарушение пожарной безопасности. Ну а внешне все выглядело  замечательно – в квартире при входе был огромный холл с отдельной кладовой. И как не хотелось покупателю приобрести приглянувшуюся квартиру, после разъяснения всех возможных последствий от  покупки он отказался.

Имеет смысл отказываться от покупок также в тех случаях, когда при незаконной перепланировке места общего пользования оказываются над жилыми помещениями нижних соседей. От протечек, как вы понимаете, никто не застрахован. И если ваша ванная или туалет окажется затопленными, а вода хлынет в гостиную нижних жильцов, то серьезных расходов на ремонт их квартиры не избежать. Ну, уж и совсем запредельные ситуации с перепланировкой случаются, когда сносят несущие стены или устраивают настоящий бассейн в жилом доме, забывая при этом, что несущие стены держат весь дом, а стандартные перекрытия не рассчитаны на тонны воды. Кстати, случаи обрушения таких квартир в нашем городе не такая уж и редкость. Расходы виновников в таких случаях исчисляется шестизначными цифрами. Ну,  напоследок поговорим о «бумажных минах». Несмотря на безобидное название по своим последствиям они  могу оказаться почище любого пожара. Об одном из таких, правда, относительно безобидном сюрпризе, нам рассказали в  агентстве недвижимости «Русский дом». Продавцы квартиры «забыли» о своем родственнике, который уехал учиться в другой город. Поэтому в форме о прописке он не значился. Обнаружить забытый «довесок» удалось лишь благодаря дотошности агентов, не поленившихся добыть архивную справку о прописке. В результате проблему удалось решить. Кстати, подобная забывчивость, вовсе не редкость на нашем рынке недвижимости. Продавцы забывают не только дальних родственников, но и прямых наследников, жен и даже детей. В каждом конкретном случае приходиться разбираться – не нарушены ли права забытого жильца на квартиру. Впрочем, о различных хитросплетениях и ловушках в документах можно рассказывать очень долго. И в следующих материалах нашей «Энциклопедии практической недвижимости» мы понемногу будем разбирать эти правовые «завалы».

Сергей Уткин, Restate.ru

Источник: http://www.161-dom.ru