Любой, кто обращается в банк за кредитом, хочет, чтобы у него были самые лучшие условия кредитования: ставка ниже, кредит больше, ежемесячный платеж меньше. Первое, на что обращает внимание заемщик, это ставка по кредиту. Кажется, что чем ставка ниже, тем лучше, тем меньше денег заемщик переплатит в итоге. Конечно, это так, но примерно в 50% случаев. Кроме ставки, нужно обращать внимание на различные сборы и комиссии, которые банк взимает с заемщика дополнительно к ставке, на размер кредита, на первый взнос, который заемщик должен внести из собственных средств. Грамотный выбор ипотечного предложения — выбор комплексный, учитывающий и ставку, и дополнительные расходы, и размер кредита.

Эффективная ставка

Самый объективный показатель "стоимости" кредита – не заявленная банком процентная ставка, а так называемая эффективная ставка. Это те проценты, которые в результате заплатит человек, берущий ипотеку, учитывая абсолютно все платежи заемщика — и саму ставку по ипотеке, и дополнительные расходы, которые производит заемщик в процессе получения кредита (причем учитываются и платежи банку, и платежи сторонним организациям, связанные с получением кредита – в частности, оценка).

Например, если заемщик пользуется кредитом 10 лет, то дополнительная комиссия за выдачу кредита в 4% увеличит эффективную процентную ставку всего на 4%/10 = 0,4%. А вот другая ситуация. Заемщик берет кредит для осуществления междугороднего обмена, например, под 11% годовых, чтобы купить новую квартиру в том городе, в котором хочет проживать, затем он намерен продать свою квартиру в том городе, где жил прежде, и погасить кредит. В таком случае кредит нужен примерно на полгода, и 4% комиссии — все равно, что 4%/0,5года = 8% годовых. Таким образом, эффективная ставка, если у заемщика нет никаких других расходов, станет 19%. Такому заемщику выгоднее выбрать кредитную программу пусть даже с более высокими ставками, но такого банка, который не взимает дополнительных комиссий.

Дополнительные расходы в банке

О том, что заемщики в первую очередь обращают внимание на процентные ставки, в банках прекрасно знают, поэтому кредитные организации конкурируют друг с другом, объявляя более низкие проценты, взимая при этом различные дополнительные комиссии:

1. За рассмотрение кредитной заявки.

Еще года три назад эту комиссию взимали многие банки. Составляла она не много: 1000-2000 рублей. Сейчас банки, которые берут комиссию за рассмотрение, скорее исключение: уж очень негативная реакция была у заемщиков на эту комиссию банка, особенно, если по результатам рассмотрения заемщика, банк принимал решение отказать в выдаче кредита.

2. За ведение ссудного счета.

Самая "коварная" банковская комиссия. На первый взгляд, эта комиссия может быть совсем небольшой: 0,25 — 1% от суммы выданного кредита, но взимается банком постоянно, все время, пока заемщик пользуется кредитом. Справедливости ради хочу отметить, что эту комиссию взимают единицы банков.

3. За выдачу кредита.

Эта комиссия в разных банках может составлять 1-2% от суммы выдаваемого банком кредита, и доходить до 4-5%. Правда, эта комиссия разовая: берется банком один раз. Но здесь есть одна тонкость: у разных заемщиков разные задачи, и, исходя из этих задач, люди пользуются кредитом разное количество времени.

Последнее время банки стали отказываться от взимания дополнительных комиссий. Пример Сбербанк отменил в апреле 2010 года все дополнительные сборы и комиссии. Вслед за Сбербанком, кто на время, кто навсегда, об отмене комиссий объявили и некоторые другие банки. Но в большинстве кредитных организаций эта статья расходов заемщика по-прежнему остается.

Банк "из-под прилавка"

Как ни странно, но информацию даже об очень выгодных кредитах не всегда легко получить из средств массовой информации и рекламы. У каждого банка своя рекламная политика, и когда одни предлагают не лучшие условия кредитования, но проводят масштабную рекламную компанию, другие предпочитают предлагать наилучшие условия заемщикам, но тратить скромный бюджет на "раскрутку" продукта. Такие банки привлекают к себе клиентов исключительно через ипотечных брокеров и агентства недвижимости, которые давно и успешно работают с ипотекой.

"Выгодная ипотека" поэтапно

Подведем небольшой итог: как же все-таки воспользоваться ипотекой максимально выгодно.

1. Определяем задачи: для чего нужен ипотечный кредит, и какой размер кредита нужен.

2. Ищем ипотечную программу с минимальными ставками по кредитам.

3. Внимательно изучаем программы выбранных банков, чтобы понять, какие дополнительные расходы возникают, и какие комиссии нужно будет заплатить. Обычно на официальных сайтах банков все комиссии указаны, однако, если привлекательные процентные ставки банки стараются выделить крупным шрифтом, то комиссии и сборы указывают обычным шрифтом, — таким, каким указана основная информация о кредитных программах банка.

4. Выбрав, как кажется, наилучшие программы банков, имеет смысл обратиться к ипотечным брокерам: они могут знать программы с еще лучшими условиями. Ведь если повезет получить кредит по ставке даже на полпроцента ниже, чем удалось найти самостоятельно, выгода может оказаться большей, чем комиссия, которую возьмет ипотечный брокер. За свои услуги брокеры берут комиссии – либо в процентах от суммы кредита (как правило, 1-2%), либо фиксированную сумму. Обычно размер комиссии указывается на сайте компаний. Если же ипотечный брокер не предложит условий лучше, смело подавайте документы в выбранные банки без брокера, зная, что выбор сделали правильно.

За что еще придется платить при ипотеке

Впрочем, ипотека – это не только собственно кредит, и процесс его получения состоит не только из взаимодействия с банком. Как правило, заемщику приходится работать со страховщиками, оценщиками недвижимости, а после выбора банка и ипотечной программы – заниматься регистарцией прав собственности, самой ипотеки и так далее. За все это платятся деньги. Здесь надо быть готовыми к тому, что банки (как правило) доверяют определенным оценщикам, определенным страховщикам, да и при регистрации договора купли-продажи предлагают воспользоваться услугами определенных регистраторов. И настоятельно рекомендуют их потенциальным клиентам. То есть, выбирая банк, заемщик выбирает в придачу и те организации, которые ему предлагает банк. Выбор у заемщика, конечно, есть, но в большинстве случаев лишь из тех кандидатур, которые предлагает банк.

1. Оценка квартиры.

Улуги разных оценочных компаний стоят примерно одинаково: 4-7 тысячи рублей за квартиру в зависимости от срочности, поэтому в случае с оценщиками выбирать имеет смысл не ту компанию, которая возьмет за услуги на 100 рублей меньше, а ту, которая оперативнее произведет оценку, и оценит максимально объективно, не занижая стоимость оцениваемой квартиры.

2. Страховка.

В случае со страховкой имеет смысл, в первую очередь, обратить внимание не на расценки, а на исполнение страховой компанией своих обязательств по выплатам. Ведь если при наступлении страхового случая страховая компания не будет платить и гасить долг заемщика банку, то гасить этот долг придется самому заемщику. А вот из надежных страховых компаний, которые, что называется, "платят всегда", можно выбрать ту, где тарифы будут меньше. Как правило, комиссия страховщиков составляет 0,8-1,5% кредита, увеличенного на 10% (в зависимости от возраста и состояния здоровья заемщика).

3. Регистрация

Формально государственная регистрация ипотечной сделки ограничивается госпошлиной примерно в 2 тысячи рублей (1 тысячу рублей стоит регистрация сделки и 1 тысячу рублей — регистрация права собственности). Эта сумма может несколько увеличиться, если потребуется корректировка данных в документах, например, паспортных данных. Каждая корректировка стоит 200 рублей.

Но зачастую для подготовки договора к регистрации банки рекомендуют обращаться в те организации, в которых банк уверен. Объясняют это требование банки тем, что в договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны пункты о приобретении объекта недвижимости с использованием кредитных средств банка. И дело "регистраторов" не только грамотно составить договор, но и отследить, чтобы все необходимые пункты в договоре присутствовали. "Регистраторы" разных банков берут разные деньги: от 8 тысяч рублей до 30 тысяч рублей (куда входит госпошлина), а где-то банк все сделает сам и бесплатно, и заемщику останется лишь оплатить госпошлину по официальным расценкам.

Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании "ИПОТЕК.РУ"