Выставленные на продажу квартиры, находящиеся в залоге у банков, — пока не массовый товар на рынке недвижимости. Но число людей, вынужденных расстаться с ипотечным жильем, растет. Находятся на эти квартиры и охотники, ведь порой залоговые метры продаются по цене ниже рыночной.

Залоговые квартиры — жилье, приобретенное по ипотечному кредиту, который на момент продажи не выплачен полностью, поэтому недвижимость находится в залоге у банка. Такие квартиры выставляют на продажу заемщики, которые поняли, что иного пути рассчитаться с кредитом нет. А жизненные ситуации, приведшие к такому вот ипотечному финалу, могут быть разные — снизилась зарплата, потеряна работа работы, в семье произошли какие-то неприятности.

Продажа по принуждению

Как разъяснил журналу Metrinfo.Ru Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», существует несколько типов залоговых квартир. Первый – это квартиры потенциальных дефолтных заемщиков. Такой заемщик начинает испытывать трудности с выплатой кредита и сам решает продать квартиру. Второй тип – дефолтные квартиры. Они появляются тогда, когда заемщик перестает исполнять свои обязательства по кредиту, не идет с банком на контакт и не пытается решить ситуацию с помощью продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования. Тогда банк подает на заемщика в суд, и квартира выставляется на публичные торги либо все-таки продается по соглашению сторон.

Существует третий тип залоговых квартир (самый приятный), когда люди продают жилье просто, чтобы переехать в квартиру большей площади или в другой район, — поясняет Анита Берзиня, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Сведбанк». Кредиты выдаются на 10-20 лет, а люди, как правило, меняют жилищные условия чаще, и выставляют квартиры на продажу, не дожидаясь окончательных выплат по кредиту.

Кстати, всего только 2% заемщиков признают, что не смогут погасить взятые кредиты – таковы данные Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ). «Часть из них решает продать квартиры, а другая часть выбирает реструктуризацию ипотечного долга. Так что количество выставляемых залоговых квартир на продажу относительно небольшое», — делает вывод Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

Цена квартиры – главный ориентир

Под залогом квартира или нет – для покупателя это, как ни странно, не главное. «Интерес покупателей к залоговым квартирам может быть вызван только соотношением цена-качество. Если это соотношение оптимальное, то вопрос залога – технологический и решаемый», — отмечает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»). Квартира, как правило, продается через обычные риэлторские агентства (если, конечно, не дошло до того, что банк не выставил ее на аукцион), и на практике бывает, что покупатель узнает о том, что жилье, участвующее в сделке, находится в залоге у банка в последнюю очередь, — добавляет Артис Вейпс, руководитель компании «Фонд кредитов».

Итак, все дело – в цене. Действительно ли залоговые квартиры – дешевле «обычных» продающихся на рынке или нет? Как объяснили нам специалисты рынка, если квартира действительно хорошая, то ждать существенных скидок не стоит.

В то же время шанс сделать удачную покупку действительно есть. Риэлторы рекомендуют продавцам (особенно тем, кого гнетут ипотечные проблемы) изначально выставлять залоговые квартиры по цене ниже среднерыночной, потому что время в данном случае играет против них. Сегодня на продавца оказывается тройное давление: невозможность выплачивать кредит, снижение цен на недвижимость и динамика курсов валют. Другое дело, что чисто психологически продавцу сложно выставить свою квартиру на продажу ниже рынка, ведь ему она обошлась с учетом выплаты процентов по ипотеке, гораздо дороже.

Более того, продавец пытается продавать его по завышенной цене, так как хочет не только вернуть долг банку, но еще и получить какие-то деньги от ее продажи. Увы — он только теряет время и, как следствие, и деньги. В конечном такие сделки происходят по цене ниже рыночной, — предупреждает Анита Берзиня (ОАО «Сведбанк»).

Возможные опасности

Не «стремно» ли покупать залоговую квартиру? С юридической точки зрения – нет. Как нам разъяснил Артис Вейпс («Фонд кредитов»), квартиры, приходящие на рынок из-под залога, проходят три-четыре проверки службы безопасности банка и страховой компании, т.е. юридически они даже «чище» обычных, не обремененных ипотекой жилищ. И все же смутная опасность существует: а вдруг продавец в будущем решит пересмотреть ранее заключенные условия сделки и попытается ее расторгнуть через суд. Мол, банк воспользовался его несчастным положением и «надавил» на него. С другой стороны, на это, чисто теоретически, способны все продавцы, а не только неудачливые заемщики.

Что нужно для сделки и кто ей поможет

Процедура продажи квартиры, находящейся в залоге, имеет свои особенности, поскольку, как объясняет Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»), юридически переход права собственности на другое лицо – возможен только после того, как обременение с квартиры будет снято.

А снято обременение может быть только после того, как будет полностью погашен кредит. Однако до полного погашения кредита без согласия банка продать залоговую квартиру невозможно – этот пункт фиксируется либо договором залога и /или кредитным договором. Но банки могут отказать. Тогда у незадачливого заемщика один выход – где-то «перехватить» деньги, погасить кредит, продать квартиру и расплатиться с долгами.

Впрочем, Анжелла Дубровская («Сити-XXI век») считает, что банки всегда заинтересованы в разрешении проблем с заемщиками с наименьшими потерями, поэтому основанием для отказа могут служить уж очень серьезные основания — судебное разбирательство или иная конфликтная ситуация.

Продаются залоговые квартиры, как мы уже заметили, через риэлторские агентства. «Наша компания сотрудничает с банками, помогая потенциальным дефолтным заемщикам реализовывать свои квартиры наиболее быстро и выгодно», — говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»).

«Банки принимают активное участие в согласовании цены продажи и регламентируют условия проведения сделки», — добавляет Михаил Маков, руководитель отдела вторичного жилья АН «Кутузовский проспект».

Более того, некоторые банки, помогают своим заемщикам и выставляют залоговые квартиры на сайтах в свободном доступе. Например, сайты банка ДельтаКредит, ВТБ-24, GE Money Bank, — уточняет Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»). Эксперты называют также «ЖилФинанс», «Абсолют банк», «Собинбанк, «Сбербанк, «Райффайзен банк», «Первомайский», «КИТ Финанс», «БТА банк», «Альфа банк», «Хоум Кредит».

А чтобы привлечь покупателей, банки также предлагают специальные условия: то есть их тоже можно купить по ипотеке. При покупке таких квартир с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки кредита могут быть ниже среднерыночных, в среднем, на 1-2%.

Например, ВТБ24 предлагает залоговые квартиры по ипотеке, выставляемые собственниками, с первоначальным взносом от 20% стоимости недвижимости, кредитной ставкой — 9% годовых в рублях и 10% годовых в долларах США или евро, сроком кредита до 50 лет, без комиссий за рассмотрение заявки и выдачи кредита, — рассказывает Анжелла Дубровская, («Сити-XXI век»).

Сделка в несколько этапов

Еще до сделки покупателю стоит получить от продавца информацию о состоянии ссудной задолженности: нет ли взысканий, штрафов или просрочек по данному кредиту, — советует Анжелла Дубровская. Такую информацию банк может предоставить в форме справки только собственнику, поскольку вся информация по кредиту носит конфиденциальный характер, — предупреждает эксперт.

Взаиморасчет по сделке происходит через депозитарные ячейки банка – держателя залога. В одну ячейку закладываются деньги, причитающиеся банку в качестве погашения остатка задолженности по выданному кредиту, а остаток денежных средств — в другую ячейку для заемщика. Банками предлагается также схема, при которой деньги, вырученные за квартиру, перечисляются на счет продавца, открытый в этом банке, а затем, после регистрации договора купли-продажи, часть средств перечисляется банку в счет погашения задолженности заемщика за выданный ипотечный кредит, а остаток остается у продавца, — говорит Михаил Маков (АН «Кутузовский проспект»).

Но эксперт считает, что для покупателя залоговой квартиры более предпочтителен вариант взаиморасчетов через банковские ячейки, поскольку при безналичном расчете он отдает деньги до регистрации договора купли-продажи, а с банком, как известно, за месяц, пока идет регистрация, может случиться все, что угодно.

После того, как урегулирован финансовый вопрос появляется возможность регистрации недвижимости на нового собственника. Обычно обременение снимается одновременно с регистрацией прав нового собственника. Если квартиру новый покупатель приобретает тоже за счет кредитных средств, то вначале он проходит процедуру андеррайтинга в банке, а затем — процедуру переоформления квартиры, — рассказывает Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»).

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Итак, залоговая квартира может оказаться выгодной покупкой – заемщик заинтересован, чтобы сбыть ее с рук быстрее. Однако есть в схеме сделки некоторые нагромождения (банковское звено, лишняя ячейка, лишние бумаги и т.п.), а также нельзя забывать о дополнительных мерах безопасности, которые стоит предпринять покупателю.