Рынок недвижимости в наибольшей степени ощутил на себе последствия мирового кризиса. В разгар кризиса многим участникам рынка пришлось заморозить строительство части объектов из-за отсутствия платежеспособного спроса, а также недостатка оборотных средств вследствие ступора банковской системы. Тем не менее в этом году уже намечаются некоторые признаки восстановления этого рынка, однако такой его сегмент как рынок аренды помещений, рынок деловой недвижимости, похоже, еще долго не сможет оправиться от последствий кризиса. Спрос на офисные и торговые помещения полностью обеспечен уже реализованными проектами и теми, которые предстоит завершить. По мнению советника мэра Ростова по инвестициям и перспективному развитию, профессора ЮФУ Александра Кочергина, еще по крайней мере 2-3 года каких-либо сдвигов на рынке деловой недвижимости не ожидается. видео

На ваш взгляд, кто сегодня в более выигрышной ситуации — арендатор или арендодатель?

Сегодня, конечно, в выигрышной ситуации арендатор, если он есть. Потому, что каждый, кто проходит по улицам Ростова, видит одну и туже надпись — "сдается". Эта надпись стала появляться у нас в массовом порядке с сентября 2008 г. Надо сказать, что за 2006-2007 гг. произошел очень серьезный спекулятивный рост на рынке деловой недвижимости: спекулятивный рост цен и спекулятивный рост предложения. И прежде всего это касалось рынка офисных помещений высокого класса, потому как в Ростове, без учета реального рынка, с целью только вложения средств, за счет инвесторов были построены ряд серьезных бизнес-центров. Реального спроса на помещения в этих центрах не было. Предполагалось, что основную часть помещений займут фирмы, оказывающие посреднические услуги на финансовом рынке, рынке валютных операций, консультационных и риэлторских услуг. В результате, в августе 2008 г. произошел полный коллапс, и рынок просто стал. В течение 8-10 месяцев рынок был просто "мертвый". Спрос оживился только в тех секторах, которые ближе к рублю покупателя. Это продовольственные магазины, аптеки (несмотря на то, что идет передел рынка, уходят старые игроки, приходят новые), а также фирмы, которые оказывают услуги в доведении продукции и услуг до конкретного потребителя. Арендная плата упала настолько низко, что она зашкалила за 10-летнюю, т.е. реальная на сегодня цена помещения, это примерно 12-летняя арендная плата. Для собственника это маловато, им невыгодно продавать. И это мы видим в том, что сделок нет. Сделки есть только тогда, когда помещение обременено кредитом, когда собственнику надо рассчитаться со своими кредиторами, либо по бизнесу, либо с банками, т.е. когда ему приходится продавать буквально на границе восстановительной стоимости, т.е. на границе своих затрат.

Насколько много в Ростове объектов коммерческой недвижимости, связанных кредитами с банками?

Надо сказать, что в Ростове ипотека деловой недвижимости была слабо развита, в основном развивалась жилая ипотека. Чаще всего строители брали кредит на старт – построить коробку или первые этажи, чтобы потом получать деньги от продаж инвесторам. Все большие деловые центры строились за счет средств инвесторов. В Ростове деловая недвижимость заложена только у тех фирм, которые реально работают, и которым кредитные средства нужны на пополнение оборотных средств, развитие собственных инвестпроектов. Ипотечных кредитов именно на создание деловых центров нет. Поэтому для банков состояние рынка деловой недвижимости сегодня не является критичным.

Судя по всему в ближайшие 2-3 года, к сожалению, каких-либо сдвигов на рынке деловой недвижимости не ожидается. Главная задача по офисам – достроить начатое: в городе на сегодня 4-5 незавершенных крупных проектов. В настоящее время действует 4 крупных офисных центра. Перспектива развития – это небольшие офисные центры в деловой части Ростова, как правило которые строились, как офисы а оформлялись, как жилые дома, сейчас они активно стали сдаваться в аренду. Кроме того, дальнейшее развитие сегмента связано с торговлей, — сдача в аренду под торговые площади сетевых магазинов "у дома". Например, "Магнит", "В двух шагах" "Солнечный круг" и т.д., сети крупных агрокомпаний.

Насколько сегодня цены соответствуют уровню и качеству объекта?

Арендная плата упала до разумности. Она жестко дифференцирована: если брать спальные районы, магазины — это 300-400 руб., центр – 800-900 руб., самую высокую цену в самых проходимых местах готовы платить фирмы, связанные с мобильной связью – 1500-1800 руб., офисы с полным набором услуг – 400-500 руб., все остальное — ниже. Причем, если в прошлом году часть собственников отказывалась сдавать площади по низкой цене – по принципу "замкну на ключ – перестоит", то сейчас исходят из принципа "пущу за копейки – лишь бы не простаивало". И еще одна особенность – сократились сроки аренды, если 2-3 года назад сдавали на 3-5 лет, то сейчас стараются заключать договоры на срок до года. В целом по офисам – город насыщен, по торговым – идет перераспределение в пользу аренды. Муниципалитет также предоставляет помещения по льготному выкупу.