Квартиры на первых этажах традиционно считаются жильем не самым комфортным и зачастую небезопасным. Зато офисы и магазины из этих квартир получаются удобными. Поэтому многие, у кого в активе появляется такая квартира, задумываются о ее переводе в нежилой фонд. Но так ли это выгодно, как кажется на первый взгляд?

Какова выгода от перевода квартиры в нежилой фонд?

Как подмечают эксперты, опрошенные «Собственником», в центральных районах Москвы перевод жилых помещений в нежилые понемногу пошел на спад. Но, как объясняет генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, это происходит по большей части из-за того, что «не охваченных» бизнесменами квартир на первых этажах в центре осталось очень мало. Зато на смену первым этажам уже подходят и вторые: «Тенденцией последнего времени стал выкуп и перевод в нежилой фонд квартир на втором этаже, расположенных над уже действующим магазином. Пример – магазин «Рандеву» на Тверской улице, где планировка второго этажа явно свидетельствует о происхождении данного помещения», – отмечает эксперт.

Так что говорить о том, что перевод квартир в нежилой фонд скоро сойдет на нет, более чем преждевременно. По-прежнему многих собственников квартир интересует выгода, которую можно извлечь из продажи или аренды нежилого помещения.

Как подсчитали в RRG, доходы от такой «нежилой квартиры» могут быть в 7 раз выше, чем от сдачи в аренду под жилье: допустим, есть квартира площадью около 100 кв. м с хорошей отделкой, расположенная на первом этаже дома, стоящего на престижной магистрали (например, в начале Кутузовского или Ленинского проспекта). Если сдавать эту квартиру как жилую, можно получить максимум $3000/месяц. Другими словами, ставка будет составлять $360 за 1 кв. м/год. Если эту же квартиру сдать под офис, то арендная ставка составит $600-700 за кв. м/год. А если из этой квартиры можно сделать торговую площадь и иметь отдельный вход с магистрали, плюс сделать витрины, арендатор магазина будет готов заплатить $2000-2500 за 1 кв. м/год. То есть сдавать такую квартиру как торговое помещение выгоднее в 7 раз.

Запомним эту цифру и перейдем к нюансам перевода помещений в нежилой фонд.

Какую квартиру можно перевести в нежилой фонд, а какую нельзя?

На этот вопрос (и многие другие) ответ дает статья 22 Жилищного кодекса РФ. Перевод возможен при выполнении следующих требований:

— имеется техническая возможность оборудовать отдельный вход в жилое помещение либо имеется доступ к нему без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям (т. е. не через подъезд общего пользования);
— жилое помещение не является частью другого жилого помещения;
— жилое помещение не является местом постоянного проживания граждан (то есть в квартире никто не прописан);
— квартира должна располагаться на первом этаже или на этаже, непосредственно ниже которого нет жилых помещений;
— жилое помещение не обременено правами третьих лиц (т. е. не состоит под арестом, не находится в залоге, на него не наложен сервитут и т. д.), перечисляет старший юрист компании «Мегаполис Лигал» Илона Томаева.

Последний момент особенно важен: взять квартиру в ипотеку, а через год перевести ее в нежилой фонд и продать подороже не получится, так как квартира будет в залоге у банка.

Какие документы нужно собрать и куда отнести?

Перечень документов также приводится в ст. 22 ЖК РФ. Это должны быть:
— заявление о переводе в нежилой фонд;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— технический паспорт помещения;
— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Раньше документы нужно было нести в разные инстанции, но теперь в Москве следует обращаться в службу «одного окна» своего района с пакетом всех документов. Ответ чиновники должны предоставить через 45 дней – именно столько рассматриваются заявление и документы (документ о принятии решения будет направлен заявителю по указанному им в заявлении адресу).

Можно ли перевести в нежилой фонд неприватизированную квартиру?

Можно ли перевести в нежилой фонд приватизированную комнату в общежитии?

Жилищный кодекс разрешает перевод для всех жилых помещений, в том числе комнат. Общежития – специализированный жилой фонд, однако если комната уже приватизирована (то есть общежитие потеряло свой статус), то нет препятствий для распоряжения ею по своему желанию. Но стоит помнить, что комната должна располагаться на первом этаже и для ее коммерческого использования нужно будет делать обособленный вход с улицы. В большинстве случаев для этого понадобится еще и согласие соседей (это касается и многоквартирных домов), поскольку часто оборудование крыльца уменьшает площадь земельного участка под домом. Но если земля под домом не оформлена в общую собственность жильцов (это явление нередкое), то согласие соседей получать не нужно.

Нужно ли переводить в нежилой фонд помещение, если в нем будет организована мини-гостиница?

Формально для организации гостиницы и регистрации ее в качестве такого предприятия нужен перевод в нежилой фонд. Однако если используется не отдельно стоящее здание, а лишь одна или несколько квартир или комнат, то такая процедура не имеет смысла. Например, почти половина гостиничного фонда Санкт-Петербурга располагается в бывших квартирах. Достаточно заключать договора коммерческого найма помещений и платить налоги с сумм, указанных в договорах. Арендодателем в данном случае будет выступать ИП или ПБОЮЛ.

Зачем переводить квартиру в нежилой фонд, если там организован «тихий офис»?

Когда жилое помещение не используется по прямому назначению – для проживания, так или иначе требуется перевод в нежилой фонд. Иначе собственник квартиры подвергнется штрафу (сумма его невелика, до 1500 руб., ст. 7.21 КоАП), однако если еще будут выявлены незаконные перепланировки, то это грозит штрафом от 9 тыс. до 100 тыс. руб.

Сколько нужно заплатить государству за перевод в нежилой фонд?

Сама по себе подача заявления и пакета документов бесплатна. Однако за регистрацию права собственности на нежилое помещение нужно заплатить госпошлину – по словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгении Борзовой, пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 7500 – для юридических. Также может потребоваться оплата работ по составлению технического заключения – эта сумма зависит уже от площади помещения.

Если вы пользуетесь услугами фирмы, специализирующейся на переводе помещений, то их услуги могут стоить десятки тысяч рублей (в среднем по рынку около 350 тыс. руб. за услугу, включая согласование перепланировок и прочее). «Средняя цена перевода квартиры в нежилой фонд специализированными компаниями составляет от $250 до 350 за кв. м», – говорит Евгения Борзова.

«Официально затраты на перевод из жилого помещения в нежилое не очень большие. Однако «неофициальная часть», как водится, гораздо выше. Если брать по верхней планке, то она может достигать $30-50 тыс. В результате заниматься такого рода операциями выгодно лишь собственникам квартир, расположенных в центре столицы или на престижных магистралях», – считает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Кроме того, что самое обидное, если стоимость помещения после перевода в нежилой фонд возросла, то разницу придется уплатить государству. Размер платы устанавливается в отчете об оценке, который входит в работу комиссии, занимающейся переводом вашего помещения в разряд нежилых. Сумму также должна будет утвердить Городская комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы.

Поэтому, памятуя о сказанной выше семикратной выгоде при пользовании нежилым помещением, стоит знать и эти неприятные моменты. Так, чтобы выйти «в плюс» после перевода квартиры в нежилой фонд, придется подождать минимум несколько лет.

Лучше продать квартиру под офис или сначала перевести ее в нежилой фонд?

Учитывая все вышесказанное, выгоднее будет продать квартиру как жилое помещение. Тогда затраты на перевод помещения возьмет на себя новый собственник. Пока он будет ждать окупаемости, вы уже будете пользоваться «живыми деньгами».

Фото: Коммерсантъ фото