Когда лучше присматривать загородный дом, таунхаус, дачу или земельный участок? В теплое время года покупателям проще оценить выбранную недвижимость и обнаружить недостатки, которые скрыты зимой. Например, проверить, не затапливается ли ваш участок водой, в каком состоянии фундамент и исправно ли работают коммуникации. Так что каждый сезон продаж имеет свои особенности.

Весна и лето — самое активное время на загородном рынке. И чем солнечнее дни, тем большее число людей задумываются о дачной жизни, а количество звонков в такие дни бьет все рекорды, рассказала журналу Metrinfo.ru Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга департамента по работе с земельными участками ОАО «ТрансРегионИнвест». По оценке Изабеллы Постоловской, руководителя отдела загородной недвижимости Агентства Недвижимости «МИЦ-недвижимость», 70-80% продаж земельных участков приходится на весну-лето. Похожая картина наблюдается и на первичном рынке коттеджных поселков. Как отметила Екатерина Орлова, директор по маркетингу компании «АИН-Девелопмент», объем продаж домов по подряду составляет порядка 50% от годового объема.

Установившаяся за многие годы тенденция нашла подтверждение и в 2010 году. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в марте по отношению к февралю реальный спрос на объекты загородной недвижимости вырос на 68%. «Интересно, что спрос с приходом тепла начинает расти, прежде всего, на коттеджи, — говорит Наталья Белова, руководитель офиса «Варшавский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», — участки же приобретают круглый год, и каких-то резких сезонных отличий в спросе на них мы не наблюдали».

Недостатки участков уже не прячутся под снегом

Эксперты считают, что у покупателя земли, решившего посмотреть и приобрести участок весной или летом, есть значительные преимущества перед покупателем, приобретающим загородную недвижимость зимой. Основное из них — возможность увидеть воочию свое приобретение, тогда как зимой покупатель в большей степени опирается на описание участка менеджерами по продажам и по показам и данные геодезистов, объясняет Татьяна Мухина (ОАО «ТрансРегионИнвест»).

Но кроме визуальных характеристик, есть много других параметров, которые удобно проверить тогда, когда земля освободилась от снега. Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty, говорит, что в первую очередь необходимо обратить внимание на качество участка. В частности на перепад высот на его площади, состав грунта, высоту подземных вод, наличие карстовых пустот. Все эти характеристики можно узнать из специальных документов, которые выдают по заказу земельные учреждения района.

Если покупатель видит, что вода скапливается на участке или, еще хуже, затапливает цоколь дома, то такой участок требует серьезных исправительных работ, говорит Наталья Белова («ИНКОМ-Недвижимость»). Также Светлана Кондачкова (Urban Realty), считает, что следует обратить внимание на соседние участки: нет ли на них больных или погибших деревьев, заболоченных мест и т.д. Стоит присмотреться – нет ли и «островков» с застоявшейся водой или болотной растительности (камыш, осока), так как это также говорит о предстоящих проблемах. На такой земле плохо растут и садовые, и декоративные деревья, а это означает, что владельцам земли вряд ли удастся без больших затрат на дренажные работы реализовать ландшафтный проект или посадить садовые деревья.

Другой важный момент – это возможность оценить качество дорожного покрытия. Но это относится только к тем поселкам, в которых строительство уже по большей части завершено, и есть чистовое дорожное покрытие, которому не угрожает тяжелая строительная техника и большегрузные машины, — говорит Изабелла Постоловская («МИЦ-недвижимость»).

Светлана Кондачкова (Urban Realty) советует не пренебрегать и другой рекомендацией — присутствовать при обмере участка и определении его границ. Причем, если покупатель смотрел участок, прилегающий к лесу, необходимо убедиться, что это именно он и есть, а не надел, расположенный в центре поселка. Также геодезисты должны определить соответствие границ приобретаемого участка генплану населенного пункта. Ведь на практике не редки случаи, когда на границы покупаемой земли могут «заходить» соседние участки и даже соседние постройки. А это сулит в перспективе многолетние судебные разбирательства. Кроме того, нужно изучить район, в котором расположен выбранный участок, чтобы после покупки не обнаружить неожиданных «сюрпризов»: например, кладбище в перелеске в 200 метрах от границ участка, свалку отходов, туберкулезный диспансер либо действующие вредные производства, — подчеркивает Светлана Кондачкова.

Многие покупатели стремятся купить землю с подведенными коммуникациями. Зимой, когда земля покрыта снегом, человеку практически нереально увидеть, до каких границ они подведены. Заявление продавца: «все коммуникации по границе участка присутствуют», — абсолютно ни о чем не говорят, — предупреждает Светлана Кондачкова (Urban Realty).

По словам эксперта, перед покупкой необходимо понимать, какие коммуникации можно подвести к участку (магистральный газ, электричество, водопровод, канализация), откуда их «вести» и где получать заявленные мощности. Если застройщик обещает, что сети подведены к каждому участку, то, как рассказала Наталья Белова («ИНКОМ-Недвижимость»), на бетонной дороге напротив участка должен находиться люк, где можно увидеть водопроводные и канализационные трубы, до границы участка должна доходить труба газопровода и столб с электричеством. «Но о том подключены ли коммуникации, можно узнать только из документов, которые имеются у девелопера и управляющей компании», — отмечает она.

Если говорить о качестве подведения коммуникаций и их работы, то, по мнению экспертов, здесь сезон не играет роли. Правильность подключений можно определить только в ходе эксплуатации сетей, — говорит Галина Горбачева, ведущий специалист отдела по операциям с загородной недвижимостью ООО «Кредит-Центр Недвижимость», аттестованный специалист Гильдии риэлторов Московской области.

Впрочем, Изабелла Постоловская («МИЦ-недвижимость»), считает, что нужно еще до заключения сделки обязательно, проверить документы, есть ли официальное разрешение на подключение, по проекту ли выполнены коммуникации, на какой глубине они пролегают, и какая фирма выполняла эту работу.

Проект и дом могут отличаться

Свои особенности есть и при сделках, заключаемых весной — летом на первичном рынке загородной недвижимости. В частности, после схода снега обнажается фундамент, по которому можно определить качество строительства: насколько глубоко он уходит в землю, нет ли на нем трещин из-за неверной заливки или неправильно выбранного места для застройки, — говорит Наталья Белова («ИНКОМ-Недвижимость»). Более того, если приобретается загородный дом на стадии строительства (с обязательствами застройщика по подряду), то у покупателя гораздо больше шансов контролировать ход работ в соответствии с согласованным проектом. Любые отклонения, — изменение технологий, замена строительных материалов и пр. — можно пресекать вовремя.

Этого не скажешь про готовые дома. В случае покупки готовых домов очень сложно обнаружить скрытые недостатки. Тем не менее, есть признаки, которые косвенно указывают на то, что с постройкой не все в порядке. Например, в цокольном этаже не должно быть стоячей воды и подтеков, а сухой цоколь говорит о хорошей гидроизоляции, — разъясняет Светлана Кондачкова (Urban Realty). Все подвижные конструкции: двери оконные рамы, должны легко открываться и закрываться без каких-либо помех. На потолках также не должно быть подтеков. Эксперт считает, что покупателям сложно самостоятельно выявить недостатки, поэтому лучше пригласить независимого эксперта, который проверит качество кровли, фундамента и других важных конструктивных элементов дома.

Дефекты постройки покажет дождь

Покупка готового дома на вторичном рынке в теплое время года также имеет свои секреты. По словам Галины Горбачевой («Кредит-Центр Недвижимость»), в весенне-летний период можно обнаружить нарушения, которые связаны с фундаментом и кровлей дома. Например, как и в случае покупки готового дома на первичном рынке, подтопляемость подвала говорит о плохой гидроизоляции фундамента. Такая постройка будет быстро разрушаться и требовать внеурочного ремонта. Весной также хорошо видна протечка крыши от обильных дождей, поэтому продавцу будет сложно скрыть такой недостаток.

По словам Светланы Кондачковой (Urban Realty) в жилом доме следует обратить внимание на посторонние запахи в доме, например, сырости или плесени. Такие запахи говорят о неправильной эксплуатации дома. Впрочем, вне зависимости от сезона покупки недвижимости, эксперт советует тем покупателям, кто не обладает достаточными знаниями, пригласить на просмотр специалиста по строительству, который поможет провести экспертизу.

Резюме журнала Metrinfo.ru

Увидеть недостатки перед покупкой объекта все же непросто – много нюансов надо учесть. Надеемся, что советы наших экспертов помогут будущим покупателям сделать правильный выбор.