На рынок выходит все больше новых проектов с минимальной стоимостью жилья, отмечают аналитики рынка. По данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM Новости от аналитического центра IRN.ru, недавно стало известно, что начинается реализация еще одного нового жилищного мега-проекта, что является очередным признаком оживления рынка недвижимости. При этом до кризиса большинство авторов мега-проектов заявляли об их реализации только в свете постановления правительства России №265 от 5 мая 2007 года «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», в котором говорилось, что в случае разработки девелопером проекта под строительство жилья объемом не менее 1 млн кв. м, государство будет оказывать этому проекту финансовую поддержку. Однако правительство и девелоперы тогда друг друга, видимо, не поняли, полагают аналитики.

Застройщики предложили правительству России большое количество таких проектов, из которых к июню 2007 года в целом по стране было отобрано 22. Среди них 3 проекта было в Московской области, которые правительство России было намерено поддержать. Вообще, только в Подмосковье было заявлено 10 мега-проектов по строительству новых городов-спутников столицы. Однако за 16 месяцев, которые прошли от подведения итогов правительственного конкурса до начала кризиса, особых сдвигов в развитии строительных мега-проектов не произошло. Связано это было с той же проблемой, что и срыв планов по обеспечению жильем военных, пояснили аналитики. Девелоперы были не готовы продать квартиры по тем ценам, которые предлагало государство, а государство не считало нужным предлагать больше. Строить же мега-проекты, включая всю инфраструктуру и коммуникации, только на свои деньги застройщики, очевидно, не считали целесообразным.

Ситуация оказалась патовой, констатируют эксперты. Продать большие объемы нового жилья в этих мега-проектах по рыночным ценам или даже дороже не представлялось возможным. А при продаже ниже цены рынка, что позволило бы быстро реализовать большой объем жилья, девелоперы не обеспечили бы себе тот же уровень дохода, который имел тогда место в других проектах. Ведь мега-проекты, в отличие от точечной застройки в рамках уже существующей инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуры, действительно требуют существенных дополнительных вложений. Поэтому девелоперам было проще, что называется, держать землю «под паром», больше внимания уделяя пиару новых масштабных строек.

Казалось бы, вместе с кризисом сама идея мега-проектов должна была бы кануть в лету, отмечают эксперты. Однако этого не произошло. Например, недавно была озвучена идея нового крупного проекта на северо-западе России. Речь идет о строительстве 8 млн кв. м жилья на 3 тыс. га, расположенных на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области: 2 тыс. га расположены на территории Санкт-Петербурга, а 1 тыс. га — на территории Гатчинского района Ленинградской области. При этом застройщик заявляет, что максимальная стоимость 1 кв. м жилья в этом проекте не будет превышать 40 тыс. руб. Отметим, что сейчас средняя цена на квартиры в Санкт-Петербурге, по данным аналитиков, составляет порядка 70-80 тыс. рублей за метр. Таким образом, девелопер нового мега-проекта собирается вывести на рынок жилье, которое примерно вдвое дешевле текущих предложений.

Эта ситуация, на первый взгляд, может вызвать ощущение полного абсурда, отмечают аналитики. Действительно, мега-проект требует больших дополнительных расходов по сравнению с обычными стройками, а собственных средств у застройщиков сейчас не много — большинство из них погрязло в долгах. А правительство заняло еще более жесткую, чем до кризиса 2008 года, позицию относительно финансовой поддержки девелоперов в части определения верхней цены выкупа 1 кв. м жилья. Впрочем, с приходом кризиса ситуация на рынке недвижимости заметно изменилась.

Основной момент — какую стратегию выбирает для себя застройщик: — стремиться к былой рентабельности при малых объемах строительства или же зарабатывать на обороте, поясняют специалисты. До кризиса рентабельность строительства жилья в России редко опускалась ниже 30% годовых. Но следует отметить, что и доходность по всем видам бизнеса в прежние годы была не ниже. Даже ставка рефинансирования в 2003-2006 годах находилась на уровне 12% — 18% годовых. На данный момент она опустилась до 8,5% годовых, показывая, что былых сверхдоходов сейчас уже ожидать не приходится. Если сохранять пропорцию к ставке рефинансирования, то уровень доходности для девелоперов должен сейчас составлять около 15% годовых. Аналогично, и в мировой практике уровень доходности для девелопмента считается нормальным при 10%-15% годовых.

Учитывая, что стандартный строительный проект обычно реализуется в течение примерно 3 лет, то и рыночная стоимость проекта должна превышать его себестоимость примерно в 1,5 раза (10%-15% годовых за 3 года сложным процентом). Примечательно, что эти расчеты подтверждаются и сегодняшней практикой, констатируют авторы исследования. По данным правительства Москвы себестоимость строительства 1 кв. м жилья в столице учитывая все возможные издержки вплоть до простейшей отделки жилья, составляет порядка 45 тысяч рублей. Если умножить этот показатель в 1,5 раза, то получится цифра около 70 тысяч рублей за метр. Например, по этой цене началась продажа новостроек в Москве в районе Марфино. Важно в данном случае, что квартиры по таким ценам расхватываются «как горячие пирожки», так как они заметно ниже среднерыночных, в отличие от множества других строек, где продавцы стараются удерживать прежние цены на квартиры. Среднерыночная цена 1 кв. м жилья в Москве составляет на данный момент порядка 125 тыс. руб., то есть почти в 2 раза превышает цену жилья, предлагаемого в упомянутых новостройках.

В этом плане маркетинговые стратегии разных застройщиков существенно различаются. Если новые участники рынка стараются зарабатывать на объемах при невысокой рентабельности, то старожилы стремятся выжать как можно больше прибыли из каждой продажи, пытаясь удержать докризисные цены. По мнению аналитиков, в нынешних экономических условиях более перспективной оказывается первая стратегия.

Нередко застройщики отмечают, что преградой на пути наращивания объемов строительства стоит кадастровая стоимость земли, по которой согласно закону девелоперы вынуждены выкупать или арендовать участки под строительство у местных властей. Именно с дороговизной земли была связана «заморозка» ряда московских строек с приходом кризиса — при просевших розничных ценах на квартиры они оказались просто нерентабельными, поясняют аналитики. Впрочем, прецеденты по обходу завышенной в нынешних реалиях рынка кадастровой оценки земли имели место еще в прошлом году. Другим источником дешевой земли под строительство жилья эконом-класса становится федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (ФФСРЖС).

В целом же, если застройщик делает упор на большие объемы строительства, а не на выжимание сверхприбыли с каждого метра при малых объемах, то существенный дисконт по цене, будь-то 70-80 тысяч рублей за метр для Москвы, или 40-50 тысяч для Подмосковья, Санкт-Петербурга или Ленинградской области является вполне приемлемым, констатировали авторы исследования.