На вопросы в эфире радио «Комсомольская правда» 97,2 FM отвечала адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г.Москвы Светлана Жмурко
- Что можно оформить в собственность по дачной амнистии, и что вообще эта дачная амнистия подразумевает?
- Это такое народное название закона, который вносит изменения в некоторые законодательные акты (это и Земельный кодекс, и закон о регистрации недвижимого имущества, и многие другие законы) и упрощает оформление как земельных участков, так и строений, расположенных на них.
- То есть предполагалось свести к минимуму количество документов, которые надо было собрать и затем принести в органы, регистрирующие право собственности, — упростить все это?
- Предполагалось, что так.
- Какие именно участки можно оформить по этой самой дачной амнистии? Это ведь не любая земля любого назначения?
- Здесь речь идет скорее о приватизации земельных участков. Очень часто задают такой вопрос: «Вот у меня участок в собственности, но со старыми документами — как мне его приватизировать?» Так вот, если участок в собственности, пусть на него и старые документы, его приватизировать не нужно — он у вас уже в собственности. Приватизации подлежат участки, которые находятся в бессрочном постоянном пользовании либо в пожизненном наследуемом владении. То есть это такие виды права, которые существовали до 2001 года. После 2001 года в бессрочное пользование земельные участки уже садоводам не предоставляются, поэтому здесь о приватизации речь не идет.
- Вспомним советское прошлое, когда участки выдавались от предприятий. Естественно, люди не озадачивались тем, у кого на руках находятся документы на эту землю. Как действовать тем, кто наконец-то решил узаконить свое право на участок и не может найти концов, не может найти документов, которые подтверждают его право владения землей.
- Вообще-то правоустанавливающие документы должны быть у владельца земельного участка – у собственника, владельца или пользователя земельного участка. Выдавали эти документы не председатели товариществ. Они, может быть, выступали в качестве посредников, но эти документы готовили и выдавали администрации районов. И если на руках у собственника или владельца участка нет никаких документов и, предположительно, участок был выделен до 98-го года, то за получением дубликатов документов нужно обратиться в архив администрации района, где находится земельный участок. Если документы выдавались уже после 98-го года, то это регистрирующий орган по месту нахождения участка.
- Допустим, земельный участок принадлежал бабушке или дедушке, после их смерти родственники не могут найти документов. Так же действовать — обращаться в архив?
- Да, брать дубликаты. В архиве администрации можно получить дубликат постановления главы администрации о выделении земельного участка и дубликат свидетельства о праве собственности на землю. Если эти документы выдавались.
- А если нет?
- То, скорее всего, потребуется обращение в суд за признанием права собственности. Потому что, если правоустанавливающих документов нет и найти их не представляется возможным, то с помощью нотариуса вступить в наследство уже невозможно. Нотариус не выдаст свидетельство о праве на наследство, поскольку не было предъявлено никакого правоустанавливающего документа.
- А комментарии соседей, что мы знаем эту семью, они многие годы живут в этом доме и возделывают этот участок…
- Эти комментарии пригодятся, но только в суде.
- Достаточно характерный вопрос, который задают читатели. Более 10 лет назад приобрели участок без оформления договора, поменяли только садовую книжку. Как сейчас оформить участок на себя в собственность, если прежнего хозяина, на которого зарегистрирован участок в администрации, найти нельзя?
- Я боюсь, что никак не получится оформить этот участок, если на прежнего владельца действительно были выданы какие-то документы. Допустим, что это свидетельство о праве собственности на землю. Соответственно то, что произошло между предыдущим владельцем и тем человеком, который задавал вопрос, это не сделка купли-продажи. Допустим, человек даже заплатил какие-то деньги. Но юридически участок переоформлен не был. Поэтому тут или обращаться в суд и признавать каким-то образом право собственности, или никак. Либо вариант — искать наследников, если этот человек умер, либо его самого.
- У нас звонок от радиослушательницы. Имеется старый кадастровый номер. Сейчас сказали, что он недействителен. Надо собирать новый пакет документов, чтобы новый кадастровый номер дали?
- Вообще нужды никакой нет. Тем более, что речь идет не о кадастровом номере как таковом, а о постановке участка на кадастровый учет. В том виде, в котором сейчас существует кадастровый учет, он появился только с 2001 года. Если документы оформлялись раньше, тогда после 2001 года и номер будет другой. Если есть необходимость установить, где проходит граница участка, в каких точках, и есть какие-то споры по границам с соседями, то границы обязательно надо установить. И вот эти границы, эти координаты и участок в этих границах и координатах и ставится на кадастровый учет. Автоматически ему присваивается кадастровый номер. Но какой-то необходимости, закона, который бы указывал, что необходимо пойти и что-то переоформить, — такого нет.
- Но может быть, люди хотят с землей какие-то сделки провести?
- Тогда это уже другой вопрос. Какие документы вообще есть на руках? Если есть свидетельство, то какого года? Если вы собираетесь совершить с участком какую-то сделку, то соответственно покупатель участка спросит, какая его площадь. А если межевание не производилось никогда, тогда площадь непонятна и непонятно, соответствует ли она тому, что написано в документе, или не соответствует. Чтобы точно знать площадь участка и чтобы она точно была отражена в документе, необходимо провести межевание и поставить участок на кадастровый учет.
- (Звонок от Ольги) Могли бы вы в простой форме объяснить, какие конкретно документы у нас должны быть на участок, на дом? Обычные шесть соток в Подмосковье с 92-го года. У нас из документов только голубое свидетельство.
- Пользоваться участком можно и на основании того документа, который есть на руках. Если говорить о свидетельстве голубого или розового цвета, то главное — чтобы в этом документе было написано, что у вас право собственности. Если там написано «право собственности», тогда менять его нужды нет. Закон не обязывает менять старые документы на новые и срок для этого не установлен. Это не обязательно. Но для того, чтобы ПРОДАТЬ земельный участок, нужно его поставить на кадастровый учет, если раньше это не было сделано. Для этого можно провести межевание, можно не проводить. Но если межевание не будет проведено, тогда вы не уточните границы своего земельного участка, не уточните координаты этих границ, не уточните площадь земельного участка. То есть у вас в выписке из кадастрового паспорта будет написано, что границы участка не установлены, они подлежат установлению в результате межевания. Если с таким документом будет возможно продать этот земельный участок, то можно оформлять и без межевания.
- Чтобы можно было, допустим, завещать впоследствии этот участок, одного этого свидетельства о собственности достаточно?
- Завещание тоже оформляется по-разному. Можно написать: завещаю все мое имущество, принадлежащее мне на день моей смерти, — без указания конкретного имущества. Имеется в виду, что и этот участок тоже. Тогда наследники получат и оформят нормально землю на основании этого голубого свидетельства. Но если будет указано конкретно в завещании, что я завещаю именно земельный участок, тогда необходимо получить кадастровый номер этого участка.
- То есть помимо этой голубой или розовой бумажки, нужно еще получить выписку из паспорта, кадастровый номер?
- Если человек хочет иметь на руках все документы, то первый документ – правоудостоверяющий. Это свидетельство о государственной регистрации права. Их может быть два: на земельный участок отдельно, на дом – отдельно. Если дом пока не достроен, то и не получайте пока этот документ. Дальше документ-основание получения этого свидетельства. Документ-основание – это может быть постановление главы администрации о выделении земельного участка либо договор купли-продажи, если этот участок был куплен, или какой-то другой документ, который указан в свидетельстве о государственной регистрации права. На землю — еще выписка из кадастрового паспорта. Там будет указана и кадастровая стоимость земельного участка, и размер земельного участка, будет указано, установлена граница или нет, и какие-то еще данные. Вот это основные три документа, которые должны быть на руках.
- И в этом случае человек может быть совершенно спокоен, что если вдруг по его дачному участку пройдет какая-нибудь трасса, и будут выплачивать деньги только собственникам земли, то он таковым является?
- Он таковым является даже на основании голубого свидетельства. Если там написано, что право собственности у этого человека на землю.
- Возникает вопрос, который касается земель, находящихся в общем пользовании, — дороги, прилегающие территории и пр. Если, допустим, председатель садового товарищества говорит членам этого товарищества: давайте-ка мы сейчас зарегистрируем право собственности на себя, поделим все между собой, чтобы кто-нибудь со стороны эти дороги не приватизировал и потом не заставил нас платить за то, что мы ими пользуемся. Такой опыт применим, или это просто выкачивание денег, нервов у людей?
- Члены товарищества собираются и принимают решения, оформлять им землю общего пользования или нет. Что такое оформлять или не оформлять? Это применительно к участкам, которыми владеют граждане. То есть, если земли общего пользования оформлены в собственность (пусть по старому свидетельству), значит, товарищество уже владеет этими землями, и переоформлять ничего не обязательно. Можно, конечно, получить свидетельство нового образца, но где гарантия, что в следующем году не выпустят новые бланки? Но если земли общего пользования, например, оформлены на праве бессрочного постоянного пользования, то нужно знать, что это земля государственная, что товариществу она не принадлежит на праве собственности. Вот чтобы товариществу принадлежала эта земля на праве собственности, тогда нужно собирать собрание, принимать решение оформлять в собственность или в аренду, если есть в этом какая-то необходимость, и подавать документы на регистрацию права.
- (Звонок от Олега Петровича) У нас старые садовые участки вдоль Волоколамского шоссе, в Истринском районе. Проведено определение границ. Я инвалид 2-й группы, жена инвалид 1-й группы. Почему мы должны куда-то ехать в Щербинку, потом на Варшавское шоссе — и тогда будет кадастровый паспорт выдан? Почему это нельзя сделать в Истринском лесничестве? Почему в земельном комитете Истры нельзя это сделать?
- Здесь надо побольше информации. Почему, допустим, лесничество? Может быть, там есть какие-то нюансы при оформлении земельного участка. С 1 марта вступили в силу новые поправки, касающиеся дачной амнистии, и оформлением земельных участков и строений на них занимается одна организация – Росреестр. И обращаться надо туда и для постановки участка на кадастровый учет, и для регистрации права. Не очень понятно, почему, если участок находится в Истринском районе, человека отправляют в Щербинку. Вообще оформляется участок по месту его нахождения. То есть вы обращаетесь в регистрирующий орган и подаете все документы, которые собрали, — это выписка из кадастрового паспорта, если вы ее успели получить, если не получили, то сейчас это можно сделать одновременно с регистрацией. То есть вы пишете заявление: прошу поставить участок на кадастровый учет, и еще одно заявление: прошу зарегистрировать мое право на этот земельный участок. Это сейчас происходит в одной организации.
- (Звонок от Ольги) У меня земля и дом в деревне. Но все это у меня на девичью фамилию оформлено. Что мне нужно сделать? Я хотела бы поменять фамилию в свидетельстве. Все документы у меня есть.
- А вам это для чего нужно менять?
- Потому что у меня земля на девичьей фамилии, а свет и газ – на фамилию после замужества. Путаница возникает.
- Нужно представить документ, подтверждающий, что фамилия была изменена. Если вы вышли замуж, что нужно свидетельство о регистрации брака. И обратиться в регистрирующий орган, то есть орган, который выдает свидетельства о госрегистрации. Здесь переделывать особенно ничего не нужно, только поменять фамилию.
- То же самое касается и того случая, если в документах изменились названия районов, садовых товариществ и пр.?
- Вообще нужды в этом случае обязательно менять документы никакой нет. Радиослушательница сейчас сказала, что там кто-то путается, и для более удобного использования земельного участка она хочет изменить фамилию в документах. Но на самом деле менять не обязательно.
- Это, видимо, необходимо будет, если она решит этот участок продавать?
- Нет такой необходимости. Она просто предоставляет свидетельство о регистрации брака, где указано, что она изменила фамилию.
- А если отказываются регистрировать право собственности на том основании, что в различных документах указаны различные районы, допустим, которые выдавали этот документ? В советское время был один район, теперь район имеет другое название, и в дальнейшем документы оформлены на другое название.
- Нужно представить документ, который подтвердит, что название района было изменено либо фамилия изменена. То есть провести параллель между старой фамилией и новой и подтвердить, что это одно и то же лицо, то есть участок принадлежит одному и тому же лицу, просто изменена фамилия в результате того-то и того-то, и это подтверждается документами.
- Вопрос от читательницы «КП». Отец передал ей право пользования дачным участком, но свидетельство о праве собственности на землю, выданное садоводческим товариществом в 1993 году, оформлено на имя отца. Может ли садоводческое товарищество переписать свидетельство о праве собственности на землю на имя дочери с согласия и в присутствии отца, чтобы потом данный документ использовать при оформлении по дачной амнистии?
- Во-первых, садоводческое товарищество не выдавало этот документ. Он выдавался, скорее всего, администрацией района. Обращаться нужно не к председателю садоводческого товарищества, а в администрацию района.
- Я так понимаю, что тут человек не очень представляет, какой документ на руках. Потому что, если есть свидетельство о праве собственности на землю, то оформлять этот участок по дачной амнистии нет необходимости.
- Во-первых, оформлять по дачной амнистии этот участок не нужно. Во-вторых, чтобы отец передал ей этот земельный участок (неважно, какой у него документ, старый или новый, — главное, чтобы там было указано, что есть право собственности), между ними должна быть совершена сделка. Либо это договор купли-продажи, либо договор дарения, либо отец оставляет завещание на дочь. Просто так переписать документ нельзя, нужно совершить сделку: заключить договор и по договору каким-то образом передать участок дочери.
