В рамках рассказа об этапах приобретения квартиры на вторичном рынке мы подошли к теме налогов. Строго говоря, назвать предмет сегодняшнего разговора «шагом» (то есть действием, совершаемым в рамках сделки в строго определенный момент) нельзя. Но вопрос этот, без сомнения, интересен покупателям.

О гуманности наших законов

Разговоры о том, как несовершенны и несправедливы российские законы, уже стали общим местом. Хотим вступиться за Отечество: по крайней мере в обсуждаемом вопросе законодательство очень дружелюбно, ведь при покупке недвижимости платить что-то государству не нужно. Не считать же серьезной тратой сумму в 1 тыс. руб., предусмотренную в виде госпошлины при регистрации сделки!

Между тем такие правила по мировым меркам – исключение, в других странах все иначе. В частности, напоминает Татьяна Пикунова, юрист агентства Great reality, в Турции существует налог на покупку недвижимости – 3% от стоимости. Есть еще гербовый сбор (0,5%), а также расходы при получении ТАПУ (документ о праве собственности) – 500-1500 евро. Испанский налог на передачу собственности меняется в зависимости от региона и составляет 3,5-7% от стоимости объекта. В Канаде действуют два налога: федеральный (7%) и провинциальный (4-8%). Размер налога в Великобритании – 1-4%. Во Франции траты составляют около 7% цены недвижимости. В Греции общая сумма налогов при покупке составляет 10-16%. В общем, это тот самый случай, когда можно без всякого ерничества порадоваться, что мы живем в такой прекрасной стране – России…

Об очень затратном контроле

Справедливости ради отметим, что подобным вегетарианством власти отличались не всегда. Налогов на покупку не было и прежде, зато в начале уходящего десятилетия действовал закон о госконтроле за крупными расходами. Налоговики вполне могли задать человеку, купившему нечто очень дорогостоящее (и недвижимость в этом ряду занимает, понятно, первое место) вопрос: на какие средства? Касалось это в основном тех граждан, чьи официальные доходы и расходы очень уж расходились.

Закон, введенный в 2000-м, просуществовал года три, а потом его без шума отменили. Причина – крайняя неэффективность: один из руководителей Федеральной налоговой службы как-то признался, что каждая проверка приносила государству… 10 копеек. То есть если поделить суммы, доначисленные в бюджет по итогам проверок, собственно на общее количество проверенных сделок, получалась как раз названная «астрономическая» сумма. Разговоры о том, что надо бы данный закон возродить, идут постоянно – сегодня, правда, они объясняются не столько фискальными, сколько антикоррупционными соображениями. Что ж, поживем – увидим…

Налоговые вычеты

Теперь поговорим о вещах не гипотетических, а самых что ни на есть реальных – например, возможности для покупателя сэкономить 260 тыс. руб., а в некоторых случаях и больше. Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик вправе получить вычет на суммы, истраченные на строительство либо приобретение жилья. Важно учитывать, что:

- вычет предоставляется только один раз в жизни;
- размер вычета – 13% от суммы фактически произведенных расходов, но не более чем от 2 млн руб. Траты, разумеется, должны быть документально подтверждены. То есть если предъявляет договор купли-продажи на 1,5 млн – вычет на столько и будет. А от 5 млн – лишь на 2 млн руб.;
- речь идет не о возврате налогов на данную сумму, а только о сокращении на нее налогооблагаемой базы. Физические лица платят подоходный налог в размере 13%, так что возврат составит 260 тыс. руб. Но есть приятная деталь. Если квартира или дом куплены в ипотеку, из-под налогов можно вывести еще и все проценты, выплачиваемые по кредиту. Их максимальный размер законом не ограничен;
- вычет можно «выбирать» сколь угодно долго. Если в нынешнем году вы заработали только 800 тыс. руб. – оставшиеся «льготные» 1,2 млн перейдут на следующий год. Осталось и там? Не беда – продолжим и дальше.

«Технически получение налогового вычета оформляется так, — говорит Вера Ларионова, руководитель компании «CENTURY 21 Ваш квартирный вопрос». – Покупатель представляет в налоговый орган договор купли-продажи недвижимости и расписку о получении денег от продавца, а затем пишет соответствующее заявление. Ему будут предложены на выбор две возможности: либо не платить подоходный налог со своей зарплаты, пока его сумма не достигнет 260 тыс., либо ежемесячно получать на расчетный счет в банке сумму, равную 13% от зарплаты. То есть покупатель должен работать и получать белую зарплату, причем ее размеры должны быть таковы, чтобы он успел получить всю сумму до ухода на пенсию».

Проблемы «миллионеров»

Во многих договорах купли-продажи квартир стоит цена 990 тыс. руб. – хотя и неспециалисту ясно, что, например, в Москве этого просто не может быть. Почему же участники рынка используют столь странную цифру? Ответ можно найти все в той же ст. 220 НК РФ. Там сказано, что человек, владевший недвижимым имуществом менее трех лет, должен при его продаже заплатить 13%-й налог с суммы, превышающей 1 млн руб. Так что сумма до миллиона в договоре – это своего рода «защитная реакция»: продавцы со «стажем» менее трех лет убегают от налогов. Однако и покупателю не стоит чувствовать себя в безопасности. Согласившись подписать такой документ, человек становится соучастником уголовного преступления – уклонения от уплаты налогов. Главный виновник, безусловно, продавец – но и в соучастии нет ничего хорошего, тут светит судимость и если не отсидка, то крупный штраф.

Кроме того, согласно гражданскому законодательству, в случае расторжения договора стороны могут быть возвращены в изначальное состояние: один получает назад свою квартиру, другой – выплаченные деньги. «Выплаченным» считается то, что указано в договоре, то есть 1 млн руб. Методы защиты, предлагаемые иногда риелторами, иначе как детским садом не назовешь: например, оформляются отдельно договор купли-продажи и соглашение о «неотъемлемых улучшениях, произведенных в квартире». Само жилье за 1 млн — и мраморные полы, золотые ручки и паркет ценных пород дерева за 3 млн. От такой юридической конструкции опытный прокурор не оставит камня на камне.

Мораль (для покупателя) здесь одна – как бы контрагент ни просил о занижении цены в договоре, соглашаться не стоит. Лучше поискать другой вариант. Или предложить продавцу чуть больше денег в счет налогов, которые ему придется заплатить. Собственное спокойствие – дороже.

Василий Андреев