За последние месяцы на ипотечном рынке сложилась парадоксальная ситуация. Банки с удовольствием выдают одобрения по ипотеке, но подобрать варианты квартир, устраивающие кредиторов, оказывается непросто. И это несмотря на кажущееся обилие предложений.

Работа над ошибками

Сейчас банки охотно кредитуют тех, кто хочет приобрести жилье на вторичном рынке, правда на весьма скромные суммы. А поскольку собственных средств у заемщиков, как правило, недостаточно, то в основном приобретаются небольшие квартиры. Пользуются спросом «однушки» и малогабаритные «двушки», так как это самое дешевое жилье. И спросом оно пользовалось всегда. Исключение – небольшой период в разгар кризиса.

Присматривая вариант самостоятельно, без риелтора, ипотечные покупатели нередко делают ошибки. И в результате к концу срока одобрения банка остаются без квартиры. Им приходится заново проходить процедуру андеррайтинга.

Главная ошибка состоит в том, что клиенты невнимательно читают требования банка к предмету залога, который может быть одобрен. Например, некоторые банки в договоре купли-продажи требуют указать непременно полную стоимость приобретаемой квартиры. А продавцов это зачастую не устраивает.

Кроме того, желая посмотреть все, что продается в пределах имеющейся суммы, клиенты часто останавливаются на квартире в пятиэтажном панельном доме, хотя в требованиях банка к объекту залога ясно написано: панельные пятиэтажки прокредитованы не будут. Причем в столице многими банками не кредитуются даже те панельные пятиэтажки, которые не стоят в планах на снос.

В Подмосковье ситуация другая. Там квартиру в пятиэтажном панельном доме по ипотечному кредиту приобрести реально.

Несостоявшиеся покупки

Когда риелтор открывает базу данных, то поначалу ему кажется, будто вариантов очень много. Однако при прозвоне обнаруживается, что реальны из них примерно 40?процентов. Все остальное либо снято с продажи, либо сейчас его невозможно посмотреть, либо объект уже продан.

Следующий этап работы при подборе – отобрать из реальных вариантов те, которые одобрит банк. Но не надо забывать, что время идет, и цены на недорогие квартиры растут.

Характерная ситуация. Человек получил одобрение банка и уехал на две недели в командировку. Он хотел приобрести «однушку» в Бирюлеве. Учитывая то, что квартиры в этом районе никогда особым спросом не пользовались, покупать не спешил, выбирал. До командировки смотрел квартиры за 3,8?миллиона рублей. После приезда решился на покупку. Но цены на те квартиры, которые его устраивали, выросли на 200 тысяч. Понравившиеся квартиры не были проданы, но, видимо, почувствовав, что интерес к этим вариантам большой, владельцы сделали наценку.

Еще пример – подбор однокомнатной квартиры в Жулебине для молодой семьи. Эта пара начинала искать «однушку» в идеальном состоянии тоже за 3,8 миллиона. Над какими-то вариантами они думали, какие-то их не устраивали. И вот через два месяца молодожены пошли смотреть все, что продается в этом районе, по второму кругу. При этом оказались неприятно удивлены: в начале весны уже и за 4,2 млн было сложно подобрать что-то, устраивающее их по местоположению и качеству ремонта. А время идет... И видя спрос, продавцы вместо того, чтобы продавать, продолжают выжидать: кто больше даст за квартиру. И поднимают цены. Как долго продлится такое противостояние, сказать трудно. Рано или поздно те покупатели, которые в прошлом году отложили приобретение жилья, уйдут с рынка (либо купив квартиру, либо станут копить деньги дальше).

Все познается в сравнении

«Мода» последних месяцев: и сами заемщики, и те, кто приходит за кредитом через риелтора, подают документы сразу в несколько банков.

Типичная картина. Заемщик подает заявку в Дельта Кредит и одобряется там под 12,75% (первые пять лет – 12,75% годовых, на оставшийся срок кредитования – Mosprime3M + 5,75% годовых). Потом бежит в Московский кредитный банк. Получает там одобрение уже под 11% годовых на 10 лет. Но в том банке, где более низкие проценты, более жесткие требования к объекту недвижимости.

Получается, что из 100 квартир, продаваемых на рынке, заемщик может купить лишь три. И часто эти три ему совершенно не подходят. Он-то надеялся, открыв базу данных, на покупку вариантов, которые гораздо интереснее. В результате клиент готов брать кредит и под более высокий процент. В каком банке в итоге будет оформлена ипотека, диктует подобранная квартира.

К слову сказать, рассмотрение заявок в банках сейчас преимущественно бесплатное. Но даже там, где за рассмотрение надо платить, речь идет о небольших суммах – полторы-две тысячи рублей. Поэтому заемщики готовы получать одобрение в нескольких банках, а потом уже смотреть, под требования какого из них подойдет подобранная квартира.

Плохие новости

Занижение банками суммы кредитов?– еще одно распространенное нынче явление. Основной поток ипотечных заемщиков – это люди с относительно невысокой (от 40 до 60?тыс. рублей), но белой зарплатой. Если Дельта Кредит при зарплате 50 тыс. рублей и сроке кредитования на 10 лет обещает 1,5?млн рублей, то по факту люди получают одобрение на 200, а то и 300 тысяч меньше. Но ведь заемщики, подавая документы, после консультаций с сотрудниками банка начинают уже заниматься подбором квартиры. Они рассчитывают на одну сумму, а потом оказывается, что она урезана. Где взять недостающие деньги?

Бегом в другой банк. Там одобряют под 11,5%. Хотя профессионалу рынка сразу понятно: квартир, удовлетворяющих требованиям этого банка, будет крайне мало.

Увы, за последние месяцы выросли расходы заемщиков по ипотечным сделкам. То есть банки поднимают плату за обналичивание денежных средств, комиссию за выдачу кредита. Полукриминальный термин «обналичивание» означает следующее: при получении наличных денег в банке и перемещении их на сделке в ячейку указанный процент платит заемщик. Возможен и другой вариант – безналичное перечисление денег на счет продавцу. Тогда продавец при снятии этих денег со своего счета в банке платит за обналичивание. Таким образом, расходы по оформлению ипотеки вернулись на уровень пятилетней давности.

Оформляя кредит, сегодня надо держать в голове такую бухгалтерию: примерно 1,5% придется заплатить за выдачу кредита, 0,5%?– за обналичивание, еще как минимум 1% – расходы по страхованию. Общие расходы по оформлению кредита составят 3–3,5%. То есть если банк выдает кредит в 2 миллиона, расходы обойдутся в 60 тысяч.

Те, кто когда-то брал и погашал потребительские кредиты, в общебанковской базе данных числятся иногда как люди, еще не рассчитавшиеся с кредиторами.

Возникает ситуация. Заемщик приходит в банк подавать заявку на ипотеку. Менеджер смотрит в компьютер и говорит: «Извините, но на вас потребительский кредит». У заемщика – шок.

В принципе, с потребительскими кредитами банки выдают ипотеку, но на гораздо меньшую сумму. Поэтому единственный выход в подобной ситуации – ехать в банк, с которым уже рассчитался, и поднимать архив. Брать справку о погашении кредита.

Другая коллизия. Заемщику недостаточно тех средств, которые банк ему дает по ипотеке, и он пытается взять потребительский кредит в другом банке. Но т. к. он попадает в базу, в потребительском кредите ему отказывают.

Система – коридорная

Рынок ипотеки, несомненно, ожил. Банки предлагают немало интересных программ, возвращаются к докризисным направлениям выдачи ипотеки, придумывают что-то новое.

Сейчас в ряде банков можно наблюдать картину, когда консультация с менеджером, прием документов происходят… в коридоре, так как все переговорные заняты. Столько желающих получить кредит. И есть из чего, из каких программ выбирать.

На мой взгляд, стоит выделить программу банка Дельта Кредит. При первоначальном взносе 50% и сроке на 10 лет по белым доходам можно получить кредит под 12,75% годовых. Интересна эта программа требованиями к объекту залога. Можно подобрать неплохой вариант в соответствии с условиями банка. По этой программе процентная ставка фиксируется на 5 лет, а дальше плавает и зависит от средних ставок по ипотеке московских банков. Программа привлекательна для всех тех, кто с помощью продажи недвижимости в регионе рассчитывает погасить ипотечный кредит за первые 5 лет.

Заслуживает внимания и программа Сбербанка: ипотека без поручителей. Хотя кредитовали по ней и в прошлом году, сейчас появляется все больше желающих воспользоваться этим предложением. Раньше Сбербанк одобрял заемщика с двумя поручителями. Сейчас для того чтобы получить одобрение банка без поручителей, у клиента должен быть белый доход, супруг должен обязательно выступать созаемщиком. По этой программе банк предъявляет к квартире и к проведению сделки более жесткие требования.

Подбор банковских программ, как и вариантов квартир, требует немалого опыта. Поэтому лучше, когда этим занимаются специалисты. Так удается сэкономить время и – в результате – деньги.

Лилия Сейтхалилова, директор агентства недвижимости «Кредо»