По мнению девелоперов, новая редакция закона не может способствовать оживлению рынка

Федеральный закон N214 "Об участии в долевом строительстве" вступил в силу 1 апреля 2005 года с целью борьбы со строительными пирамидами на фоне увеличивающейся массы обманутых дольщиков. Законодатели предписали застройщикам привлекать средства граждан в жилищное строительство исключительно после получения всех необходимых разрешений и согласований, государственной регистрации договоров долевого участия (ДДУ) и исполнения прочих условий. В то же время этот закон сильно взволновал сообщество девелоперов и широко обсуждался в СМИ.

Девелоперы из-за правовых коллизий и высоких рисков не захотели принять новые правила игры. Застройщики восприняли это как первоапрельскую шутку, юристы нашли кучу лазеек в законе и предложили покупателям квартир иные схемы: предварительные или предоплатные, а также вексельные и комбинированные.

К сожалению для дольщиков положения закона не ограничивали инвесторов, продающих жилье в новостройках в использовании других видов договоров и документации, требования к которым установлены Гражданским кодексом и Законом об инвестиционной деятельности.

Новый закон уберет с рынка недобросовестных застройщиков

В прошлую пятницу президент России Дмитрий Медведев подписал закон "О внесении изменений в федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты РФ".

Новым законом создаются условия для заключения застройщика с гражданами только договоры долевого участия в строительстве. Эти договоры, по мнению авторов документа, являются одной из самых защищенных форм соглашений для дольщика.

Один из авторов документа депутат Госдумы Александр Хинштейн, комментируя закон журналистам, отметил, что его принятие "серьезным образом изменит ситуацию на рынке долевого строительства и отсечет недобросовестных застройщиков".

"С одной стороны, мы вводим ужесточение в работе со средствами граждан. После вступления закона в силу все существующие сегодня серые схемы окажутся вне закона, да и застройщику будет экономически невыгодно их применять, потому что штраф будет превышать возможную прибыль. С другой стороны мы, идя навстречу строительному сообществу, освобождаем от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора долевого строительства", — подчеркнул он.

Однако, по мнению руководителя практики по земельному праву, недвижимости и строительству "Пепеляев Групп" Алексея Коневского, в старой редакции закона также были запреты на привлечение денег от дольщиков по другим схемам, однако застройщики шли на нарушения. "Вполне возможно, что штрафы, а также освобождение от НДС будут их стимулировать строить по 214-ФЗ. Однако и сейчас есть другие возможности привлечения денег граждан в строительство и те, кто захотят работать по другим схемам, смогут, как и раньше, заниматься этим. К тому же штрафы в масштабах строительного бизнеса не такие уж и большие", — считает он.

По мнению аналитиков "НДВ-Недвижимость", 214-ФЗ не может гарантировать 100%-ную защиту интересов покупателей квартир в строящихся домах. "Поправки, вступившие в силу, как и сам закон в прежней редакции, увы, не гарантируют, что строительство того или иного проекта будет завершено или не превратится в долгострой. Более эффективным инструментом, защищающим вложения покупателей, является страхование, призванное обеспечить надежную защиту имущественных интересов покупателей", — считают в "НДВ-Недвижимость".

По оценке А.Коневского, лучшей гарантией для дольщика было бы внесение поправок, ранее обсуждаемых в Госдуме, которые могли приравнять все сделки с недвижимостью к долевым.

Кто работает по ДДУ

Учитывая, что сегодня по 214-му закону в Москве работают не более 20% застройщиков, ужесточение мер может серьезно сказаться на рынке первичной недвижимости Московского региона, считают аналитики. Возможным сценарием может стать временный дефицит жилья, опасаются пессимисты.

По оценке компании Est-a-Tet, сегодня 214-ФЗ охватывает не более 15-20% проектов строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве. В элитном сегменте закону о долевом участии полностью соответствует не более четверти новостроек. В Московской области застройщики более дисциплинированы. Но в целом на первичном рынке Московского региона не более 20-30% проектов реализуется по 214-ФЗ.

В целом по России, по оценке экспертов, по ДДУ работает всего около 30% застройщиков.

По оценке "НДВ-Недвижимость", наибольшее количество объектов в Московском регионе, реализующихся по договору долевого участия, запланированы к вводу в эксплуатацию в 3-4 кв. 2010 г. "Если принятые поправки не будут способствовать переходу продаж на договоры долевого участия, то в 2011 году доля таких проектов могла бы сократиться до 4,5-5%. Сейчас, наиболее вероятно, что доля проектов по 214 ФЗ будет увеличиваться", — считают специалисты.

214-ФЗ не оживит рынок

По мнению опрошенных "Интерфакс-Недвижимостью" девелоперов, принятие поправок в закон о долевом участии в строительстве вряд ли будет способствовать оживлению рынка.

"Застройщики теряют доступ к дешевым кредитным ресурсам в период недостаточности собственных оборотных средств. А потенциальный потребитель лишается возможности приобрести жилье по существенно более низким ценам, т.е. на этапе начала реализации проекта", — говорит директор по связям с общественностью корпорации "Главстрой" Виталий Королев.

По его мнению, по мере завершения уже начатых проектов, на рынке может произойти сокращение объемов предложения, поскольку открытие продаж будет сдвигаться на неопределенные сроки. Очевидно, что в этот период при активизации спроса цена квадратного метра поползет вверх. Но даже вне зависимости от соотношения уровня спроса и предложения стартовые цены на жилье вырастут на величину стоимости привлекаемого финансирования. "Это обратная сторона защиты прав соинвесторов в условиях затянутых сроков согласований и получения всех разрешений", — отмечает В.Королев.

По мнению застройщиков, новый закон также усилит административное давление на застройщиков, использующих альтернативные схемы привлечения долевых инвестиций. "Многие застройщики перед угрозой высоких административных штрафов могут начать работать по договорам участия в долевом строительстве. В результате, с одной стороны, повысится защита прав частных инвесторов, финансирующих строительные проекты. С другой стороны, юридические риски застройщиков возрастут, соответственно, увеличится потребность застройщиков в юридической поддержке реализации инвестиционно-строительных проектов", — считает, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Василий Шарапов.

Девелоперы сетуют, что рамках данного закона не решается вопрос об усовершенствовании законодательства о жилищных кооперативах и о жилищных сертификатах. Поэтому эти инвестиционные инструменты вряд ли будут активно использоваться застройщиками для привлечения инвестиций. Эти инструменты смогли бы стать альтернативой ДДУ.

Новая редакция закона о долевом строительстве также может оказаться неприятным сюрпризом для тех застройщиков, которые начинают продавать квартиры еще до получения разрешения на строительство. На посткризисном рынке, где основным конкурентным преимуществом проектов является цена, ряд застройщиков может временно приостановить реализацию проектов, считают игроки рынка.

Будут ли застройщики строить по "белому"?

Причина уклонения застройщиков от использования договоров участия в долевом строительства заключается скорее не в том, что услуги застройщика по этим договорам облагаются НДС. "Подлинная причина в том, что застройщики, ведя строительный бизнес в условиях всем известного российского бюрократизма, стремятся снизить свои предпринимательские риски. Система долевого участия в строительстве, выстроенная государством, создает юридический дисбаланс в пользу частных инвесторов. При этом, в отношениях застройщика с государством и органами местного самоуправления также наблюдается административный дисбаланс опять не в пользу застройщика", — поясняет В.Шарапов.

По его мнению, застройщик в условиях системы долевых инвестиций оказывается в своего рода юридическо-административных тисках у государства и частных инвесторов. Не исключено, что подобная перспектива заставит застройщиков искать иные законные пути финансирования своих инвестиционных проектов, прогнозируют игроки рынка.

Заманить застройщиков в систему долевого участия, возможно, удастся, если государство реально займется дебюрократизацией системы строительства и значительно повысит свою ответственность перед застройщиками за задержку утверждения и выдачи необходимых градостроительных и иных документов, считает В.Шарапов.

"Можно предположить, что, если покупатель будет не готов к новым ценникам в посткризисные времена, то застройщики будут искать юридически обоснованные альтернативные механизмы продажи жилья на ранних стадиях реализации проекта, т.е. по более доступным ценам", — говорит В.Королев.

"В то же время о дефиците новостроек пока говорить преждевременно, — отмечает представитель компании Est-a-Tet Юлия Гераськина, — Скорее всего, ряд застройщиков сможет вовремя перестроиться, и начнет работать по 214 закону. Другие займутся поиском юридических оснований для применения альтернативных схем, позволяющих продавать жилье по более доступным ценам и быстрее осуществлять рефинансирование строительства. Что касается покупателей, у них будет выбор – либо купить жилье по более прозрачной схеме, либо сэкономить. В целом же новые поправки можно оценивать как положительные изменения – в будущем закон будет совершенствоваться и, возможно, станет одинаково удобным для всех участников рынка инструментом".

Новое в старом ФЗ

Новым законом создаются условия для заключения застройщиками с гражданами только договоров долевого участия в строительстве. В законе также прописываются конкретные случаи, когда допускается привлечение средств граждан до введения объекта жилищного строительства в эксплуатацию. В частности, средства могут привлекаться на основании ДДУ в строительстве, а также путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке. Кроме того, средства могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.

Сделка, совершенная в нарушение этих правил, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего ее, отмечается в законе.

Законом также включаются в понятие "застройщик" юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и на праве субаренды.

В соответствии с документом солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком.

В законе более конкретно прописываются положения об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Кроме того, уточняется, что в случае нарушения застройщиком предусмотренного законом целевого использования средств договор по требованию дольщика может быть расторгнут в судебном порядке.

Одновременно в Кодекс об административных правонарушениях вносится положение, устанавливающее штрафы за привлечение денежных средств с нарушением требований. С должностных лиц будет взиматься штраф в размере от 20 тыс. рублей до 50 тыс. рублей, с юридических лиц — от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей.

Кроме того, вводятся дополнительные составы административных правонарушений. Так, предусмотрены штрафы за непредставление компанией, привлекающей средства дольщиков, в соответствующие органы документов и сведений, необходимых для контроля и надзора в этой сфере. Штраф для должностных лиц составит от 5 тыс. рублей до 15 тыс. рублей, для юридических лиц — от 50 тыс. рублей до 200 тыс. рублей.