Волнующий миллионы россиян вопрос цен на жилье, наконец, нашел единое мнение ведущих аналитиков рынка Москвы, которые назвали время возвращения стоимости квадратных метров на докризисный уровень.
Рекорд средней стоимости жилья в Москве без учета элитного сектора пришелся на осень 2008 года и отметился на уровне 6 тыс. долларов. Сегодняшняя цена – 4,3-4,4 тыс. долларов. Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, уверены, что до конца текущего года стоимость «квадратов» не сможет подняться более чем до 5 тысяч долларов. Большего «размаха» не стоит ожидать по многим причинам, главная из которых – отсутствие состоятельных покупателей.
Строители и многие эксперты сходятся во мнении, что оптимальной и «справедливой» для столицы была бы ставка за метр в районе 80-90 тыс. рублей, а для регионов – в 2 раза меньше. Впрочем, для достижения такого положения дел оказалось недостаточно даже самого серьезного за последние десятилетия мирового кризиса, а значит, и говорить о снижении цен в будущем тоже нет никаких объективных оснований.
Вполне логично, что есть как минимум 2 мнения в отношении будущих цен на ближайшие месяцы – пессимистичный и оптимистичный. По первому роста цен и достижения докризисных значений не следует ожидать еще полтора-два года. Основание в пользу такого мнения просто и понятно — цены в разы превышают реальные доходы 99,9% граждан. Оптимисты говорят, что рост цен на руку всем, так как он означает автоматический рост «семейного благосостояния» за счет удорожания собственности, а во-вторых, будет способствовать давлению на госполитику «выравнивания» доходов россиян за счет повышения заработных плат. Их прогноз таков – цены достигнут уровня осени 2008 года через полгода-год. И те, и другие рекомендую всем, кто имеет возможность приобрести жилье, сделать это до конца года, т.к. рост стоимости квадратных метров в любом случае неминуем.
Ценовые тренды рынка жилой недвижимости, справедливая стоимость квадратных мийтров и кто вообще покупает их по заоблачным ценам, а также другие актуальные вопросы рынка стали в центре внимания онлайн-конференции, организованной компанией «Финнам».
Согласно социологическим расчетам, при средней зарплате в 15-20 тыс. рублей и нынешней ставке по ипотеке выше 12% цена квадратного метра должна быть не дороже 30 тыс. рублей. Отметим, что во многих регионах эта цена уже стала данностью для новостроек эконом-класса. «Что касается достижения этого минимума Москвой, то это – из области фантастики, — сказал ВЗГЛЯДу гендиректор стройкомпании «СМ-Холдинг» Григорий Теплицкий. – Так уж у нас сложилось, что столица – это абсолютно особый город, и разрыв в ценах и услугах отличается от регионов в разы. В этом и беда. Если в той же Германии или Франции разница в цене квадратных метров в столице и других крупных городах составляет не больше 15-20%, то у нас – 200-300%».
По данным Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, за апрель 2010 года рост цен предложения на жилье в России на вторичном рынке составил в среднем 0,5% в рублях. Эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что за последний месяц цены выросли на 1,1% роста, достигнув отметки в 4,3 тыс. долларов.
Любопытный вопрос: если на рынке нет массового покупателя с достаточным уровнем легальных доходов, то кто покупает жилье в той же Москве и за счет кого растут цены? По данным ЦБ, в первом квартале 2010 года банки выдали в 2 раза больше ипотечных кредитов по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Москве доля таких кредитов превысила докризисный уровень. По мнению руководителя компании RWAY Александра Крапина, высказанного им во время конференции, на цены «может влиять взяткоемкость государственных чиновников». «По сведению Федеральной антимонопольной службы, на проведении аукционов только на взятках чиновникам государство ежегодно теряет 700 млрд рублей, — отметил эксперт. — Несложно подсчитать, что при средней по стране стоимости жилья в размере 35 тыс. рублей за метр эта сумма эквивалентна 20 млн кв. метров жилья, то есть примерно одной трети ежегодных вводимого объема жилья за последние 2 календарных года».
По-большому счету, этот вопрос «завис» — желающих комментировать не нашлось. Отметим, что, как утверждают столичные риелторы, в этом году доля так называемых инвестиционных сделок на московском рынке сократилась по сравнению с докризисным уровнем до 10% от общего числа сделок. То есть, абсолютное большинство жилищных приобретений делается «для себя». Значит, деньги все-таки есть….
«Это такой наш традиционный парадокс, который родился еще в советские времена, когда в магазинах было пусто, а холодильники ломились от припасов, — говорит ВЗГЛЯДу директор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Так и сегодня, только место продуктов заняли денежные знаки, а роль холодильников играют банки и матрасы. Согласитесь, трудно даже предположить, что со средней заработной платы в 20 тыс. рублей для семьи будет реальным приобрести даже самое дешевое жилье пусть и с помощью ипотеки в том же самом дешевом московском районе «Марфино». Кстати, и оно подорожало с «зимних» 70 тыс. рублей за «квадрат» до «весенних» 125 тысяч. Загадка вопроса «где деньги, Зин?» — сохраняет свою фантастическую актуальность и сегодня».
«Чтобы много зарабатывать, нужно много и продуктивно работать, а не «отжимать» сверхприбыли, чем занят этот бизнес сейчас», — так заявил один из участников конференции. Мысль, безусловно, справедливая. Наверное, есть на рынке и «отжим» и прочие другие инструменты личного обогащения отдельной категории россиян, но все же такие аргументы грешат по многим аспектам и, в первую очередь, по причине незначительности прослойки бизнесменов. Для большинства россиян, особенно занятых в бюджетной сфере, такие вопросы – это из области «есть ли жизнь на Марсе».
Согласно оценкам Росстата, сегодня жилье считается доступным только для 6% граждан страны. Строители считают, что положение может быть выправлено при условии возведения 140-150 млн квадратных метров жилья ежегодно в течение 10-20 лет. Нынешние объемы строительства меньше необходимого в 2,5-3 раза.
Эксперты в ходе конференции высказали достаточно много хороших, но труднореализуемых идей. Например, предлагалось сподвигнуть власть на создание на инвестиционно-строительных рынках таких «правил игры», которые заставят профессиональных участников рынка работать от оборота, а не от маржи. Если раньше стратегией было «строить мало и продавать дорого», то в настоящее время для государства более эффективной является стратегия «строить много и продавать много».
Аналитики рынка недвижимости отмечают, что речь идет фактически о массовом переходе на строительство самого дешевого жилья, что и послужит цели достижения «доступности жилья». То есть, сегодня разговор о судьбе «квартирного вопроса» с точностью до запятой воспроизводит ситуацию времен Никиты Хрущева, который решил проблему переселения людей из бараков и землянок в ставшие знаменитыми «хрущевки». Сегодня их массово сносят. Взамен предлагается строить фактически то же самое, только большей этажности, подчеркивают аналитики рынка.
Фото: Дмитрий Коротаев/ВЗГЛЯД
