Итак, подходящий участок под строительство дома выбран. Осталось всего ничего: расплатиться с бывшим владельцем и перевести землю в собственность. Продолжаем делиться рекомендациями с теми, кто не испугался еще одной сложной процедуры и решил сделать все самостоятельно, не прибегая к помощи риелторов. Вперед — по инстанциям!

Умение договариваться

«Договор купли-продажи представляет собой соглашение двух сторон, составленное в простой письменной или в нотариальной форме, — рассказывает Мария Труфанова. – Согласно документу, одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), и последний готов принять объект и уплатить за него определенную денежную сумму. Основные пункты включают в себя описание участка с указанием его адреса, кадастрового номера, общей площади, категории земли и ее назначения. Естественно, вписывается стоимость, порядок, условия, сроки оплаты и каким способом покупатель обязуется передать сумму. Ну и, конечно же, оговаривается дата, когда покупатель становится полным владельцем земли».

Иногда в договоре прописываются так называемые обременения — проще говоря, ограничения: что можно строить помимо дома, что нельзя. Например, на сооружение бассейна или оранжереи, гаража или бани, могут потребоваться новые разрешения. Не исключено, что на участке и вовсе окажется нельзя выращивать сад или возводить капитальное жилье — по самым разным причинам (например, если по участку проходят «коммуникационные объекты федерального значения» — высоковольтный кабель, газопровод, другая инженерная инфраструктура общественного характера). Разногласия с соседями о границах также могут препятствовать сделке. Границы считаются законными лишь в том случае, если они установлены решением суда, ранее выданным государственным актом на право собственности, решением местной администрации, либо это может быть мировое соглашение сторон с подписями участников на «земельных» планах.

Ничего не упустить

В общем, чтобы избежать недоразумений по поводу владения землей, на которой стоит дом, следует указать в договоре, что он приобретается вместе с участком или его частью. Если этот вопрос не оговорен, то в собственности окажется лишь та часть участка, на которой находится сам дом и кусочек территории необходимой для его эксплуатации. А остальное придется брать в аренду или покупать отдельно. Владельцам земли также стоит помнить о таком понятии, как сервитут — право прохода или проезда через вашу территорию к другим участкам, дорогам, водоемам. Ведь очень часто (особенно на стадии строительства) возникает необходимость воспользоваться соседним участком — например, для прокладки труб. В этом случае будущий новосел в праве требовать от соседа, равно как и наоборот, предоставления права ограниченного пользования (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению сторон. Если соглашение не достигнуто, получить его можно только через суд.

«Собственник участка, обремененного сервитутом, может и вправе требовать от лиц, в интересах которых он установлен, плату за пользование землей, — рассказывает Константин Смирнов, коммерческий директор ГК «Светлый город». — Итоговую стоимость регламентирует единственный документ — «Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут» (утверждены Росземкадастром 17.03.2004). Выплата может производиться однократно в полном объеме или частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Величина платы равна размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его прав». Общая сумма рассчитывается путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков.

О важности регистрации

Примерно через месяц договор купли-продажи регистрируется, а покупатель, соответственно, получает право собственности. «Хотя довольно часто встречается и другой вариант, — уточняет Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи -Гагринлэнд». — К примеру, застройщик размежевал участки, но не получил формальный отказ местной администрации от приобретения данной земли по рыночной цене. Тогда покупатель подписывает договор резервирования участка и производит предоплату (обычно не более 10-15% от стоимости). Девелопер отправляет письмо в администрацию района, которая в течение трех-четырех недель либо дает официальный отказ, либо просто не удосуживается ответить. В таком случае ровно через месяц процедура все равно будет считаться успешно пройденной. После чего подписывается договор купли-продажи».

«Когда договор подписан, покупатель передает продавцу оговоренную сумму и с этого момента становится новым владельцем земли, — говорит М. Труфанова. — Важно только вместе с бывшим хозяином зарегистрировать договор в Едином государственном реестре прав». На территории Московской области государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней осуществляет Московская областная палата, куда необходимо предоставить: заявление; правоустанавливающий документ, подтверждающий возникновение, изменение, ограничение или прекращение права на участок; документы, подтверждающие передачу земли; кадастровый план; платежные документы по оплате регистрационного сбора; ну и, естественно, паспорт.

И вот еще что очень важно помнить. Медлить с регистрацией документов крайне опасно. Дело в том, что в государственных учреждениях существуют временные нормы — проще говоря, сроки, в которые нужно уложиться, чтобы все с таким трудом оформленные бумаги сохранили свою действительность. Например, справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценка БТИ или Земельного комитета действительны максимум месяц. Поэтому может случиться так, что к моменту рассмотрения дела в Регистрационной палате некоторые бумаги просто устареют.

Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи у нотариуса и последующей регистрации договора в территориальном представительстве Московской областной регистрационной палаты:

1. Свидетельство о праве собственности на участок, или постановление о выделении участка, или договор купле-продаже, мены, дарения участка, или свидетельство о праве на наследство;

2. Выписка из Государственного земельного кадастра на продаваемый участок (выдается в территориальном филиале районной земельной кадастровой палаты);

3. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;

4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу земли;

5. Нотариально заверенное согласие супруга покупателя на покупку участка (оригинал плюс нотариально заверенная копия).

Документы необходимые при продаже (отчуждении) земли:

1. Паспорта лиц, принимающих участие в сделке. При оформлении дарственной — документы, подтверждающие родство.

2. Правоустанавливающий документ на владение участком (свидетельство о частной собственности на землю, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследства).

3. Справка администрации поселка, что на участок запрещений и арестов нет.

4. Справка администрации поселка, что владелец земли не имеет задолженности по налогам.

5. Справка налоговой инспекции, что владелец участка не имеет задолженности по налогам (выдается на основании справки администрации).

6. Топогеосъемка отчуждаемого участка.

7. Протокол согласования границ участка с соседями (в двух экземплярах).

8. Справка райкомзема о стоимости земли.

9. Нотариальное оформление сделки.

10. Регистрация нотариально оформленного договора в райкомземе.

11. Получение нового свидетельства о частной собственности на землю на имя
покупателя (одаряемого).

12. Регистрация договора в налоговой инспекции администрации поселка.

Источник фото: www.bel-okna.ru