Не секрет, что во все времена существования рынка недвижимости часть сделок проводилась с участием так называемых недееспособных лиц. По закону такие сделки в любой момент времени можно по суду признать ничтожными.
В таких случаях квартира возвращается владельцу, а покупатель получает обратно сумму, потраченную на приобретение жилья. Но, как правило, получить ничего не удается. Либо владельца квартиры уже нет в живых, либо у него попросту нет денег, либо сделка проводилась по балансовой стоимости. Риэлторы относят сделки с недееспособными к самым рискованным на рынке. И не только по причине участия в них самих недееспособных лиц, а чаще потому, что фактически эти сделки большей частью проводятся мошенниками, которые, так или иначе, используют несчастных сумасшедших.
Впрочем «работают» на этом поле и «черные юристы», которые выискивают уже прошедшие сделки с недееспособными гражданами, а затем затевают судебную тяжбу в расчете на получение отступных с покупателя. Покупателю в этом случае тоже не позавидуешь. Дело в том, что перед тем как продавать реальному покупателю «паленую квартиру», мошенники «пропускают» ее через несколько сделок. И во время покупки он просто понятия не имеет, что пару лет назад эту квартиру обманом выманили у недееспособного человека.
Сопротивляться в таких случаях, конечно можно и даже нужно. Но если в суде будет доказано, что первый продавец на момент совершения сделки все же являлся недееспособным, сделка будет все равно признана ничтожной. Кроме того, такие дела в силу своей запутанности тянутся в судах годами. Недавно в одной из центральных газет была рассказана история петербурженки Валерии Н. (изменено Авт.). Ее судебная тяжба тянулась семь лет. Представляете, сколько было потрачено времени, денег, нервов за это время? И, тем не менее, несмотря на то, что Валерия была признана добросовестным приобретателем (то есть сама она никаких законов не нарушала и даже знать не могла о совершенных нарушениях), а вопрос о недееспособности продавца решался экспертами по посмертной экспертизе, суд она проиграла.
Фактически на сегодняшний день добросовестный приобретатель законом в таких случаях не защищен. Этим обстоятельством и пользуются мошенники. Сделка по «отъему» квартиры проводится, как правило, в простой письменной форме, без участия нотариуса или по доверенности, которую потерпевший подписывает, не понимая, что именно он делает. Поэтому профессиональные риэлторы боятся таких сделок как огня, понимая все возможные последствия. Директор агентства недвижимости «Норд» Ольга Балаева рассказала нам, что за все время существования агентства (более 17 лет) у них ни одного раза не было подобной сделки. Однако отметила, что «пару раз сомнения в дееспособности продавца возникали, и агентство тут же отказывалось от сделки без объяснения причин». Совершенно аналогичной позиции придерживается и генеральный директор агентства недвижимости «Аркада» Андрей Васильев. Он считает, что агентство в таких сделках просто бессильно и брать на себя даже малейшие риски не имеет права.
Тем не менее, подобные сделки проходят у нас в городе с завидной регулярностью. Как считают и Андрей Васильев и Ольга Балаева дело тут в том, что многие агентства не затрудняют себя доскональной проверкой истории квартиры. И мошенники пользуются этим, когда выставляют «паленую квартиру» на продажу.
Хотя объективности ради, следует признать, что и провести такую проверку способно далеко не каждое агентство. Дело в том, что сейчас по закону недееспособного гражданина на учет в психоневрологический диспансер могут поставить только по его желанию. В результате, человек может болеть, например, шизофренией, по полгода лежать в больнице и лечится, а в период ремиссии спокойно жить в городе и даже не каждый врач не определит его болезнь. То есть обнаружить недееспособность такого больного практически невозможно – на учете он не состоит, выглядит как нормальный человек, хотя на самом деле таковым не является. А если сделка с ним была проведена, скажем год или два назад, то никаких признаков ее незаконности на поверхности вообще не остается. Хотя «раскопать» такие истории все же можно. По признанию Ольги Балаевой в таких случаях спасет интуиция, опыт и одно из нерушимых правил, принятых в агентстве – если хоть одна предыдущая сделка с квартирой проводилась не к выгоде продавца, то все детали сделки подвергаются доскональной проверке. Зачастую при этом и всплывают разные несуразности, очевидные для опытного риэлтора. Например, после проведения первой сделки продавец «вдруг» переезжает в деревню, или в сделке есть так называемая «генеральная доверенность» или продавца вообще нет нигде. В подобных случаях агентство от сделки немедленно отказывается.
Однако при этом квартира на рынке остается и предлагается следующим покупателям. Можно ли каким-то образом защитить себя покупатель в подобной ситуации? По мнению Ольги Балаевой и Андрея Васильева – единственный способ защиты – это не покупать квартир у непроверенных посредников. В какой-то степени они правы. По крайней мере, в чисто практическом смысле – ведь ни в том, ни в другом агентствах за все время их существования ни разу не было ни одного судебного дела, связанного с покупкой и продажей квартир с недееспособными лицами. Однако, как считает заместитель заведующего адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Александр Петренко считает, что «в целом проблемы покупателей таким образом не снимается, поскольку агентства вообще не несут никакой ответственности в таких случаях, и обращение в агентство недвижимости не является гарантией того, что вы купите квартиру, которую у вас потом не отнимут. Более того, по утверждению Александра Петренко, известны случаи, когда риэлторы, даже не разговаривали с теми людьми, которые продавали квартиры, хотя как потом выяснялось, человек не то что не мог связанно говорить, он даже дня недели не знал».
Как видите, у нас получается настоящая «черная дыра» на рынке недвижимости, в которую может попасть любой покупатель. В общем, ситуацию с продажей квартир недееспособными юристы оценивают неоднозначно. Да, говорят они, это действительно «черная дыра», в которую может попасть любой добросовестный приобретатель. С другой стороны, закон должен защищать и защищает права недееспособных граждан, возвращая им потерянные квартиры. Однако ситуация с недееспособными гражданами и продажей ими квартир, несмотря на существующие законы, выглядит крайне неудовлетворительно, поскольку в должной степени законы не защищают ни продавцов, ни покупателей.
Можно ли исправить существующее положение, которое выгодно только мошенникам? С этим вопросом мы обратились к нашим экспертам. По мнению Ольги Балаевой в существующем правовом поле ситуацию вряд ли возможно исправить. Андрей Васильев полагает, что в принципе резервы все же есть, возможно в виде введения дополнительных «страховок» со стороны государства. Например, проведение подобных сделок осуществлять только по разрешению органов опеки. Однако он выразил сомнения в способностях наши чиновников корректно осуществить такой контроль. Александр Петренко тоже считает, что введение контроля со стороны органов опеки могло бы сыграть существенную роль в ликвидации «черной дыры». Однако избавиться от проблемы полностью таким образом вряд ли удастся. И радикальным выходом, по его мнению, мог бы только переход государства на обеспечение сделок с недвижимостью государственными гарантиями, как принято в большинстве стран Европы. Однако реальность и осуществимость подобного варианта развития событий он поставил под сомнение.
Возможен и третий вариант решения проблемы, который используется, например, в США – это так называемое титульное страхование сделок. В этом случае всю ответственность за возможные последствия при покупке жилья берут на себя специализированные страховые компании. Однако у нас титульное страхование, начавшееся было развиваться в начале тысячелетия, сейчас практически не используется. Очевидно, что «черная дыра» сделок с недееспособными гражданами будет существовать у нас неопределенно долгое время. Заканчивая материал на столь пессимистичной ноте, хотелось бы отметить, что при сложившихся обстоятельствах все зависит в конечном счете от самого покупателя, которому стоит лишний раз вспомнить о бесплатном сыре и десять раз подумать, прежде чем решиться на покупку квартиры в неизвестном агентстве или у посредника.
Фото: liveinternet.ru
