Нашумевшие рейды чиновников Росприроднадзора по подмосковным водоемам ничуть не уменьшили количество желающих обзавестись загородной собственностью у воды. Причем их число не уменьшилось даже в кризис. Покупателям подобная собственность дает более широкие возможности для отдыха, застройщикам — конкурентное преимущество, повод для ценовой накрутки и получения сверхприбыли.
Участки у воды — "товар", который был и остается привлекательным как для покупателей, так и для застройщиков. Это — ограниченный и невосполняемый ресурс. Ведь новые водохра-нилища, крупные озера и реки не появятся в ближайшие 10-20 и даже 200 лет. Их береговая линия, соответственно, также конечна. Поэтому спрос на участки у воды с годами только увеличивается, значительно превышая предложение. По данным компании ИНКОМ, около 70% поселков имеют на своей территории какие-либо водоемы или расположены от воды не далее чем в двух километрах. Однако только 20% из них находятся на берегу крупных рек, озер или водохранилищ.
Цена за "водный рай"
Основная часть участков у воды сосредоточена на севере и северо-западе Подмосковья. Именно там сконцентрированы крупные водохранилища. Однако самые "лакомые кусочки" у "большой воды" — на Дмитровском направлении, которое по количеству и качеству предложения вне конкуренции. Близость Клязьминского, Пироговского и Пестовского водохранилищ, развитая инфраструктура — вот что привлекает инвесторов и покупателей. Здесь же находится самое большое количество яхт-клубов и поселков с собственными маринами. Вблизи также расположены крупные спортивно-развлекательные центры (Сорочаны, Яхрома, Волен и др.), что делает эти места еще более привлекательными для покупателей. Такие районы актуальны для проживания как летом, так и зимой.
Довольно много участков предлагается и на Истринском водохранилище, расположенном на Новорижском направлении за пределами Малого московского кольца. Однако в силу своей удаленности Истринское, Рузское, Минское, Верхнерузское водохранилища не столь популярны среди "постояльцев" яхт-клубов. В результате участки, предлагаемые там, отличаются более демократичными ценами по сравнению с тем же Дмитровским направлением.
"Основная масса проектов у воды — поселки "полной" концепции, где отсутствуют "участки без подряда": из общего количества околоводных поселков только 15-20 проектов предлагаются в качестве "бесподрядных" или смешанного типа", — отмечает директор по маркетингу RODEX Group Армен Маркосян.
По данным экспертов, примерно 45% предложений у воды приходится на элитные поселки (с подрядом и без). Еще 40% — на поселки бизнес-класса. Остальные 15% — это поселки эконом-класса. "При этом поселков у воды остается все меньше, — отмечает Владимир Ефимов, коммерческий директор Группы компаний "Родные земли". — Новые предложения появляются в основном на расстоянии от 50 км от МКАД. А так как на таком расстоянии создаются преимущественно недорогие поселки, то соответственно новые предложения у воды — это в основном категория эконом-класса".
Примечательно, что участки у воды меньше всего пострадали от кризиса. Снижение покупательского спроса их практически не коснулось. При этом достаточно сложно определить, на какие домовладения спрос больше — у воды или в лесу. Естественно, что покупатели склонны совмещать эти два природных ландшафта и предпочитают покупать участки с лесом и у воды. Помимо Можайского водохранилища такие участки есть на Волге, Оке и у Пестовского водохранилища. В остальных местах превалируют поселки, где отсутствуют лесные массивы. "Если сравнивать в абсолютных величинах, по количеству сделок лидируют лесные участки, но это лишь потому, что участков в лесу принципиально больше, — замечает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости TWEED. — У лесных и околоводных участков примерно одна и та же покупательская аудитория — это люди, для которых главным при выборе является экологическая чистота места и видовые характеристики".
Стоимость участков у воды априори дороже, но она зависит от многих факторов. Разница в цене участков у воды и не у воды может изменяться по мере удаления от столицы, в зависимости от типа водоема (участки на "большой воде" и крупных реках — Москва-река, Волка, Ока — ценятся гораздо выше, чем земля у небольших рек и озер), наличия или отсутствия непосредственного выхода к воде в пределах поселка.
"Так, стоимость земли в строящихся поселках премиум-класса, расположенных на первой береговой линии на Клязьминском или Пестовском водохранилищах колеблется от 800 тыс. руб. (в центре поселка) до 1,5 млн руб. (участки со своим выходом на воду) за сотку, — приводит пример Юлия Севериненко, руководитель компании "ЗемАктив". — А в уже построенном элитном поселке в этой же местности за сотку у воды могут попросить и 3 млн руб. При этом в поселках премиум-класса на севере Подмосковья, расположенных далеко от воды, можно найти предложения по цене от 450 000 руб. за сотку".
На грани беззакония
Но у прибрежной недвижимости есть еще одна особенность — масса возможностей попасть в зону повышенного внимания природоохранных структур. Основной юридический риск — это нарушения статьи 65 Водного кодекса. В первую очередь под контроль берется береговая линия водоохранной зоны. Цель таких ограничений — предотвратить загрязнение и засорение водных территорий, сохранение биологических ресурсов. Ширина водоохранной зоны везде различна и зависит от ее протяженности: 400 м для Москвы-реки, 100 м — для рек Яуза, Сетунь, Раменка, Сходня, Чертановка, для остальных — 50 м. Что же касается водохранилищ, здесь играет роль размер акватории. Если ее площадь менее 2 кв. км, то ширина водоохранной зоны — 300 м, если 2 кв. км и более, то 500 м. Например, акватория Химкинского водохранилища составляет примерно 4 кв. км, следовательно, водоохранная зона данного водохранилища — 500 м.
Главное — нужно знать, что запрета на строительство в водоохранной зоне нет! Есть лишь некоторые ограничения. И для этого нужно лишь внимательно изучить документы. Однако если застройщик обещает вам выход к воде непосредственно от вашего участка, расписывая, как замечательно вы сможете поставить свою лодку на собственном причале у своего дома, то это повод глубоко задуматься.
Со слов экспертов, на загородном рынке существует изрядное количество жилых объектов, балансирующих на грани законности. Во многом это связано с тем, что большинство из них было построено в те времена, когда водоохранное законодательство не принималось в расчет. "В первичке сейчас все чисто — все строят с соблюдением норм, так что тут скандалами не пахнет, — говорит Ирина Калинина. — А вот во вторичке в тех поселках, что строились лет 15 назад, во времена "дикого капитализма", можно ожидать подобных историй, если кто-то решится "копнуть". Поселки, которые возводились в середине — конце 90-х на престижных направлениях и в 1-5 км от Москвы, строились по желанию заказчика и без оглядки на закон. Так что если и ожидать громких дел, то только с этой стороны".
Замеченных в нарушении ждут штрафные санкции, требования адаптировать постройку под действующее законодательство и многое другое. Иными словами, такой дом потребует дополнительных и порой довольно изрядных финансовых вливаний. Хотя непонятно, почему всю ответственность пытаются возложить на собственника строения, а чиновники, разрешившие и допустившие незаконное строительство, остаются безнаказанными.
И все же положительные последствия кампания Росприроднадзора принесла. Сегодня на рынке коттеджных поселков, расположенных у воды, появился своеобразный знак качества — "проверено Митволем". Эксперты отмечают, что действия Росприроднадзора не повлияли на изменение спроса на жилье у воды, однако они изменили подход клиента к выбору объекта при покупке. Теперь сами клиенты стали анализировать пакет документов, проверяя юридическую чистоту сделки, а также изучать прошлую деятельность застройщика. "После шумихи со сносом строений в некоторых коттеджных поселках клиенты стали более внимательно относиться ко всем предлагаемым объектам и особо обращают внимание на их соответствие требованиям о водоохранных зонах, — замечает Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty. — Теперь при выборе коттеджа вблизи водоема потенциальный покупатель прежде всего узнает, насколько близко участок граничит с водоохранной зоной, чтобы потом не возникло спорных ситуаций. Клиент хочет по максимуму исключить риски, связанные с приобретением недвижимости".
Покупатель должен требовать у продавца полного описания участка, в том числе границ водоохранной зоны. В организованных поселках у застройщика обычно получить такую информацию не проблема. "Крупный девелопер не станет подвергать угрозе строительство целого проекта, — обращает внимание Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. — Более того, он будет заинтересован в укреплении береговой линии и поддержании ее в чистоте. Поэтому, когда ты покупаешь домовладение у проверенного застройщика, риск сводится к минимуму, т.к. он на этом рынке уже давно и для него репутационные риски имеют первостепенное значение".
Однако полную безопасность сделки может гарантировать только юридически независимый аудит, который производится от 3 до 10 рабочих дней и стоит в пределах $2-4 тысяч. Но когда вы покупаете дом за $200-400 тысяч, то потратить данную сумму для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем, споров и не дай бог судов, вполне оправданно.
"Но, к сожалению, у большинства людей пока еще непонятное отношение к подобного рода процедурам — то ли это экономия, то ли безразличие, то ли уверенность в том, что они легко смогут решить все проблемы в обход существующих норм. Именно такое отношение и приводит к дальнейшим проблемам", — заключает Армен Маркосян.
Фото: nedvizhimost.slando.ru
