Еще осенью 2009 года, работая на ярмарке недвижимости в Санкт-Петербурге, я обратила внимание, что ни один зарубежный рынок не вызывал такого массового и при этом активного интереса у посетителей выставки, как рынок недвижимости Болгарии. Агентства, продающие болгарские апартаменты, уже утром второго дня пили шампанское за перевыполнение планов. Про Болгарию спрашивали даже те люди, которые, на взгляд риелторов, вообще не должны интересоваться зарубежным рынком.
Рекламу комплексов на Солнечном Берегу внимательно изучали скромные питерские пенсионеры – счастливые владельцы комнаты в коммунальной квартире или квартиры в хрущевке на окраине города. Они где-то услышали (и теперь желали убедиться в том), что за цену своего бедного жилья в Северной столице они могут обзавестись отдельной квартиркой на берегу моря. Прекрасные мифы…. которые я, в меру своих знаний, подтверждала. Ибо цены были действительно смехотворно низкими. А недвижимость действительно на берегу моря. Но… В этом году мои знакомые купили квартиру в деревне Ахелой, между Поморием и Равдой. И я поехала осваивать болгарскую действительность на практике.
Теория
Стоит набрать в поисковой системе «Ахелой недвижимость», как выпадает масса симпатичных картинок и соблазнительных описаний. Например, в таком роде: «Недвижимость Ахелоя привлекательна в первую очередь для тех, кто любит комфорт и привык к тихому и спокойному отдыху… Вы сможете приезжать сюда в любое время и всегда найдете интересное занятие. В то же время недвижимость Ахелоя является высоколиквидным вложением средств, поскольку квартиры в Ахелое пользуются популярностью круглый год и постоянно дорожают». Или: «50 метров до чистейшего песчаного пляжа. Именно здесь расположился комплекс закрытого типа Chateau Aheloy, одинаково привлекательный как для проживания, так и с точки зрения инвестиций: четверть часа езды до международного аэропорта Бургаса и пять минут до курорта Несебр, одного из пяти топ-курортов Болгарии, – такое расположение объекта говорит само за себя». Или: «Вилла на болгарском берегу Черного моря? У самой воды, да еще в месте впадения светлой спокойной реки? И от аэропорта – меньше получаса езды?.. Ответ один – Ахелой»
Практика
Chateau Aheloy, где, кстати, и была куплена квартира, – новенький комплекс веселого оранжевого цвета – стоит на окраине поселка, с видом на обширные дикие поля, море и – другие комплексы, достроенные и недостроенные. Между многочисленными, хорошенькими, как игрушки, новостройками с огороженной территорией простираются поля, поросшие бурьяном и гигантским чертополохом. Если бы не лазурная линия воды на горизонте, легко было поверить, что находишься в родных пенатах, где-нибудь в дальнем Подмосковье.
Надо сказать, что жилье здесь действительно строят довольно неплохое, особенно с учетом его стоимости. Во всяком случае местные ЖК куда симпатичнее типовой панельной застройки, которую у нас в России скромно называют «экономкласс». Почти у каждого, даже самого дешевого комплекса, есть своя территория с бассейном. В готовых домах всегда как минимум есть охранник у входа и управляющий, готовый помочь в решении ваших проблем, начиная с вызова такси и заканчивая продажей квартиры. И цены, конечно, по нашим меркам смешные – 600-700 евро за кв. м. Так, в нашем комплексе в Ахелое одна семья купила готовую квартиру-студию со всей меблировкой за 28 тыс. евро. Есть варианты и еще дешевле.
В тех комплексах, что подороже, и вовсе рай на земле: территория, усаженная деревьями, розовыми кустами и олеандром, стоянка для машин, спа-центр, собственный ресторан, причал для яхт и все прочие условия для беспечной курортной жизни. То есть в пределах комплекса, как правило, все прекрасно и соответствует рекламному буклету. Но когда выходишь за его пределы, вот тут и начинаются сюрпризы.
Так, «светлая чистая река Ахелой» на поверку оказалась довольно мутноватым потоком, с почти непролазными берегами. Ее могут оценить разве что любители рыбалки, которые ходят сюда ловить карасей (которые, вообще-то, любят водиться в болотистых заводях). Правда, просто так до реки из поселка не доберешься: прямого прохода нет. Приходится идти к ЖК «Ахелой Пала», оккупировавшему проходы к реке, и просить охранников пропустить. Мелочь, а неприятно.
«Чистейший песчаный пляж на расстоянии 50 метров» оказался и вовсе выдумкой чистой воды…. Если только рекламисты не имели в виду кучи песка на соседней стройке. До берега моря от Chateau Aheloy почти двадцать минут пешком. Безусловно, это подходит под понятие «рядом». При этом на все жилые комплексы, которые натыканы здесь на каждом шагу, есть всего один очень небольшой клочок побережья, более-менее претендующий на звание пляжа. Маленький, тесный и довольно унылый: каменная загогулина волнореза, два ряда зонтиков, биотуалет. Чуть подальше, под роскошным комплексом «Марина Кейп» есть полоска дикого пляжа. Она чуть больше, но на ней нет уже ни раздевалок, ни туалетов, ни других признаков цивилизации. Песок, да бурьян, да открытое море.
«Если бы я знала, что пляж будет таким, скорее всего, и не купила бы», – призналась Елена Николаевна, новоиспеченная владелица болгарской недвижимости. При этом она, как грамотный человек, честно старалась не приобрести кота в мешке. Не доверяя рекламным проспектам, она приехала сюда в марте, чтобы увидеть все собственными глазами. В начале весны на месте пляжа было только грязное побережье, порядком замусоренное. Однако представитель компании уверял ее, что это всего лишь следствие зимы. И что вся эта неприглядность будет убрана, а пляж приведен в цивилизованный, приятный для отдыхающих вид. Отчасти это оправдалось: мусор убрали, трактором расчистили территорию, воткнули в песок зонтики. Но от этого не изменился тот факт, что пляж остался довольно тесным и неудобным. При этом никаких других развлечений, кроме купания и прогулок по проселочным дорогам, в Ахелое нет. Это к слову о «занятии в любое время года». Ни спортивных центров, ни каких-либо возможностей для морских видов спорта здесь не наблюдается. Даже вблизи роскошных отелей я не видела ни яхтсменов (хотя вроде причал для яхт есть), ни серферов, ни кого-либо еще, развлекающегося на морских волнах. К слову – даже купающихся здесь немного.
*
За эту поездку я убедилась, что характерная особенность болгарского рынка в том, что, построив комплекс, девелоперы не слишком озадачиваются облагораживанием территории вокруг него. Точнее, никак не озадачиваются. Если ЖК находится в городе, то там с окружением все более или менее понятно. А если за городом, то вы вполне можете оказаться в чистом поле, в окружении бурьяна и чертополоха, пыльных дорог и мусорных куч по обочинам. Море, конечно, смотрится красиво, но по берегу не пройдешь – обрыв. Остается только любоваться свысока лазурной гладью и белыми чайками.
На Солнечном Берегу, разумеется, ситуация с инфраструктурой лучше. И дороги, и развлечения там присутствуют в изобилии. Но здесь тоже ситуация на любителя. «У нас по крайней мере есть, где погулять и подышать воздухом. А там комплекс на комплексе. Остается совершать моцион только между магазинами и кафе да бесцельно бродить», – рассказывает Елена Николаевна.
Когда-то, в лучшие времена, в Ахелое, видимо, собирались соорудить благородную набережную и даже начали мостить ее. Но потом нагрянул кризис, и процесс остановился. Возможно, когда-нибудь ее достроят, а также облагородят пляжи вокруг, и тогда здесь действительно появится довольно приличный курортный городок. Но пока есть то, что есть: поле, речка и дикие пляжи.
К вечеру мы обнаружили и еще один сюрприз сельской жизни, о котором, естественно, не предупреждают потенциальных покупателей недвижимости. Ближе к вечеру, когда ветер сменил направление, в воздухе отчетливо потянуло запахом… если культурно выражаться, навоза. Выраженным и довольно сильным. «А это у нас свиноферма рядом, – пояснила Елена Николаевна. – Ветер с нее запах тянет то в Ахелой, то в Равду».
Сей малоприятный аромат висел в воздухе до самой ночи. И такое повторялось почти каждый день. Кроме того, как мы выяснили, слив отходов со свинофермы тоже идет прямо в море – там даже фонтанчик виден в этом месте. Не рядом с пляжем, но все равно приятного мало. К тому же море не чистое лазурное, как в Несебре или Созополе, а довольно мутное. И ведь не поймешь: то ли песок обильный виноват, то ли пресловутая свиноферма.
Кстати, сразу стоит уточнить, что названные выше низкие цены – не для городов, а для их окрестностей. То бишь в Созополе или Несебре, или, тем паче, Варне квартиру за такую цену не купишь. А вот в какой-нибудь Равде или Ахелое, или другой деревушке рядом – пожалуйста. С одной стороны, вроде бы что такого? Тот же Ахелой всего в 6-7 километрах от Несебра. Десять минут на автобусе. «Автобусы ходят очень часто», – уверяла нас мать моего друга, когда мы собрались ехать в Несебр, гулять по старым улочкам.
Однако двадцать минут на остановке в тридцатиградусную жару убедили нас скорее в обратном. Когда же мы собрались возвращаться из Несебра, то обнаружили на остановке расписание, согласно которому… автобусы ходят раз в сорок минут. И наш как раз только что отбыл. Конечно, если знать расписание, долгого ожидания не возникает. Но все-таки это уже несколько осложняет жизнь. И надо учесть, что не в сезон автобусы ходят гораздо реже.
Кроме того, покупая жилье в таких местечках, стоит отдельное внимание уделить имеющимся в городе магазинам. С одной стороны, цены на продукты здесь гораздо ниже, чем в городах. Свежие фрукты и овощи продаются буквально за копейки. С другой стороны, в том же Ахелое нет ни одного супермаркета или более-менее крупного продмага. Все имеющиеся по ассортименту находятся примерно на уровне круглосуточных киосков в России. Сыр, молочные продукты, хлеб купить можно. Но, например, мы не нашли ни в одном местном магазинчике банальных овсяных хлопьев. Или когда нам в последний вечер захотелось выпить вина, ни в одном магазине не было обнаружено полусладкого. Только два-три вида сухих вин довольно низкого качества.
Конечно, кусок побережья вблизи Несебра и Солнечного Берега – это еще не вся приморская Болгария. Есть места с лучшими пляжами и более изысканные в плане природы, например, Северное Побережье в районе Варны. Более интересные места есть и на самом юге, в районе Созополя. Если вы не ограничены в средствах, можно найти хороший объект в симпатичном месте. Но Елена Николаевна, как и многие потенциальные покупатели, при выборе квартиры была ограничена в средствах. Она искала жилье в пределах 30 тыс. евро. За эту сумму были варианты, которые по своему окружению понравились ей гораздо больше. Например, одна квартира под Созополем – с видом на море и горы. Но на всех этих, почти завершенных проектах, у застройщика все еще не было на руках акта №16 (о принятии дома в эксплуатацию). А Елене Николаевне еще в России пришлось столкнуться с тем, какие последствия может принести покупка недостроя.
«Конечно, в каждом случае обещали, что все завершится уже в ближайшие месяцы. Но я ездила недавно на один из этих объектов специально, чтобы проверить. И там все по-прежнему. Строительство так и не завершено, акта нет», – рассказывает она. Так что даже готовая «коробка» и щедрые обещания сдать дом уже в этом году не являются гарантией. В таком состоянии местные стройки могут зависать надолго, особенно после кризиса.
Что такое настоящий «строительный бум», я впервые поняла именно здесь, на Болгарском побережье, убедившись в нем наглядно. Выйдя на наш балкон в Ахелое, только в пределах видимости можно было насчитать не меньше десятка готовых или находящихся «в процессе» комплексов. Разного размера, типа и категории – их строили везде, где есть хоть какой-то клочок свободной земли. Стройки, стройки и еще раз стройки – характерная черта местного пейзажа. По-моему, кризис, действительно, привнес сюда оздоровление, прекратив эту бессмысленную строительную лихорадку. Трудно даже представить, когда будет распродано все уже готовое. А до тех пор никакого нового роста цен Болгарии не грозит.
Тем не менее, несмотря на все описанные проблемы, покупатели в Болгарию по-прежнему идут потоком. В каком-то смысле кризис даже повысил привлекательность местного рынка. Он и до этого был одним из самых дешевых, а за 2008-2009 годы цены упали еще на 20-30%.
Дешевизна – главное и основное достоинство болгарского курортного рынка. Только Турция и Египет сегодня могут предложить аналогичные расценки на жилье вблизи моря. В комплексе Chateau Aheloy, где приобрела свою квартиру Елена Николаевна, каждый день проходят новые просмотры немногочисленных оставшихся квартир. В «Марина Кейп» тоже идут новые и новые покупатели, среди которых, как ни странно, много англичан и немцев. Только Aheloy Palace пока стоит полупустой: сказывается явное несоответствие заявленного уровня комплекса и местоположения.
И при этом многие люди, с которыми я говорила, вполне довольны покупкой и ничуть не жалеют о ней. Мол, за такие деньги больше ничего и нигде не купишь. И суровая сермяжная правда в этом есть: даже близкий и прекрасный Крым куда менее доступен в плане покупки жилья. По таким ценам там можно найти разве что «вторичку», которая куда хуже качеством, чем местные комплексы.
Поэтому мой личный критицизм – это, разумеется, еще не причина отказываться от приобретения квартиры на болгарском берегу, если вы о нем задумывались. Другое дело, что не стоит пренебрегать банальными правилами безопасности, о которых говорят все риелторы. Прежде чем сделать окончательный выбор, стоит хотя бы несколько дней пожить в этом месте: опробовать инфраструктуру, транспорт. Чтобы по крайней мере соседство свинофермы потом не стало сюрпризом.
