Эффективно защитить права добросовестного приобретателя недвижимости сегодня не могут ни государство, ни нотариус, ни риэлтор. Единственный действенный механизм – страхование, уверен Александр Гиновкер, директор агентства недвижимости «Невский простор».
– На мой взгляд, одна из основных причин, по которой люди сегодня обращаются в риэлторские компании, заключается в желании получить от риэлтора гарантии безопасности, быть уверенными, что сделка пройдет нормально. Конечно, беспредела 90-х годов, когда нередко сделки с недвижимостью имели криминальный оттенок, а риэлтор становился крайним для всех, уже не встретишь – сейчас рынок более цивилизован. Однако наши клиенты по-прежнему хотят услышать от своего агента заверения, что их праву собственности на приобретаемый объект в будущем ничто не угрожает. Кстати, к риэлторам сейчас обращаются именно те люди, которые осознают рискованность самостоятельной работы на рынке недвижимости, чтобы обезопасить себя и свое имущество. Однако, открывая клиентам глаза на риски той или иной сделки, риэлтор может, сам того не желая, лишить своего клиента статуса добросовестного приобретателя.
– Каким же это образом?
– На сегодняшний момент существует некая коллизия между понятием добросовестного приобретателя, закрепленным в п. 1 ст. 302 Гражданского Кодекса РФ, и национальным стандартом Российской Гильдии риэлторов «Услуги брокерские на рынке недвижимости», который был принят в 2002 году. Как следует из ГК РФ, добросовестный приобретатель – это лицо, возмездно приобретшее имущество у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Так вот стандарт РГР, о котором я упомянул, содержит совершенно разумное и правильное положение о том, что риэлторская компания обязана до сделки предоставить покупателю заключение о юридической истории квартиры и охарактеризовать риски, которые могут возникнуть при ее покупке. Этот пункт отчасти объясняет, за что риэлтор берет деньги, поэтому я полностью поддерживаю эту практику. Но в данном случае возникает следующая коллизия. Если клиент видел заключение риэлтора, был с ним ознакомлен (это как правило подтверждается документально), то впоследствии он рискует утратить статус добросовестного приобретателя. Это произойдет, если он не внял советам риэлтора, приобрел объект недвижимости с сомнительной историей, а затем право собственности у него было оспорено третьими лицами. В этом случае он уже не может претендовать на статус добросовестного приобретателя, так как знал о рисках, с которыми была сопряжена данная сделка. Как выйти из этой ситуации – пока неизвестно.
– Насколько риэлторы в состоянии предусмотреть риски, с которыми может быть сопряжена та или иная сделка?
– История современного российского рынка недвижимости насчитывает уже два десятилетия – 1 июля 1990 года вышел Закон «О собственности», который позволил продавать кооперативные квартиры. Таким образом, сейчас на рынке недвижимости существует множество объектов, уже двадцать лет находящихся в собственности и сменивших за это время не одного владельца. В силу существующей практики и законодательства, ограничивающего доступ к информации, всю историю конкретного объекта риэлтор исследовать не может. Поэтому, неизбежно, в истории квартиры есть «белые» пятна, из-за которых риск для будущих покупателей таких объектов возрастает. Риэлторы пытаются этому противостоять своими методами. Например, несколько лет назад в Петербурге и Москве было модно давать финансовые гарантии по сделке от имени риэлторских компаний. Но мое личное мнение – это не более чем пиар-ход. Я не знаю ни одного случая выплат по таким обязательствам. Конечно, вполне возможно, что эти сделки проходили нормально, и выплаты попросту не требовались. Тем не менее я уверен, что давать финансовые гарантии – это не бизнес риэлторской компании. На те проценты, которые агентство зарабатывает с каждой сделки, невозможно скопить такой капитал, чтобы рассчитаться с клиентом в случае неудачного исхода сделки. У риэлторских компаний просто нет возможности создать соответствующий резервный фонд, чтобы возмещать потери своих клиентов.
– В таком случае кто должен гарантировать безопасность сделки?
– В настоящий момент в мире действуют два основных способа защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости. Либо этим занимается государство в лице своих органов, прежде всего нотариата, регистрирующих органов, земельных судов и т. д. Второй путь активно используется в США. Там защитой прав приобретателей недвижимости занимаются страховые компании. Поэтому более 90% сделок в этой стране обеспечены титульным страхованием. Отчасти этому способствует и то, что большинство сделок в США – ипотечные, а банки, как известно, не любят рисковать, поэтому все подобные сделки автоматически проходят через страховую компанию. То есть при возникновении каких-либо проблем по искам отвечает страховая компания.
– Как в России обстоит ситуация с защитой прав приобретателей недвижимости?
– Сегодня наше государство отвечает по сделкам размером до 1 млн руб. Для крупных городов, таких как Москва, Петербург и некоторых городов-миллионников, эта сумма абсолютно не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости. Все знают, что многие квартиры сегодня стоят 5, 10, 20 млн руб. и выше, поэтому сумма государственных гарантий кажется мне несерьезной, она не покрывает и малой доли того, чего может лишиться добросовестный приобретатель в случае расторжения сделки. Титульное страхование у нас существует, но оно, к глубокому сожалению, развито очень слабо. По моим оценкам, лишь около 1–2% сделок на рынке недвижимости обеспечиваются такой мерой защиты. Конечно, эти цифры не идут ни в какое сравнение со статистикой западных стран.
– Что мешает развитию титульного страхования в нашей стране?
– Во-первых, развитию данного продукта мешает традиционно скептическое отношение россиян к страхованию. Единственная крупная «подвижка» в этом направлении произошла с введением ОСАГО. Так как оно обязательно в силу закона, большинство автомобилистов у нас волей-неволей застрахованы. Но тем не менее число граждан, которые страхуют хоть что-нибудь, не превышает нескольких десятков процентов. А больше половины людей у нас никогда ничего не страхуют – это просто не принято.
Во-вторых, у страховых компаний отсутствуют полномочия для проверки истории квартиры, получения необходимых документов и справок по ней. Выписку из ЕГРП, в принципе, может заказать любой гражданин, а вот для того, чтобы копнуть чуть глубже, получить форму 9 или какую-либо архивную справку о переходе прав, нужны особые полномочия, каковых у страховых компаний нет. Поэтому они вынуждены пользоваться услугами специализированных организаций, например частных сыскных агентств, которые используют не всегда законные методы получения информации. Из-за этого многие документы, добываемые ими, не имеют официального статуса и, соответственно, не могут быть представлены в судах.
И, наконец, развитию данного вида страхования мешают достаточно высокие тарифы, которые обусловлены первыми двумя факторами: клиентов мало, статистики не хватает, полномочий нет – риски страховых компаний по этому продукту достаточно велики, что и приводит к высоким тарифам.
– Кто, на ваш взгляд, виноват в сложившейся ситуации?
– Виноваты абсолютно все участники рынка. В первую очередь – законодатели. Я уверен, что они могли бы обратить больше внимания на эту проблему. Ведь один из основных вопросов экономики – защищенность положения граждан, защищенность их инвестиций. Думаю, за двадцать лет можно было законодательно решить вопрос либо о государственных гарантиях, либо о страховании. Страховые компании тоже мало занимаются этим направлением, не считая его перспективным. Хотя, на мой взгляд, это был бы наиболее эффективный путь защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости. Целесообразно было бы сделать титульное страхование обязательным, по типу ОСАГО.
Виноваты, безусловно, и риэлторы, которые, не имея возможности провести доскональную проверку квартиры, тем не менее обещают клиенту, что все будет хорошо. Многие участники нашего рынка этим грешат. Ну и, наконец, виноваты сами граждане, которые очень скептически относятся к титульному страхованию, хотя сегодня оно уже реально работает. Многие люди до сих пор пытаются проводить сделки сами, на свой страх и риск, а иногда обращаются к недобросовестным или некомпетентным посредникам, которых на рынке тоже хватает.
– Каким образом можно исправить положение дел?
– В первую очередь необходимо улучшать законодательство и приводить его в соответствие с мировым опытом. Для этого необходимо возложить ответственность либо на государство в лице его органов, либо принять специальный закон о титульном страховании и поручить это страховым компаниям. Думаю, второй путь более правильный, если у государства нет средств на выплаты пострадавшим.
Кроме того, очень важно повышать техническую защищенность различных документов, которые участвуют в сделках с недвижимостью. В этом отношении сделано уже много, ведь раньше мы заключали договоры на простой бумаге, а теперь бумага гербовая, номерная, с водяными знаками. Однако при современном уровне развития копировальной техники можно подделать любые документы, причем довольно качественно. В результате от нотариуса и регистрирующих органов требуется большое внимание, чтобы эту подделку распознать.
Необходимо улучшать и способы идентификации личности, ведь большинство сделок с недвижимостью совершается между незнакомыми людьми. Сейчас идентификация личности происходит так: нотариус сравнивает фотографию в паспорте с личностью пришедшего человека. Я знаю массу примеров, когда человек был подставным, а нотариус пропускал такую сделку. Сейчас далеко не каждый нотариус обладает необходимым опытом и желанием заниматься выявлением мошенников. Поэтому при сделках с недвижимостью необходимо вводить улучшенные способы идентификации личности, допустим, проверять отпечатки пальцев или сканировать радужную оболочку глаза, да хотя бы просто улучшить качество фотографий в паспортах! Тогда возможностей для мошенничества на этом рынке было бы гораздо меньше.
Ну и последнее. Я советую обращаться только в профессиональные, высококвалифицированные риэлторские компании, которые давно работают на этом рынке и собираются работать на нем еще много лет. Участие в сделке квалифицированного риэлтора на порядок снижает риск ее неудачного исхода. Кроме того, серьезные фирмы, в которых налажен многоступенчатый контроль сделок, способны быстро выявить любые подозрительные обстоятельства и свести вероятность мошенничества или неблагоприятного исхода сделки к минимуму.
