Сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается два «течения»: растет интерес к участкам с готовыми домами, но и участки без подряда не сдают своих позиций. Возможно, с них слетел некоторый налет ажиотажа, многие покупатели наделов уже получили непростой опыт освоения своего хозяйства, но спрос на «бесподрядную» землю остается значительным. Сегодня мы постараемся проанализировать состояние этого сегмента, поговорим о причинах популярности, ценах и перспективах на ближайшее будущее.

За и против

Журнал Metrinfo.Ru за последний год посвятил теме участков без подряда немало статей, назовем недавние: «Есть ли жизнь на участках без подряда? Газ, дороги, электричество – больной вопрос, каждый девелопер решает его по-своему. Рассмотрим все случаи», «ТСЖ по-дачному»: каждый житель участвует в создании комфорта в поселке. Как приживается эта форма управления?».

Так что сейчас не будем растекаться мыслью (мысью) по древу и объяснять что это такое, вспомним лишь основные привлекательные и отрицательные стороны данного «продукта».

Самое главное достоинство участков без подряда – низкая цена, в 4-5 раз ниже по сравнению с участками с подрядом. «Большинство из них стоят менее 1 млн. руб.», — утверждает Антон Белобжеский, генеральный директор Компании IDT.

Второе преимущество – не нужно выкладывать все деньги одномоментно. Для покупателей, которые не могут сразу и землю купить, и дом отстроить, возможность оплатить жилье «в рассрочку» стала особенно важной в новых экономических условиях, — подчеркивают в компании «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».

Некоторые покупатели надеются сэкономить на строительстве, правда, это возможно в редких случаях — если сам дачник в этом деле – профессионал.

Можно построить дом, максимально отвечающий вашему вкусу, — это четвертый плюс.

Ну, а основной минус – это риск для покупателей, особенно, соблазнившихся низкой ценой, — остаться без коммуникаций. Девелопер может «забыть» об обещаниях проложить дороги и оснастить поселок электричеством, газом и водой.

«Осенью станет очевидным, что многие девелоперы не выполнили обязательств, а сейчас нарастающее недовольство людей можно наблюдать на интернет-форумах», — подтверждает наши опасения Илья Дискин, директор проекта «Серебряная Подкова».

И горе-дачникам придется обустраивать поселок за свой счет, а это очень большие деньги. «Стоимость подвода коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение) к участку может составить порядка 40-60 тыс. у.е. Добавьте к этому стоимость канализации и получите сумму, которая может съесть половину бюджета, выделенного на строительство», — говорит Игорь Заугольников, директор Департамента маркетинговых коммуникаций RODEX Group.

Следующий недостаток – придется жить на стройке в течение нескольких лет, так как все соседи будут возводить дома в разное время.

Еще один «косяк» данного сегмента – хозяева строят дома по принципу «кто во что горазд». И хотя в некоторых поселках пытаются вводить какие-то ограничения, эти правила все же носят рекомендательный характер. «Привлечь» собственника за его домостроительные фантазии нельзя.

Места дислокации

По результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы (Июнь-Июль 2010)», проведенного Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», площадь предлагаемых земель без подряда — примерно 5 390 га, купить участки можно в 219 поселках.

«Товар» продается на любых направлениях и расстояниях. Как показывает исследование, лидер по объему предложения – Симферопольское направление, здесь находятся около 21% объектов (46 поселков). На второе место в рейтинге вышло Новорижское шоссе, где сконцентрировано примерно 17,5% поселков. Ярославское направление, доля которого во 2 квартале 2010 года составила 14%, занимает третье место, а на четвертом и пятом местах расположились Киевское и Дмитровское шоссе. Большим спросом пользуются предложения на Волоколамском, Минском и Киевском шоссе.

Наименьшее число участков без подряда — на Рублево-Успенском и Можайском шоссе, и понятно почему: земля дорогая, традиционно здесь предлагаются готовые и строящиеся дома. Но редкие предложения незастроенных земель отличаются большой площадью – 30-35 соток. Большие площади участков характерны и для Киевского, Калужского и Новорижского направлений. Средняя же площадь участков без подряда по всему Подмосковью составляет около 18,2 соток, а на самом предлагаемом Симферопольском направлении – 15,5 соток.

Поскольку участки без подряда покупают из соображений экономии, популярны более дешевые, но, довольно удаленные от МКАД объекты. «Спросом пользуются и участки без подряда в сегменте «дальних дач», отвечающие запросам покупателей по экологичности и соотношению цена-качество, — сообщает Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи»-«Гагаринлэнд» — а яркий пример — поселок «Гагаринлэнд» в 145 км от Москвы».

Эту тенденцию подтверждают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости», которые отметили некоторое подорожание цен в удаленных поселках за 61 км. причем заметнее всего выросли цены в радиусе 91-105 км от МКАД – около 20%: с 74 тыс. руб. до 88 тыс. руб. за сотку. Повышение цен связано в первую очередь с тем, что именно в этом сегменте отмечалась активизация спроса. В ответ на это девелоперы стали повышать стоимость участков, — комментируют аналитики. Впрочем, о ценах мы поговорим чуть ниже, а пока посмотрим, что же происходит с инфраструктурой.

Поселки с землей

Среди всех 219 поселков, в которых предлагаются участки без подряда, согласно результатам исследования irn.ru в 112 продаются только они, а в 107 вместе с бесподрядной землей представлены и готовые коттеджи, и участки с подрядом.

В бесподрядных поселках обычно не предусматривается никакой инфраструктуры, «ведь она будет требовать ежемесячных вложений, а люди, приобретающие такие участки, часто бывают не в состоянии осилить подобные расходы», — отмечает Игорь Заугольников (RODEX Group).

«Если повезет с компанией-застройщиком и с соседями, то со временем там будут лишь пост охраны и небольшой магазин», — утверждает эксперт. Вот и вся инфраструктура.

Чтобы поселиться в поселке с хорошей инфраструктурой, лучше выбирать участок без подряда там, где также продаются готовые и строящиеся дома. И тогда можно получить не только подъездные пути, тротуары и коммуникации, но и забор по периметру поселка, пост охраны, магазины, детские и спортивные площадки, скверы, фитнес-клубы, бассейн и т.п. Например, на территории поселка «Гагаринлэнд» оборудованы пляж, общественная зона, спортивная площадка и кафе на берегу озера. «А еще УК «Гагаринлэнд» предлагает своим жителям услуги плотника, садовника, клининговой службы, аниматоров и воспитателей для детей», — сообщает Иван Синицын. Стоимость участков здесь начинается от 700 тыс. руб. Другой пример — «Мартемьяново» (25 км от Москвы по Киевскому шоссе). «Его территория условно разделена на две независимые части, на одной из которых готовые дома, а на другой — 200 участков без подряда площадью от 17 до 40 соток с подведенными коммуникациями и оградой, их стоимость составляет 13-22 тыс. дол. США», — рассказывает журналу Metrinfo.ru Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами компании «ОПИН».

Цены: что почем

Характеристики участка — местоположение, размер, наличие коммуникаций, инфраструктура и т.п. отражаются на стоимости. Разброс довольно существенен – от 20 до 800 тыс. руб. за сотку. Слишком низкие цены должны насторожить: тут наверняка могут возникнуть с коммуникациями.

«Около 40% предлагаемых участков без подряда находится в ценовом диапазоне до 100 тыс. руб. за сотку, еще 40% — в диапазоне от 100 до 300 тыс. руб., и 20% участков, расположенных не далее чем в 15 км от Москвы, стоят дороже 300 тыс. руб., — утверждает Игорь Заугольников («RODEX Group»). — Средняя же стоимость сотки сегодня составляет порядка 250-280 тыс. руб.» Цифра 251 тыс. руб. за сотку – фигурирует и в результатах «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». http://www.irn.ru/research58/

Самыми дорогими оставались участки без подряда на Рублево-Успенском, Минском и Новорижском шоссе. На Рублевке цена сотки составляла около 760,8 тыс. руб., а учитывая большие площади наделов, купить землю можно за 23-25 млн. руб. Значительно дешевле такие же большие участки на Киевском направлении: сотка стоит около 200 тыс. руб., покупка участка обходится в 6-7 млн. руб. На Новорижком шоссе сотка в среднем обходится в 450 тыс. руб., а на Симферопольском шоссе, где больше всего предложений, — в 132 тыс. руб.

Интересно, что самые низкие цены на участки без подряда (55,3 тыс. руб. за сотку) зафиксированы на дорогом Можайском направлении, поскольку находятся более чем в 117 км от МКАД.

Как цена зависит от расстояния до МКАД

0-30 / от 150 тыс.
30-50 / 55-450
50-70 / 40-280
70 и более / 35-200

Источник: Компания IDT

В период кризиса цены на участки без подряда снизились. Правда, это не затронуло качественные объекты: «Стартовали мы в июле 2008 г. с ценой 288 тыс. руб. за сотку, а сейчас средняя цена продаж – 360 тыс. руб.», — говорит Илья Дискин, руководитель проекта. Кстати, в «Серебряной Подкове», в июле было продано 26 участков без подряда — рекордное число.

Очень заметное удешевление произошло в радиусе 60 км от столицы. С 4 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года средняя стоимость сотки здесь снизилась на 10-20%, — отмечают в «Индикаторах Рынка Недвижимости» (При этом, напомним, участки за 60-километровой зоны подорожали)

Если посмотреть на динамику цен в разрезе направлений, то наибольшее снижение (около 20%-25%) характерно для Калужского и Новорижского шоссе, — говорят эксперты. www.irn.ru Здесь стоимость сотки упала с 500-600 тыс. руб. в конце прошлого года до 350-450 тыс. руб. Впрочем, динамика цен на отдельных шоссе во многом зависит от изменения структуры предложения: если на продажу выходят удаленные от Москвы поселки по более низким ценам, то средняя стоимость сотки земли на данном шоссе снизится.

Смотря в будущее

Если верить специалистам рынка, то сегодня ценовое дно пройдено и в сегменте участков без подряда, то до конца года, скорее всего, цены останутся стабильными.

Вообще-то интерес к участкам без подряда может немного снизиться, ведь на рынок выйдут новые конкурентоспособные проект с подрядом, замороженные в кризис. К тому же спрос и цены в сторону снижения может скорректировать недовольство «обманутых дачников», по этой причине Александр Дубовенко директор по развитию компании «Гуд Вуд» ожидает поляризацию данного сегмента: «Объекты, содержащие неподготовленную землю и неопределенные коммуникации, будут дешеветь, а участки от серьезных девелоперов будут, наоборот, дорожать».

«Колхозные поля без коммуникаций путем естественного отбора уйдут в небытие, а компании, продающие «голую» землю, переориентируют свою активность на организованные поселки и будут предлагать потребителю нормальный для употребления продукт», — считает Илья Дискин («Серебряная подкова»), т.е. с коммуникациями и инфраструктурой.

В целом же, по мнению экспертов www.irn.ru, рынок загородного жилья изменился в принципе. Нет особого смысла строить дома и предлагать готовые коттеджи, как было несколько лет назад, если немалая доля покупателей не в состоянии их приобрести. Собственники земли, застройщики предлагают рынку то, что пользуется наибольшим спросом.

Доля экономичного загородного жилья растет. И, слава богу: сейчас гораздо больше москвичей, хотят иметь загородный дом т.к., чем еще 15-20 лет назад. И им не нужна пафосная Рублевка или раскрученная Новая Рига, им требуется определенный «набор комфортности» в поселке, хорошая транспортная доступность, красивая природа и свежий воздух.