Ипотечная квартира остается в залоге у банка вплоть до полного погашения кредита. Эту истину некоторые заемщики осознают только после того, как перестают возвращать долги и на их недвижимость обращается взыскание. Значительную часть работы в процессе реализации квартиры проводят судебные приставы, которые должны работать в тесной связке с кредиторами.
Насколько эффективно такое взаимодействие? Может ли дефолтный заемщик избежать продажи квартиры? Как правильно должнику построить диалог с банком при возникновении проблем с платежеспособностью?
Об этом – интервью председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, президента Европейского трастового банка Андрея Крысина.
- Андрей Викторович, в конце прошлого года между Ассоциацией российских банков и Федеральной службой судебных приставов было подписано Соглашение о взаимодействии. Чем вызвана необходимость появления соответствующего документа? Каковы направления развития сотрудничества между этими структурами?
- Необходимость заключения Соглашения была вызвана ситуацией, которая сложилась на рынке. Дело в том, что до кризиса ипотека развивалась достаточно серьезными темпами, и банки надеялись на продолжение роста рынка, на то, что в случае дефолта отдельных заемщиков их квартиры будет легко продать. Причем, реализовывать недвижимость станут сами заемщики и никакого судебного решения здесь не потребуется. У службы судебных приставов не было практики работы с ипотечным жильем, рассмотрения исковых заявлений — это прерогатива суда и ведения исполнительного производства.
Но наступил кризис, и банки стали вынуждены обращаться в суды. Сначала суды вели себя странно, не принимая к рассмотрению некоторые иски кредитных организаций к заемщикам, ссылаясь, например, на то, что нужно подождать, пока дети должника закончат институт. Поначалу такие судебные решения выносились, но затем ситуация исправилась и суды стали работать более качественно.
Однако банкиры столкнулись с другой инстанцией: службой судебных приставов, которая до кризиса не сталкивалась с таким огромным количеством сложных по своему характеру исполнительных листов. Достаточно сказать, что речь шла о таких требующих значительных усилий мерах, как розыск заемщиков, вскрытие квартир, передача на хранение объектов залога.
Объективно говоря, судебные приставы столкнулись с такими проблемами, которые могут быть решены только слаженными усилиями всех заинтересованных сторон.
Именно тогда и зашла речь о необходимости подписания Соглашения для того, чтобы и банки, и приставы нашли взаимопонимание.
Можно сказать, что в результате совместно проведенной работы на сегодняшний день банки и судебные приставы выработали режим взаимодействия, близкий к оптимальному.
- Недавно в Ульяновске прошла рабочая встреча представителей Комитета АРБ по ипотечному кредитованию и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию с представителями Федеральной службы судебных приставов (ФССП) и Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ФАУГИ). На какие проблемы взаимодействия между структурами было обращено внимание? Можно ли их решить?
- На совещании присутствовали не только представители службы судебных приставов Ульяновска, но и сотрудники отделений из других регионов Поволжья. Прошедшее совещание показало неоднородность позиции как среди банковского сообщества, так и судебных приставов.
Позиция тех или иных банков во многом зависит от личности руководителя. Где-то банки помогают приставам в их работе, а где-то наблюдается противостояние. В последнем случае приставы говорят: «Вы делайте все, как у нас написано», а банки отвечают: «А мы хотим, чтобы вы делали так, как мы это себе представляем».
К сожалению, некоторые крупные банки считают так: служба судебных приставов нам должна.
Вот характерный пример. По закону нужно уведомлять должника о начале исполнительного производства. Здесь наблюдается два подхода со стороны банков: они либо помогают приставам, либо не идут на контакт с ними.
Способствовать более плодотворной работе приставов кредитная организация может: ведь банк работал с заемщиком, встречался с ним в суде, соответственно, у него есть контакты данного человека. Вместо того, чтобы отдавать исполнительный лист со словами: «Ищите сами должника и уведомляйте!», лучше передать приставам информацию о данном заемщике.
В таком случае пристав может просто позвонить ответчику по телефону, что будет считаться уведомлением о начале исполнительного производства. Это займет 15 минут с момента подачи исполнительного листа.
Если же сотрудники службы не будут располагать необходимыми сведениями, то они будут вынуждены рассылать заказные письма по местам регистрации заемщика. И до тех пор, пока не будет получено письмо с пометкой о вручении, исполнительное производство не начнется.
Бывает в банковской практике и так, что банк выдает потребительский кредит, заемщик не возвращает деньги и начинается судебное разбирательство. Приставы выясняют, что у должника ничего нет (ни квартиры, ни машины) – одни долги. В связи с этим исполнительное производство закрывается.
Через два дня представители банка заново подают исполнительный лист. Вопрос: а зачем? Мы обсуждали на совещании этот вопрос и предложили банкам подавать повторное заявление только после того, как они узнают о появлении у ответчика имущества. Только по таким фактам целесообразно повторно приносить исполнительный лист!
Помимо этого, существуют проблемы с хранением залога. Дело в том, что после вынесения судебного решения залог нужно передавать кому-то на хранение. Многие банки отказываются становиться хранителями, аргументируя это тем, что по закону этим должна заниматься специализированная организация. Но зачастую в регионах трудно найти такие специализированные организации.
Кроме того, не каждая специализированная организация готова принимать на хранение закрытую квартиру, не желая нести ответственность за находящееся там имущество. В результате для передачи квартиры на хранение ее необходимо вскрывать. Это нельзя сделать без участкового милиционера, для которого данная процедура – головная боль, поэтому он может отказать приставу под разными предлогами в ее осуществлении.
Во время совещания в Ульяновске мы во многом пришли к единому мнению о том, каким образом можно ускорить процесс взыскания по ипотеке. У банков появилось понимание, что сроки исполнительного производства можно сократить только путем тесного взаимодействия с приставами.
Так что, как оказалось, успех исполнительного производства зависит не только от приставов, а еще и от желания или нежелания банков сотрудничать с ними.
- Коль скоро многое в этих вопросах зависит от психологического фактора, от каких-то нюансов взаимоотношений между людьми, то, вероятно, имеются пробелы в законодательстве. Законотворческая работа в рамках подписанного Соглашения будет идти?
- Здесь, скорее, требуется не изменение законодательства – достаточно внести коррективы во внутреннюю методику работы. К сожалению, повторюсь, мы увидели на этой встрече, что некоторые банки хотят получить свои деньги, но не хотят прикладывать к этому никаких усилий. С такой позицией, считаю, эти банки будут возвращать свои деньги еще очень долго. В данном вопросе «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».
- Как Вы оцениваете судебных приставов как партнеров?
- До подписания Соглашения мы много общались в Москве с руководством службы судебных приставов и в Ульяновске увидели профессионалов, которым действительно не все равно, чем они занимаются.
Совещание в Ульяновске показало, что в регионах люди достаточно квалифицированы и стараются сделать свою работу качественно. Иногда было неловко за некоторых своих коллег, которые этого не хотят понимать. Получилось, что вроде бы у банков были какие-то вопросы к нашим партнерам, а оказалось, что претензии-то, напротив, есть именно к нам. С одной стороны, банкиры говорят: «Верните наши деньги!», и в то же время не прилагают к этому ни малейших усилий.
- Какую-то ответственность приставы несут за нарушение сроков исполнительного производства?
- Банк может написать жалобу на действия службы судебных приставов, на нарушение ими сроков исполнительного производства. Заявление направляется старшему приставу, он его рассматривает и выносит решение. Но какой-то конкретной процедуры наказания нет.
- Заемщик, в отношении которого возбуждено исполнительное производство, может уехать из ипотечной квартиры и скрыться в неизвестном направлении. Как решается вопрос с недвижимостью в этом случае?
- Оптимальный срок с момента возбуждения исполнительного производства до того момента, когда можно переходить к вскрытию квартиры заемщика, составляет около месяца. Если должника не удалось найти в течение этого периода времени, вызывается участковый, приглашаются понятые, в присутствии которых квартира вскрывается.
Во избежание подобных сложностей банки должны пользоваться тем инструментом, который они почему-то не применяют. Есть статья 177 Уголовного кодекса РФ, которая называется «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности». Было бы правильно при предоставлении кредита добавлять в договор пункт со ссылкой на данную статью. В случае, если заемщик начнет «бегать» от приставов, то это уже будет рассматриваться как уклонение от исполнения судебного решения.
Более того, судебные приставы могут осуществлять дознание по этой статье с последующим возбуждением уголовного дела.
- И какая ответственность здесь предусмотрена?
- До трех лет лишения свободы. Если есть документ, который подтверждает, что заемщик был уведомлен об этом, прокуратура имеет право возбудить уголовное дело.
- В каком соотношении должна находиться сумма просрочки к размеру долга, чтобы возникли основания для реализации предмета залога?
- В банковской практике достаточно одного случая нарушения графика платежей по кредиту на срок более 30 календарных дней либо более 3-х случаев пусть даже незначительных просрочек по платежам в течение 12 месяцев, чтобы можно было бы потребовать от заемщика погашения всей суммы кредита и начисленных процентов за пользование кредитом, а также суммы пеней.
В противном случае – банк вправе обращаться в суд. Люди должны внимательно читать кредитный договор, чтобы знать, по каким причинам недвижимость может быть досрочно истребована.
- После вынесения соответствующего судебного решения ипотечная квартира выставляется на торги. Насколько успешно происходит ее реализация?
- С торгов реализуется менее процента выставленной недвижимости. Это очень большая проблема.
- Почему так происходит?
- В этом вопросе все выполняется вроде бы по закону. Как и положено, реализаторы (представители Федерального агентства по управлению государственным имуществом – Прим. ред.) дают объявление в печатный орган местного самоуправления. Однако эти газеты зачастую имеют тираж 500 экземпляров и распространяются преимущественно среди подписчиков. В результате об этих торгах потенциально заинтересованные стороны зачастую и не знают.
По закону у реализатора нет обязанности уведомлять банки о месте и времени проведения торгов. В итоге банки теряют возможность провести необходимую работу с риэлторскими компаниями, с потенциальными покупателями, привлечь людей к этой процедуре, а ведь цена залога снижается после первых торгов.
Банки готовы сотрудничать с реализаторами, им не нужна на балансе ипотечная квартира, они готовы вкладывать деньги в распространение информации о торгах. Было бы очень полезно закрепить на законодательном уровне обязанность ФАУГИ предоставлять взыскателю всю необходимую информацию.
Кроме того, зачастую квартиры продаются «вслепую», в них порой не только невозможно попасть, но там продолжают проживать или быть прописанными люди.
Парадокс, но в некоторых регионах покупателю отказывают в приобретении квартиры на торгах с помощью ипотечного кредита. Почему? По закону в течение 15 дней после продажи квартиры деньги должны поступить на счет судебного пристава, а уж откуда взял покупатель эти средства – неважно.
- Каков дисконт при реализации залоговой недвижимости на торгах?
- Если не состоялись первые и вторые торги, то стоимость залога снижается на 25% от суммы, назначенной решением суда. Большинство квартир не реализуется ни с первых, ни со вторых торгов, и они переходят на баланс банка уже на 25% дешевле.
- Наверное, иногда происходит так, что должник даже после продажи квартиры все равно остается должен банку?
- Да, такое случается нередко. Это связано, в частности, с длительностью процедуры судопроизводства (за это время начисление процентов и пеней не прекращается, и их сумма может оказаться весьма значительной).
Если после реализации имущества сумма долга остается не полностью погашенной, то заемщик будет отвечать в дальнейшем перед банком всеми доходами – текущими и будущими. По закону исполнительное производство может длиться долго: например, у человека появляется новое имущество, дополнительный заработок – кредитор опять предъявляет взыскание.
Действующее законодательство Российской Федерации предусматривает жесткие санкции в отношении должников, не исполняющих решение суда. К числу этих санкций относятся розыск имущества должников с помощью социальных сетей, его арест и последующая реализация на электронных аукционах, списание денежных средств с мобильных телефонов и других электронных средств, установление временного ограничения на выезд из Российской Федерации.
Важно отметить, что банки стремятся помогать ФССП в этой работе, поддерживая меры по расширению полномочий судебных приставов в рамках законопроектов, внесенных на рассмотрение Государственной Думы Федерального собрания РФ.
Во-первых, это касается существенного увеличения числа статей УК РФ, по которым дознаватели ФССП могли бы вести работу.
Во-вторых, это относится к временному ограничению на основании судебного решения и только в отношении злостных должников их специальных прав, не затрагивающих непосредственную профессиональную деятельность и личные неотъемлемые права.
Речь, в частности, идет о временном ограничении специальных прав должников, установленных соответствующим разрешением или лицензией уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления, на осуществление видов деятельности, требующих специального разрешения или лицензии, в том числе лишении водительских прав.
Чем раньше люди начинают решать вопрос с банком по урегулированию проблемной задолженности, тем лучше все разрешается. В интересах должника - не доводить дело до суда. Если заемщик сталкивается с материальными проблемами, то нужно не скрываться от банка, а, напротив, сразу идти на сотрудничество, которое позволит – при помощи программ реструктуризации или вследствие добровольной реализации квартиры – выйти из данной ситуации.
Не дело банка – торговать квартирами, поэтому, к примеру, в Европейском трастовом банке мы идем навстречу должнику, если знаем, что его финансовое положение может восстановиться. Мы никогда не передаем дело в суд, если видим, что заемщик старается платить, если ежемесячно какую-то сумму перечисляет в счет погашения кредита. Но если человек пропадает, не подходит к телефону, ни копейки в банк не приносит, то тут уже следует обращение в суд.
- Возможна сдача ипотечной квартиры в аренду для того, чтобы у заемщика появилась возможность продолжать платежи банку?
- Ставки по аренде чаще всего ниже размеров ипотечных платежей. Но если для заемщика это станет выходом из сложившейся ситуации, то банк готов пойти ему навстречу. В частности, Европейский трастовый банк предлагает своим должникам и такой вариант.
- Предположим, еще не принято решение о выселении заемщика, но уже есть решение суда о реализации залога. Вдруг должник находит деньги для того, чтобы выплачивать кредит. Такой человек все равно лишается квартиры?
- Теоретически он может свою квартиру приобрести на торгах. Кроме того, если поступает предложение от заемщика о продолжении выплат, мы можем идти на мировое соглашение, можем приостанавливать исполнительное производство. Здесь многое зависит от серьезности намерений должника и реальности их осуществления.
- Что все-таки выгоднее: реструктуризировать долг или продавать квартиру?
- В интересах как заемщика, так и банка урегулировать данный вопрос в досудебном порядке. Каждый конкретный случай специфичен: при принятии решения учитываются потоки платежей, сумма задолженности, перспективы дальнейшего погашения долга.
Есть мероприятия по введению должника в график платежей до момента восстановления его платежеспособности. Работает также программа АРИЖК по реструктуризации долга, но, к сожалению, она помогает не всем заемщикам, а только тем, для кого ипотечная квартира – единственное жилье, и чьи доходы ограничены.
Иногда банку приходится выступать еще и в роли центра психологической поддержки: очень важно не запугивать заемщика, а быть с ним в тесном контакте в интересах совместного решения проблемы.
Конечно, не все заемщики идут на контакт, не всем удается помочь на этапе реструктуризации. Тогда возможна добровольная реализация квартиры: в этом случае должнику предлагается самостоятельно продать недвижимость под контролем банка.
Еще раз подчеркну важность тесного взаимодействия клиента и банка, понимания, что они находятся в данной ситуации «в одной лодке». Только при таком условии можно быстро снять остроту этой проблемы.
Если не удалось ни реструктурировать долг, ни продать недвижимость в добровольном порядке, то тогда против заемщика начинается судопроизводство, в процессе которого выносится решение о реализации предмета залога, причем, как правило, с 25%-ным дисконтом.
- Ваши пожелания читателям журнала в контексте нашей беседы.
- Если заемщики попали в проблемную ситуацию и не могут временно выплачивать кредит, то им не следует прятаться от банка. Если есть возможность исполнять свои обязательства перед банком, нужно исполнять их, хотя бы частично. Необходимо помнить, что лучше всего как можно быстрее найти с банком взаимовыгодное решение. Кредитная организация – это не риэлторская компания, занимающаяся реализацией недвижимости. Так что, если вы готовы к сотрудничеству, то банк в свою очередь тоже будет готов сотрудничать с вами.
