Министерство регионального развития Российской Федерации предложило ввести следующее разделение земель в России: дачные участки, на которых будет разрешено строительство домов и хозяйственных строений, садовые участки, где можно будет выращивать любые плодовые культуры, а также возводить нежилые строения, и огородные участки, на которых запретят строительство любых объектов и посадку плодовых деревьев. Таким образом, министерство фактически намерено запретить индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на сельскохозяйственных землях и землях вне границ населенных пунктов.
В то же время, многие коттеджные поселки возводились на землях, которые выделялись не под жилищное строительство, а под сельхозяйственные нужды. Какова судьба этих участков, каким образом будет реализовываться законопроект "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков" и чего ожидать простым гражданам — на эти и другие вопросы попытались ответить эксперты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость".
Срочный перевод земель
По мнению директора по развитию MOZAIK Development Дмитрия Макарова, появление подобного проекта в той или иной форме все давно ждали, так как существующее деление земельных участков по категориям и видам разрешенного использования имело ряд противоречивых моментов, которые не были прописаны буквой закона.
"Например, в существующем законодательстве практически не прописаны условия использования земельных участков, имеющих категорию земель сельскохозяйственного назначения и разрешенное использование под дачное строительство", — рассказывает Макаров.
Этим без всякого "злого умысла" пользовались как индивидуальные владельцы участков, строившие на них свои дома, так и многие девелоперские компании, возводившие на этих землях коттеджные поселки разных классов — от "эконом" до "премиум", добавляет он.
Так, например, по данным корпорации "Инком-Недвижимость", в настоящий момент на рынке загородного строительства Подмосковья около 50% поселков построено на землях сельскохозяйственного назначения, а не ИЖС.
"Это позволяет начать строительство гораздо раньше и удешевляет объект, что дает возможность реализовать программу доступного жилья в России", — считает руководитель отделения "Преображенское" департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Валерий Лукинов.
По его мнению, если законопроект будет принят, то девелоперам придется в срочном порядке заниматься переводом земель из одной категории в другую, что приведет к удорожанию соток на 3-5 тысяч долларов.
"Тогда как уже сейчас участок в Подмосковье в среднем стоит по 10-12 тысяч долларов за сотку. Кроме того, процедура перевода земель займет не менее двух лет. Таким образом, при подписании данного законопроекта можно ожидать удорожания земли почти на 50% и значительное затягивание сроков реализации проектов", — отмечает Лукинов.
Кто не успел – тот опоздал
А по словам генерального директора компании "Красивая Земля" Ильи Сапунова, в нынешнем варианте законопроекта есть много мелких противоречий, которые позволяют трактовать его как в пользу, так и не в пользу дачников.
"Например, исходя из законопроекта, получается, что если строительство дома на участке начато до его вступления в силу, — на данный момент этот срок определен как 1 января 2011 года — то такой дом не попадает под действие закона и не является запрещенным", — поясняет он.
Однако кто сможет определить, когда точно началось строительство — до или после установленного срока, задается вопросом Сапунов.
"Ведь зачастую владелец участка начинает строить свой дом почти сразу же после покупки, но по разным причинам процесс растягивается на годы", — отмечает он.
При этом Лукинов обращает внимание на то, как по-разному влияет закон на владельцев участков.
"Те, кто успел оформить землю и дом на ней в собственность, могут ничего не бояться. Закон обратной силы не имеет, и рисков у них никаких. А вот у тех, кто находится на стадии строительства и еще только в процессе оформления документов, возникнут проблемы с получением прав собственности и газификацией", — указывает он.
Такие участки потеряют ликвидность, так как станет непонятно, как их продавать без права собственности, резюмирует Лукинов.
Давно назревшая проблема
Как отмечает Макаров из MOZAIK Development, вопрос о наведении порядка в классификации земель и точное определение возможностей их освоения назрел давно.
При этом нужно сделать все возможное, чтобы при наведении порядка не пострадали ни собственники индивидуальных домов, построенных или строящихся на таких участках, ни девелоперские компании, ведущие строительство коттеджных поселков на земельных участках, отведенных под дачное строительство, добавляет он.
В то же время Сапунов указывает на несовершенство законопроекта, таким образом, его влияние на простых людей будет зависеть от того, как он будет дорабатываться.
"В законопроекте говорится, что на садовом земельном участке могут размещаться лишь хозяйственные строения и сооружения, не предназначенные для проживания граждан. Однако в законодательстве нет четкой грани между зданиями, предназначенными и не предназначенными для проживания", — сетует Сапунов.
Например, небольшой домик, где в пристройке могут жить домашние животные, а второй этаж – "вполне себе жилой", — к какой категории он относится с точки зрения законодательства, задается вопросом эксперт.
"Если закон будет утвержден в версии, близкой к нынешней, интересно, как начнет развиваться правоприменительная практика. Нельзя однозначно утверждать, что будет крах рынка дач. Вполне вероятно, что при новых правилах девелоперам, продающим участки, и дачникам придется заниматься сбором и оформлением дополнительной документации", — добавляет Сапунов.
Однако это вряд ли окажется критичным для сторон, отмечает он.
"Вряд ли законодатели пойдут на то, чтобы переделать рынок настолько, что многие граждане лишатся возможности приобрести участок и построить дачу на разумных для них условиях", — заключает Сапунов.
