Одно дело — заявить о выходе коттеджного поселка на рынок, а другое — довести его до жилого вида. Особенно, когда речь идет о поселках с участками без подряда. Многие «землевладельцы», купившие такие участки, с удивлением узнают, что до дачного отдыха, мягко говоря, еще далеко. Но не во всех поселках ситуация со строительством безнадежная. Есть и такие, где уже через два-три года после старта продаж появились новоселы.
За последние годы число коттеджных поселков в Московской и близлежащих областях значительно выросло. Даже эксперты не всегда могут точно назвать их число – речь идет примерно о 450-500 проектах, где еще идут первичные продажи. Практически 70% новинок вышедших на рынок в 2008-2010 годы заявлены как поселки без подряда или поселки, где часть предложений реализуется с подрядом, а часть без него. Но спрос на данный продукт сформировался не сразу.
Как рассказал Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые Ветры», почти все поселки, которые до кризиса предлагали подряды и которые находились в начальной стадии освоения, — были вынуждены предложить участки без подряда. Это был вынужденный шаг для девелоперов, но он на первых порах не дал результата: оказалось, что просто землю люди не берут. Девелоперам пришлось приводить предложения в соответствии с потребностями рынка. Например, в КП «Староникольское» (Киевское шоссе, 23 км от МКАД) предполагалось построить дома, но потом часть поселка отвели под таунхаусы, начали их активно строить – и продажи тронулись. А в КП «Золотая долина» (Киевское шоссе, 30 км) стали дробить участки на более мелкие – и именно они пользуются спросом.
Обязательства и реальная картина
Но более интересна тема развития поселков с участками без подряда, и здесь картина далеко не безоблачная. Выполняют ли девелоперы свои обязательства по прокладке коммуникаций и благоустройству, которые были предусмотрены проектом? Александр Дубовенко, директор по развитию компании ГУД ВУД (GOOD WOOD), сообщил нам, что компания в 2008-м году заключила несколько соглашений на подряд в таких поселках. И была разочарована в таком партнерстве, поскольку пострадавшими оказались клиенты самой компании, купившие дома. В большинстве поселков, до сих пор ничего не сделано из-за того, что девелопер собирался строить из прибыли этих проектов, но прибыли в нужном объеме не оказалось.
Эксперт считает, что причина — непрофессионализм на этом рынке. И объяснил он это так: в кризис, у крупных землевладельцев (лендлордов) возникли проблемы с продажами земли оптом, и они начали выводить на рынок так называемые «коттеджные поселки». Иногда продавалась даже неразмежованная земля по предварительным договорам. Цена же брались «с потолка». Если оптом обходилась $600, то продавалась она в розницу в два раза дороже, так как в стоимость входила куча обещаний по подводке коммуникаций и благоустройству. Но когда обещания пришлось выполнять, то оказалось, что сделать это в полном объеме невозможно. Например, владельцы поселков задались вопросом: зачем проводить электричество за «наш» счет, если все равно на это не хватит денег, и предоставили людям решать эту проблему самим.
Александр Либов («Белые Ветры») также признает, что «в некоторых поселках заявленные ранее сроки работ изначально были не подкреплены ни возможностями, ни часто и реальными намерениями. А девелопер говорил покупателям то, что они хотели услышать».
Но такая неприглядная ситуация складывается не везде. Как рассказала Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами «ОПИН», компания вывела поселок «Мартемьяново» (27 км. по Киевскому шоссе) на рынок загородной недвижимости в 2007 году. Сегодня к нему подведены все необходимые коммуникации, благоустроена общественная территория, построены ограждения между участками.
Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля» также отметил, что в поселках компании, вышедших на рынок в 2009 кризисный год, также активно идут работы. Так, в 2010 году в КП «Сосновый Аромат» (50 км по Симферопольскому шоссе) получены технические условия (ТУ) на электрификацию, построены все внутрипоселковые дороги (17 км), строится внешний и межевой заборы, выполнена въездная общественная зона, установлен детский городок, устроено футбольное поле с искусственной травой. Кроме того, — запроектированы внутрипоселковые сети электроэнергии, подведено временное электроснабжение, получены все кадастровые планы и свидетельства.
К тому же поселок круглосуточно охраняется ЧОПом: организовано пять постов охраны и 3 КПП. В КП «Земляничный» (47 км по Симферопольскому шоссе) и «Сосновый берег. Кудаево» (70 км по Симферопольскому шоссе) сделано примерно то же самое.
Как рассказал Илья Дискин, директор проекта «Серебряная Подкова» (15 км. Симферопольское, Новокаширское шоссе), поселок вышел на рынок летом 2008 года, перед самым кризисом. 2010 год по плану считался годом завершения строительства и продаж. Так и получается: в I очереди поселка строительство сетей и дорог завершено в мае, во II очереди работы завершится к сентябрю. Построены централизованные сети водоснабжения с водозаборным узлом, сети хозяйственно-бытовой и ливневой канализации с очистными сооружениями, сети электро — и газоснабжения, дренажные сети, шестиметровые дороги и тротуары по обеим сторонам улиц. В ближайшее время (до конца 2010 года) компания собирается построить постоянный забор по периметру поселка и КПП, начать работы по озеленению, а завершить — летом 2011 года, когда будет благоустроен парк возле реки Пахры — она омывает поселок с юга и юго-востока. На лето будущего года запланировано строительство детских и спортивных площадок, торгово-административного центра.
По словам Юлии Веденеевой, начальника Управления реализации проектов «Велес Капитал Девелопмент», поселок «Лимберова Гора» (100 км., Симферопольское шоссе) был выведен компанией на рынок в 2008 году, а сегодня им занимается Uniparx Development. С начала 2010 года поселок оградили, дороги проложены (щебень), ливневая канализация, подведен газ и электричество к трети участков, а к остальным планируется -к концу текущего года. В поселке канализация и вода изначально не предлагались, поэтому собственники участков справляются с этим своими силами. В планах строительство спортплощадки возле въездной группы, а также искусственного озера.
«Большинство наших поселков без подряда было выведено на рынок давно, «Дубрава-2» (35 км., Симферопольское шоссе) и «Яр» (33 км., Симферопольское шоссе) – в 2006 году, «Единство» (37 км., Симферопольское шоссе) – в 2007 году, а – «Турар» (32 км. по Симферопольскому шоссе, в 2008 году, — рассказывает Екатерина Орлова, директор по маркетингу АИН-Девелопмент. — Все эти поселки относятся к бизнес-классу, строились они в докризисный период, и помимо участков без подряда в поселках продавались готовые дома, построенные нашей компанией». По данным эксперта, в поселках «Дубрава-2», «Яр» и «Единство» все предусмотренные работы выполнены на 85-90%, а в «Единстве» газ был подключен в 2009 году, так как для газоснабжения необходимы готовые дома, подключать поселок «в пустоту» невозможно.
Антон Корниенко, коммерческий директор компании «Земли Московии» сообщил, что в 2010 году в поселке «Малиновка» (41 км., Егорьевское шоссе)подводятся коммуникации: вода, канализация, дренаж, ливнесток, а электричество уже проведено ранее. Сделаны все внутренние дороги, земельный массив ограждён забором. Обустраиваются зоны общего пользования. Весной 2011 года планируется строительство и обустройство детских и спортивных площадок, а также озера.
Концепция поселка Novoрижского, который Корпорация «ИНКОМ» строит в 23 км от Москвы по Новорижскому шоссе, а продажи стартовали год назад, подразумевает участки, как с подрядом, так и с возможностью самостоятельной застройки. Но это никак не сказалось на обязательствах застройщика. По словам Алексея Коротких, руководителя отдела продаж Корпорации «ИНКОМ», девелопер обеспечивает поселок развитой инженерной инфраструктурой. По границам общей территории и каждого участка устанавливается единое ограждение, обеспечивается удобный подъезд к домам, облагораживаются естественные водоемы, создаются игровые площадки, идут ландшафтные работы. Сейчас в поселке строятся дороги, прокладываются коммуникации, подводится электричество, — заключает эксперт.
Кто-то строит, кто-то нет
Вторая по важности проблема после прокладки коммуникаций и строительства плановой инфраструктуры — застройка поселков. Заключая договор на приобретение участка, покупатель вряд ли ориентируется на то, что поселок будет застраиваться и обживаться в течение десятилетия. А все это время его жители будут чувствовать себя скорее обитателями строительного городка, чем комфортабельного загородного поселения. Но если в первом случае все зависит от порядочности компании – землевладельца, то во втором – от активности самих покупателей участков. Точнее, от их готовности начать стройку.
По условиям договора продажи участка без подряда подразумевается, что покупатель самостоятельно или с привлечением подрядчика будет застраивать свой участок. Есть поселки, где покупатель может сначала купить землю, а потом заказать строительство дома. Например, как рассказал Антон Корниенко, коммерческий директор компании «Земли Московии», компания сама выступает в роли застройщика в поселке «Малиновка» и возводит для собственников участков дома по индивидуальным проектам. Такой вариант более организованный, а строительство лимитировано по срокам.
Сегодня во всех названных ранее поселках освоение участков идет разными темпами. Как рассказала Надежда Креславская («ОПИН»), на территории поселка «Мартемьяново», расположены 200 участков и на сегодня около 40% застроены, или они застраиваются. «20% домов в поселке «Малиновка» уже готовы, а грядущей осенью планируется построить ещё столько же», — говорит Антон Корниенко («Земли Московии»).
По словам Ильи Сапунова («Красивая Земля»), в КП «Сосновый Аромат», дома уже строятся и есть — на завершающей стадии, в «Земляничном» много домов, почти полностью отстроенных за лето, есть и такие, где люди живут постоянно, а в поселке «Сосновый берег. Кудаево» строительство домов только начато.
«После сдачи сетей и дорог I очереди в мае текущего года, за три месяца на стройку вышло около 30 владельцев участков из 150, — рассказывает Илья Дискин («Серебряная Подкова»). — Судя по сообщениям от наших покупателей, до холодов планирует выйти еще около 40. Для владельцев участков II очереди посёлок будет открыт в сентябре. Полгода назад мы проводили анкетирование наших покупателей. Около 70% собирается построить свои дома в течение первых двух лет с момента открытия поселка. При этом 80% планируют жить там постоянно».
По словам Екатерины Орловой (АИН-Девелопмент), в «Тураре» завершили строительство домов первые пять жителей поселка, а остальные поселки компании по большей части уже застроены.
Впрочем, активность на площадках – это скорее исключение, чем обычное явление в коттеджных поселках без подряда. Это констатирует большинство экспертов. В частности, Александр Дубовенко (ГУД ВУД), признался, что за два кризисных года застроено около 10% территории. И уже сейчас очевидно, что строительство у многих из них затянется на 10 или более лет. «Даже те, кто строят, фактически возводят не главный дом, а чаще всего баньку и гостевой дом», отмечает эксперт. Юлия Веденеева («Велес Капитал Девелопмент») также признает, что в КП «Лимберова Гора» строительство неактивное. «Застраивается примерно 7% от проданных участков, 93% пока остаются нетронутыми», — уточняет она.
Когда поселки станут жилыми
Когда же поселки начнут фукнционировать именно как жилые? Илья Сапунов («Красивая Земля») считает, что уже к концу сезона 2011 года в поселке «Сосновый Аромат» будет «кипеть активная жизнь», а в «Земляничном» все условия для проживания будут уже в 2010 году. «С учетом того, что инженерные сети и дороги уже готовы, мы ожидаем, что поселок станет жилым уже в 2011 году», говорит Илья Дискин («Серебряная Подкова»). К слову, сам эксперт заявил, что собирается построить свой дом в «Серебряной Подкове» к лету следующего года. Алексей Коротких («ИНКОМ») считает, что по концепции «участки без подряда», прогнозы достаточно условны. Поэтому предполагает, что если уже в следующем году жители начнут заниматься строительством, то вероятнее всего, первые жильцы поселятся в «Novoрижском» спустя 1-2 года.
Более пессимистичные прогнозы у Юлии Веденеевой из «Велес Капитал Девелопмент». Она рассчитывает, что КП «Лимберова Гора» станет жилым примерно в срок от 3 до 5 лет. А Александр Дубовенко ( ГУД ВУД) если и допускает, что жизнь в поселках может начаться через 1-2 года, то уверен, что совсем обжитыми они станут только примерно через 7 лет. Эксперт предупреждает, что и потом строительство в поселках будет продолжаться дальше, со всеми неприятными последствиями, такими как, например, наличие «сотрудников» из Средней Азии, и постоянными проблемами с финансированием инфраструктуры поселка. «Ведь те, кто не живут и не строятся, не собираются платить за коммунальные услуги», — заключает Дубовенко.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Участки без подряда — очень специфический сегмент, где кажущаяся дешевизна часто бывает обманчива. Даже в тех поселках, где девелоперы выполняют свои обязательства по прокладке коммуникаций и благоустройству, все не так просто. Но чтобы окончательно оценить преимущества и минусы данной покупки, действительно, должно пройти время и должна начаться какая-никакая жизнь.
