Сегодня поселки бизнес-класса составляют самый обширный сегмент загородного рынка. За время финансового кризиса цены на предложения в таких поселках снизились больше других. И хотя в 2010 году начался плавный рост цен, домовладения в поселках бизнес-класса остаются одними из самых привлекательных на загородном рынке.
«Бизнес» — самый обширный класс загородного жилья, куда попадают домовладения — участки с готовыми или строящимися домами в ценовой вилке от 10 до 30 млн. руб. Впрочем, по оценке некоторых экспертов журнала www.metrinfo.ru, участки с домами по цене 10 млн. руб. и немного дороже могут располагаться и в поселках класса эконом+.
Сколько их?
По данным Игоря Заугольникова, директора департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, на этот ценовой диапазон приходится порядка 47% от всех представленных на рынке поселков. «Это около 400 объектов из 820», — уточняет он. Похожие цифры — 40% всех предложений, назвал и Валерий Мищенко, председатель Совета директоров Kaskad Family. «По нашей оценке, на 10-30 млн. рублей приходится около 50% предложений в сегменте «готовые дома», около 40% в сегменте «участки с подрядом», — говорит Александр Дубовенко, директор по развитию компании ГУД ВУД (GOOD WOOD).
Где они?
Как отметил Игорь Заугольников (RODEX GROUP), поселки бизнес-класса представлены на всех направлениях, но лидирующие позиции занимают: Новорижское, Дмитровское, Калужское, Киевское и Ярославское шоссе. Причем Новая Рига опережает все остальные направления и предлагает подобных объектов в 2,5 раза больше. По оценке эксперта, на всех перечисленных направлениях доля проектов ценового сегмента от 10 до 30 млн. руб. составляют около 50%, только на Киевском 34%, а на Рублевском шоссе — всего 12%.
Валерий Мищенко (Kaskad Family), считает, что в последнее время серьезное развитие получили и направления от Каширского до Ярославского шоссе через западное полукольцо. На востоке и юго-востоке области – поселки бизнес-класса представлены пока в единичном исчислении, — отмечает Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи». Как добавил эксперт, практически все предложения находятся в тридцатикилометровой зоне вокруг Москвы. Правда, сейчас появляются и единичные предложения интересующей нас ценовой категории в формате «дальних дач». Например, коттеджный поселок «Новово» расположен на Волге в 170 км от Москвы. В нем предлагаются участки с готовыми строениями стоимостью от 9 млн. руб.
Самые интересные поселки
В многообразии представленных поселков, можно найти предложения и с уже практически готовыми домами, и на разных стадиях строительства. По оценке Игоря Заугольникова (RODEX GROUP), если рассматривать все поселки ценового сегмента от 10 до 30 млн. руб., то 23% проектов будет на завершающей стадии строительства, около 47% поселков — на стадии 30-70% готовности, остальные — на начальном этапе. Например, за 30 млн. рублей можно приобрести дом общей площадью до 200 кв.м на участке около 12 соток, в поселке с обширной рекреационной зоной, с торговым комплексом и детским садом в радиусе 15 км от Москвы но на Симферопольском направлении. На Новой Риге за 30 млн. руб. покупатель получит дом площадью 400 кв.м участке около 30 соток в радиусе 30 км от Москвы.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» выделил «Глаголево Парк», расположенный на 35 км Киевского шоссе. В поселке бизнес-класса предлагаются участки с подрядом площадью от 3,5 до 30 соток и домами от 165 до 500 кв.м. со всеми коммуникациями по цене от 7,2 до 53,7 млн. руб. На территории поселка строится торгово-развлекательный центр с фитнес-клубом, бассейном, рестораном, супермаркетом и СПА. Поселок рассчитан на 330 домовладений значительная часть которых уже продана.
Другой пример удачного проекта поселка бизнес-класса – «Никольские озера», расположенный в 32 км от столицы по Калужскому шоссе. Здесь предлагаются участки, как с подрядом, так и без него площадью от 8,2 до 25,5 соток. Приобретая участок по цене от 2,5 до 26,9 млн. рублей, владелец не только получает землю, а в случае с подрядом – дом (от 162 до 345 кв.м.), но и все центральные коммуникации, а также развитую инфраструктуру с пляжной зоной, кафе, спортивными и детскими площадками.
«Не менее популярны поселки «Биосфера» (75 км Симферопольского шоссе), «Мартемьяново» (24 км Киевского шоссе), «Тургеневские дачи» (80 км Ярославского шоссе)», — говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»)
Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-девелопмент», отметила поселок «Эдем», расположенный в 37 км от МКАД. Этот поселок практически весь распродан и застроен, большинство домовладений на стадии финишной отделки. Поскольку в поселке уже есть все коммуникации, оформлена земля под ИЖС, представлена развитая инфраструктура, охрана и т.д. – он заслужено относится к категории ликвидных объектов. Сейчас там очень быстро распродаются оставшиеся домовладения. Цена объектов домовладений — от 10 млн до 31 млн. руб.
Ценники и цены: снижение, но не повсеместное
Финансовый кризис изменил цены на загородном рынке Подмосковья. По наблюдениям Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), если до кризиса к покупателям предложений бизнес-класса можно было причислить людей, имеющих 17-30 млн. рублей — сумму, которая позволяла приобрести достаточно дорогие загородные объекты любого формата в пределах от 15 до 30 км от Москвы, то на сегодня объекты с аналогичными характеристиками можно купить уже по цене от 10 до 25 млн рублей. «Сюда же относятся не только дома, но и таунхаусы, и участки с подрядом на дома от 150 до 300 кв.м», — добавляет он.
По мнению Валерия Мищенко (Kaskad Family), на объекты бизнес-класса цены в 2010 году корректировались не столь существенно, хотя за 2009 год снижение средней стоимости составило 30%. «Объекты, которые сегодня продаются в районе 20-30 млн. рублей, до кризиса стоили свыше 30 млн. рублей», — говорит он.
А по данным Татьяны Алексеевой, руководителя отдела исследований Vesco Consulting, в целом в посткризисный период стоимость на объекты в коттеджных поселках бизнес-класса была снижена на 10-20%.
Однако, как объяснил нам Игорь Заугольников (RODEX GROUP), объекты, которые находились на завершающей стадии строительства, по цене почти не менялись, т.к. готовые дома в готовых поселках — это ликвидный продукт.
«На первичном рынке в были случаи, когда отдельные владельцы очень качественной и прежде пользовавшейся спросом недвижимости приняли решение цены не снижать, — рассказывает Екатерина Орлова («АИН-Девелопмент»). Однако не у всех, последовавших по этому пути оказались финансовые возможности выдержать такой период времени, поэтому в 2010 году были отмечены случаи, когда на пару недель владелец опускал цены на 50% и, продав несколько объектов, возвращал цены на исходный высокий уровень.
Другой пример исключения из общих правил привела Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость»: в период спада экономики девелоперы продолжали достраивать начатые проекты за счет собственных средств. Сейчас, когда на рынке начал прослеживаться дефицит завершенных и качественных объектов загородной недвижимости, они оказались в выигрыше.
Многие наши эксперты отметили, что сейчас стоимость домовладений медленно начинает расти. «В среднем по сегменту подорожание составило не более 5%», — уточняет Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»).
Долгожданные школы и детские сады
Занимаясь продвижением проектов коттеджных поселков высшего ценового сегмента и бизнес-класса, многие застройщики делают акцент на инфраструктуру. И стоит отметить, что инфраструктурная составляющая, в частности, — детские сады и школы для многих покупателей являются весомым, если не решающим аргументом в пользу покупки.
Например, в коттеджном поселке «Светлогорье» на Новорижском шоссе, в 38 км от МКАД, где предполагается строительство 300 коттеджей и дуплексов, будет работать детский сад и начальная школа. В поселке «Papillon» на Горьковском шоссе, в 17 км от МКАД, рассчитанном на 390 домовладений с участками от 5 до 40 соток, расположится два детских дошкольных учреждения и начальная школа. В поселке «Павлово», в 14 км от МКАД по Новорижскому направлению уже работает Павловская школа, открывшаяся 1 сентября 2009 г. В поселке «Княжье озеро» (24 км от МКАД по Новорижскому ш-е.) находятся школа и детский сад.
Но, конечно, инфраструктурные объекты возводятся не во всех поселках. Эксперты рынка недвижимости объясняют это по-разному.
Самир Джафаров, коммерческий директор компании 11 Invest:
Строительство инфраструктурных объектов, включающих в себя школы и детские сады, целесообразно в рамках крупных многоформатных проектов. В целом же по рынку, на сегодня наблюдается сокращение инфраструктурной составляющей, поскольку высокоразвитая инфраструктура, как правило, значительно удорожает себестоимость проекта, а также увеличивает стоимость эксплуатационных платежей.
Внешнюю же инфраструктуру подмосковных направлений назвать развитой сложно. Однако уже появились примеры, когда застройщик за счет собственных средств финансировал строительство объектов, рассчитанных как на внутренних, так и на внешних пользователей.
Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость»:
Камерные поселки (до 20 домов), как правило, не требуют объектов инфраструктуры, за исключением детских и спортивных площадок. А в поселках до 100 домовладений, уже необходимы объекты для отдыха и досуга (кафе, ресторан), минимаркет, аптечный пункт, возможно, спортивный комплекс, а так же рекреационная зона, включающая прогулочные дорожки, беседки и пр.
Для крупных проектов на 100-300 домов потребуются и детский сад, и супермаркет, а для проектов, в которых более 300 домов – собственная школа, медицинский центр и пр. Чем крупнее проект, тем более богатой должна быть инфраструктура.
В среднем доля затрат на строительство инфраструктуры в объеме общих затрат составляет 7-12%. Затраты на последующее обслуживание ложатся, как правило, уже на арендаторов, которые в свою очередь взимают плату с посетителей. Если инфраструктурой могут пользоваться только жители поселка, то содержание такой инфраструктуры, как правило, ложится на жителей поселка и включается в ежемесячные платежи.
Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент»:
Чтобы строить школы и садики, в поселке должно быть много жильцов с детьми, а значит и сам поселок должен быть большой, а для бизнес-класса это не самая характерная черта. Объекты нужны не всем жителям, то есть по факту будут содержаться лишь частью жильцов. Далее, очень различны требования, особенно к школам.
Самое идеальное – это наоборот, строить поселок ближе к школе. Например, «Турар» – поселок бизнес-класса, в непосредственной близости от него находится хорошая школа — Российская Международная школа.
Еще отличный вариант для поселков с постоянным проживанием – это детская комната. Стоит конечно же не так дорого, как строительство детсада, такую комнату можно оборудовать в общественном центре, который есть в многих поселках бизнес-класса. Например, в поселке «Эдем» по заселению всех жильцов в общественном центре будет открыта детская комната, а также медицинский кабинет.
Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские дачи»:
Подавляющее большинство подобных объектов размещено в поселках, которые находятся вблизи Москвы на самых престижных направлениях. К примеру, — в каждом третьем поселке на Рублево-Успенском шоссе. На данном направлении можно встретить как мини-детский сад, так и филиал ВУЗа.
Как правило, строится масштабный поселок, в составе инфраструктуры которого присутствует/ют детские дошкольные и образовательные учреждения. В 5-10-минутной доступности от него развиваются другие поселки, которые не включают в состав своей инфраструктуры подобные объекты, а используют инфраструктуру соседнего поселка.
В пакете готовых предложений и разрабатываемых проектов компании «Волжские дачи» существуют поселки, в которых мы планируем размещение детского мини-сада. Речь идет о проектах комплексного освоения территории, в которых будет обеспечена заполняемость в сезон благодаря большим объемам.
Дубовенко Александр, директор по развитию компании ГУД ВУД (GOOD WOOD):
В настоящий момент в Московской области частные сады и школы практически нерентабельны. Причин очень много, и связаны они не с девелопментом, а с системой образования, с конкуренцией с бесплатными школами, с менталитетом. В нескольких элитных поселках, частные школы существуют, например, в поселке «Зеленый Мыс» (Дмитровское шоссе), «Павлово» (Новая Рига). Это две наиболее известные школы. Ценник за обучение – на уровне 2000 евро в месяц и вступительный взнос – 30 000 евро.
Валерий Мищенко, председатель Совета директоров Kaskad Family:
Практически любой проект, который расположен на удалении 30 км от Москвы, подразумевающий постоянное проживание жителей, предусматривает школу или детский сад. Но не факт, что нанесенный на эскиз генерального плана объект социальной инфраструктуры будет построен. Планы планами, а реальное финансирование на создание такого рода объекта — это вопрос, который, как правило, в договорах, подписанных между покупателем и застройщиком не регламентирован.
Практически любой проект, который расположен на удалении 30 км от Москвы, подразумевающий постоянное проживание жителей, предусматривает школу или детский сад. Но не факт, что нанесенный на эскиз генерального плана объект социальной инфраструктуры будет построен. Планы планами, а реальное финансирование на создание такого рода объекта — это вопрос, который, как правило, в договорах, подписанных между покупателем и застройщиком не регламентирован.
Требования по строительству детского сада или школы в коттеджном поселке в соответствии со строительными нормами обусловлены количеством жителей, которые проживают на территории поселка. Соответственно в этом случае на каждую тысячу жителей должно приходится 35 мест в ДДУ и 130 мест в школах. И только в том случае, если рядом с коттеджным поселком находятся школы или детские сады, которые не загружены, можно получить письменное согласие со стороны этих школ и детских садов для того, чтобы не создавать объекты социальной инфраструктуры на территории собственного поселка. Это общее правило, но если создается некая уникальная школа, либо частная школа с уникальными программами обучения, то конечно такую школу целесообразно строить в местах, где контингент может оплачивать дорогостоящие услуги.
