Юристы, консультирующие садоводов и дачников по вопросам земельного права, указывают на проблему, которая в последние годы заявляет о себе чаще других. Речь идет о так называемом «наложении» границ земельных участков друг на друга. Оно обнаруживается при подготовке кадастровыми инженерами межевого дела или при поступлении межевого дела в территориальный отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для постановки на кадастровый учет, либо для уточнения сведений государственного кадастра недвижимости о границах земельного участка.
Кто первый встал, того и… метры
Необходимость в получении государственного кадастрового номера земельного участка нового образца появляется при продаже дачи или голой земли, либо когда садоводы желают точно определить границы своего участка. Нет нужды объяснять, насколько важно для размещения дачных построек и обустройства сада точно представлять, где заканчивается «моя земля» и начинается чужая.
И тут, по словам специалиста Центра правовой поддержки российского садовода Елены Коробковой, «роковую роль» играет тот факт, имелся ли по соседству с вашим участком земельный участок, сведения о границах которого уточнены и внесены в государственный кадастр недвижимости. Может случиться, что границы его кадастровыми инженерами определены неправильно. Однако во время его оформления в Росреестре, соседних земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет с определенными границами, еще не было. Таким образом, частичное наложение его границ на границы смежных участков, можно сказать, «скрытая аннексия», произошедшая из-за некачественной работы кадастровых инженеров, специалистам Росреестра была не видна.
В этом случае участок с неправильными координатами и границами, а подчас, в рамках «дачной амнистии», с прирезкой якобы «государственной» земли, получает новый государственный кадастровый номер, следом – свидетельство о регистрации права, а позже, быть может, уже выгодно перепродан… Самое неприятное, что площадь неправильно определенного участка может простираться за границы его забора! В то же время в акте согласования границ межевого плана этого участка в графе «с указанными границами согласны» будут красоваться подписи всех владельцев смежных земельных участков. В случае если личных встреч с ними не было, приложат документы, подтверждающие извещение владельцев, собственников смежных участков о проведении процедуры согласования границ земельного участка…
Я сам обманываться рад!
Предмет договора, который садовод чаще всего подписывает с кадастровыми инженерами, предусматривает процедуру так называемого «территориального землеустройства или межевания земельного участка». А между тем сегодня эти юридические термины упразднены. По действующему земельному законодательству, такая процедура называется «кадастровые работы по установлению границ участка». Так что договоры подряда должны содержать именно эту формулировку.
Но кадастровые инженеры, пользуясь неосведомленностью заказчиков, по-прежнему скромно обязуются выполнить лишь контрольно-измерительные работы. Так что отказ Росреестра внести уточненные сведения о границах земельного участка в государственный кадастр недвижимости из-за «наложения границ» участков вовсе не означает, что кадастровые инженеры вернут уплаченные им немалые деньги. Скорее наоборот: сердечно пожелают поскорее урегулировать имущественный спор, а затем, быть может, заново заказать работы! Для справки: их стоимость в Московской области сегодня начинается от 8 тыс. руб. Конфликтов по поводу правильности составления межевых планов возникает множество. Но, по мнению специалиста Центра правовой поддержки российского садовода Анны Степновой, жаловаться в суд практически бесполезно, ведь кадастровые инженеры свои обязательства по договору подряда исправно выполнили.
Сколько стоит правосудие?
Согласно Земельному кодексу РФ, споры по земельным вопросам решаются в судебном порядке. Но, по словам Елены Коробковой, следует помнить: какими бы бесспорными ни казались аргументы, свидетельствующие о вашей правоте, судье в ряде случаев требуется экспертное заключение независимого специалиста. Стоимость работ по проведению земельной экспертизы, которую делают экспертные организации, обладающие специальной лицензией на ее проведение, составляет как минимум 50 тыс. руб. Оплатить эти услуги, обычно в форме предварительной оплаты, обязан истец.
В случае выигрыша земельного судебного спора, все судебные затраты, включая стоимость экспертизы, услуги юриста, транспортные расходы истец вправе взыскать с ответчика, нарушившего его права, если, конечно, такое требование содержится в иске. Однако, как замечает Анна Степнова, затраты истцу будут возвращены лишь при соблюдении следующих условий: если они документально, надлежащим образом оформлены; если судья посчитает их относящимся к разбираемому делу, а размер заявленных трат – разумным. Нередко бывает, что реальные судебные расходы судья возмещает не полностью. При этом многие истцы уже не берутся оспаривать судебный вердикт – удовлетворяются тем, что отстояли свой «клочок земли».
Подключаем административный ресурс
В случае возникновения спора о подлинных границах земельных участков в Центре правовой поддержки российского садовода советуют использовать другой способ отстаивания своих имущественных интересов. В отличие от описанной выше судебной процедуры, он не потребует ни денег на дорогостоящую судебную экспертизу, ни расходов на юридическую поддержку адвокатов в суде.
Дело в том, что любой клочок земли является объектом внимания инспекторов службы государственного земельного контроля. Организация является составной частью той же Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а ее территориальные управления и отделы имеются во всех областях и районах России, включая Московскую область.
Согласно пункту 1 статьи 71 Земельного кодекса Российской Федерации, «государственный земельный контроль осуществляется за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами». Таким образом, для проверки правильности установления границ земельных участков садоводу достаточно обратиться в отдел земельного контроля территориального подразделения Росреестра, где расположен его участок.
Елена Коробкова из Центра правовой поддержки российского садовода, чьи специалисты помогают определить дачникам местонахождение такого территориального отдела и грамотно составить запрос на проведение проверки возможного самозахвата земли, указывает, что работы по инструментальному измерению участков проводятся инспекторами бесплатно. Однако надо иметь в виду, что у земельной инспекции имеется свой, составленный на год вперед, план проверок. Поэтому ваша будет рассматриваться как «сверхплановая». Это может отразиться на сроках выполнения работ.
По результатам проверки инспектор земельного контроля вправе составить акт об устранении нарушения и наложить административное взыскание на нарушителя ваших имущественных интересов, и таким способом разрешить конфликт. Впрочем, в Центре правовой поддержки российского садовода нас ознакомили с только что полученными итогами инструментальной проверки, проведенной по обращению одного из садоводов в Солнечногорском районе Московской области. Оказалось, подозрения заявительницы, что сосед незаконно владеет частью ее земли, были необоснованными. Нарушений границ земельной инспекцией не выявлено. Напомним, что судебный путь к постижению этой «истины» обошелся бы дачнице минимум в 50 тыс. руб., не считая иных судебных расходов.
И все же, выполняя заказы землевладельцев, ошибок в измерениях, процессуальных нарушений, по мнению специалистов Росреестра, кадастровые инженеры допускают немало. Административная ответственность за «халтуру» для них уже предусмотрена. Но статья 14.35 Кодекса об административных правонарушениях вступит в силу только через несколько лет. Впрочем, с 1 января 2011 года ситуация имеет шансы кардинальным образом улучшиться. О сути нововведений можно прочитать в статье «Оформление земли станет проще и подешевеет вдвое».
