Когда человек решает построить коттедж или дом, у него возникает великое множество вопросов. Фактически он должен стать девелопером собственного дома. И одним из самых, пожалуй, серьезных вопросов является проект будущего жилища: каким конкретно оно должно быть, каково оптимальное количество комнат для каждого этажа, где расположит санузлы, сколько необходимо дверей-окон и какого размера. Требуется учесть тысячи различных деталей, что логичнее и проще делать в компании профессионалов.

C чего начать

Легкомысленная на первый взгляд фраза из песни "Нарисуем – будем жить" на самом деле хорошо иллюстрирует ситуацию с проектированием индивидуальных домов. Любой проект начинается с рисунка – фасада и планировок. В Интернете достаточно много магазинов, которые специализируются на продаже типовых проектов домов. Средняя цена готового проекта варьируется в диапазоне 30-35 тысяч рублей — за эти деньги покупатель получает пакет документов (чертежи фасада, внутренних планировок, а также описание материалов для строительства).

Эти документы предоставляются в электронном или в бумажном вариантах. Как правило, пакет не включает проект электрики, водоснабжения, канализации, отопления, телевизионных и Интернет-сетей. Этим придется заниматься отдельно, и стоимость будет зависеть от сложности проекта, пожеланий заказчика, а также от количества розеток, места их расположения и мощности щитка. Отдельная и дорогостоящая тема – проект газоснабжения, — он может обойтись от 10 до 15 тысяч долларов, и им должны заниматься спецпроектировщики по газоснабжению.

Типовой, индивидуальный или собственный

В чем плюсы покупки типового проекта? Он относительно дешев, а кроме того, выбор таких проектов велик. В чем минусы? Вы не сможете предъявить претензии к качеству проектирования, и если вы решите проект доработать, – перенести стену, добавить санузел или "поднять" потолки — по стоимости это может вылиться практически в ту же сумму, что и разработка индивидуального проекта.

Если ни один типовой проект не пришелся вам по душе, или есть желание создать необычный дом, придется заказывать индивидуальный проект. В Москве достаточно архитектурных бюро, предоставляющих подобные услуги, кроме того, проектированием занимаются и частные архитекторы. Рекомендации по выбору бюро будут достаточно просты – спросите у владельцев домов, которые вам симпатичны, кто их проектировал. У многих архитекторов есть сайты в Интернете, где можно изучить их творчество по фотографиям готовых объектов.

Конечно, индивидуальный проект будет дороже. В сумму около 200 тысяч рублей обойдется сам проект дома. Ряд бюро сделает сразу проекты коммуникаций, скажем, проект электрики обойдется в 50 тысяч рублей, водоснабжение – во столько же. Но тут торг уместен, и если заказывается комплексный проект, то общая стоимость может составить около 300 тысяч рублей за все. Цены, конечно, весьма приблизительные — маститые архитектурные бюро возьмут существенно большую сумму, а студент-архитектор сделает проект за меньшие деньги. Вопрос "на чем экономить, а на чем – нет" каждый решает для себя самостоятельно.

Наиболее оптимальный и по затратам, и по времени вариант — покупка типового проекта и привязка будущего дома к участку с помощью архитектора. Но только в том случае, если вы действительно не собираетесь "оптимизировать" проект под себя — тогда лучше сразу обратиться к индивидуальному проектированию. Если владелец выбирает дом-конструктор от какого-либо производителя, то проектирование будет входить в покупку – иногда оно оплачивается отдельной строкой, а иногда производитель предоставляет проектную документацию бесплатно. Положение дома на участке и привязка к коммуникациям, как правило, тоже входит в стоимость индивидуального проектирования.

Если даже вы решили строить дом по собственному проекту, все равно придется обращаться к профессионалу, ведь в проекте учитывается много технических нюансов — толщина стен, свет, канализация и так далее. Чтобы удешевить процесс проектирования, можно обратиться к студентам-архитекторам, которые хорошо знают проектировочные программы, однако им необходимо знать и азы профессии.

Можно также обратиться к дизайнеру, — он нарисует вам только эскиз и планировки, без описания строительных деталей и конструктива. По такому эскизу тоже можно строить — но только дачный дом. Однако и в этом варианте желательно, чтобы его строил опытный прораб, который понимает, как правильно реализовать тот или иной момент. И если дом рухнет, найти ответственного будет крайне трудно — по закону дизайнер не несет такой же ответственности, как архитектор, отвечающий за соответствие проекта нормам безопасности, СНИПам и тому подобным.

Документооборот

Что потребуется архитектору от заказчика до начала работы? Во-первых, план участка, геодезическое и геологическое исследование, описание окружающего ландшафта (лес, река, дороги – все может повлиять на расположение дома, его архитектуру). Этот этап можно либо поручить как архитекторам, так и нанять специализированную компанию, которая проведет исследования. Также необходимо предоставить документ об ограничениях, которые налагаются либо законом (нельзя, к примеру, строить в водоохраной зоне), либо управляющей компанией – это могут быть требования к высотности или отделке фасада.

Обычно девелоперы поселков без подряда предоставляют проектную документацию по поселку, которая может понадобиться архитекторам, и частично технические условия. Некоторые УК предоставляют точки ввода под электричество, не перекладывая заботы по подключению на плечи владельца. Хорошо, если есть возможность предоставить архитектору точки ввода всех коммуникаций, но чаще всего они неизвестны, и владельцы участков проектируют и подключают их самостоятельно. Газоснабжение тоже подключается отдельно — специализированными организациями.

Что касается самого дома, то здесь хороший архитектор в начале работы попросит заказчика заполнить опросный лист, где будут учтены основные требования к проекту. Такие моменты для обеих сторон лучше фиксировать на бумаге. Возможно, какие-то требования архитектор сразу предложит изменить, аргументируя свою точку зрения. К примеру, спальню для пожилых людей посоветует проектировать на первом этаже, а не на втором.

По окончании работ архитектурное бюро предоставит заказчику проектную документацию в виде так называемых архитектурных и конструкторских решений (АР и КР). Если была заказана инженерия, то в проектной документации должен быть еще и инженерный раздел.

Время проектирования

На типовой проект времени, разумеется, потребуется немного: он уже готов — купил и пользуйся. В случае индивидуального проектирования хорошо иметь в запасе около трех месяцев. В некоторых случаях индивидуальный проект может быть готов и раньше. Но на практике часто бывает так, что заказчик в начале работы указывает одни требования к проекту, а увидев решение, может попросить переделать, потому в процессе описания своих требований упустил какие-то детали. Если это существенная доработка, то архитектор может запросить дополнительную оплату (как правило, в начале работы подписывается контракт, где оговорено, какие доработки будут оплачиваться отдельно).

Ошибки заказчиков

Главная ошибка заказчика – пренебрежительное отношение к документации. Детали определяют многое. Хорошее техническое задание для архитектора, продуманное заполнение опросного листа серьезно ускоряет работу и сокращает время проектирования.

Бывает и такая ситуация — при работе, к примеру, с семьей — муж ставит архитектору техзадание, а жена при следующем посещении недовольна. Правильнее всего будет обсудить все требования и пожелания к будущему дому всеми членами семьи накануне обращения к профессионалам. Одна из самых больших проблем в данной области – слабая осознанность своих потребностей.

Важный момент – согласование проекта

Стоимость услуг по получению согласований и разрешений на строительство индивидуального дома может составить 50 -100 тысяч рублей.

Утверждают ли архитекторы проекты в местных администрациях? Очень редко. Как правило, архитектурные бюро могут взять на себя эту часть работы, если они расположены в данной местности или если у архитектора есть хорошие отношения с местной администрацией, — тогда этот вопрос решается и оплачивается индивидуально, однако, это скорее исключение из правила.

Московские архитекторы чаще всего не берут на себя согласование проектов в Московской области. Это не их зона ответственности, и здесь лучше обратиться в местные архитектурные бюро.

Илья Ануров, генеральный директор RCF CapitalTrust