Совсем недавно наш журнал уже писал о различных неудобствах, которые подстерегают жителей квартир в городских домах-новостройках. Но ведь аналогичные проблемы есть и за городом. Покупатели, наслушавшиеся обещаний застройщиков получить «новый качественный уровень жизни», должны быть готовы к тому, что по крайней мере в первое время все будет идти не совсем так.
Тем, кто не читал нашу предыдущую статью на тему нелегкой жизни городского новосела, Metrinfo.Ru предлагает с ней ознакомиться: «Сюрпризы нового дома. Терпим бытовой дискомфорт, но получаем современное жилье за меньшие деньги». Ну, а мы тем временем окунемся в вихрь загородной жизни.
Сразу скажем, что мы – вовсе не противники идеи жизни за городом, как это может кому-то показаться после прочтения данного материала. Действительно, загородный «формат» привлекает многими достоинствами: собственный дом (а если это квартира, то она, как правило, больше городской), участок, с которым вы можете делать, все что хотите, свежий воздух, возможность выпустить детей поиграть на детскую площадку без присмотра, и не бояться, что к ним пристанет какой-нибудь маньяк. Рядом – лес, водоем, можно хоть с утра до вечера заниматься спортом, кататься на велосипеде, прогуливать любимую собаку. Можно пригласить толпу гостей и устроить им потрясающее party. Есть куда машину поставить! Горячая вода круглый год! Можно бросить у крыльца велосипеды, самокаты, ролики, и никто не их не стащит! Ну и так далее…
Но, прежде чем вы решитесь на переезд за город, вам нужно будет все-таки узнать о некоторых вещах и желательно не на собственном опыте, а на нашем.
Разбираемся с очередями
Военная наука тактика предписывает, добившись успеха, укреплять и развивать его. Девелоперы загородной недвижимости поступают в полном соответствии с этими правилами: построив и распродав первую очередь своего поселка, они обычно сразу же берутся за вторую. Потом третью, четвертую…
Теоретически, «очередность» и служит для того, чтобы интересы уже поселившихся жителей не страдали: им создается изолированный мирок, а рабочие и тяжелая техника, занимающиеся возведением новых домов, остаются за забором. Но так произойдет только в том случае, если застройщик озаботился о создании комфорта жителей. В действительности часто бывает иначе: получив деньги, застройщик теряет к данному покупателю интерес. «Вполне можно приобрести готовый дом в первой очереди, рассчитывая на комфортное проживание, — говорит Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи». – А оказаться в «транзитной зоне» в окружении шума и пыли от строительной техники, задействованной в строительстве последующих очередей».
Но, в конце концов, строительство рано или поздно закончится. И это пройдет, — скажем мы вслед за царем Соломоном. Но есть у проблемы и еще один аспект – куда более серьезный. Одной из важнейших характеристик недвижимости (особенно загородной) является, как известно, окружение. «Представьте себе, что вы покупаете крайний участок, и с вас берут дополнительные деньги, за «козырность» участка, — отмечает Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good Wood. – А потом начинается возведение второй очереди, и вы оказываетесь совсем рядом с ней». Жаловаться в такой ситуации бесполезно: по закону, ваше недвижимое имущество находится внутри границ участка. А все, что снаружи (включая «живописные виды»), вам не принадлежит. Конечно, продавая вам участок «возле леса», застройщик действовал как минимум некрасиво – но это материи, находящиеся вне регулирования гражданского законодательства.
Теперь вопрос: что делать? Перво-наперво, посоветовали все эксперты, надо запросить информацию о планах девелопера: возможно, вторая (и последующие) очереди там уже значатся. Но так может быть далеко не всегда – например, застройщик озаботится этой проблемой после удачной распродажи первой очереди, т.е. через полгода-год после приобретения участка вами. Так что дадим еще совет. Изучите окрестности поселка. Если крайние дома стоят у реки – вероятность того, что будет построено нечто еще, вообще отсутствует. Весьма трудно девелоперу будет добиться застройки хорошего леса. А вот если за вашим крайним участком начинается пастбище или поле – вероятность нового строительства остается.
«Санта-Барбара» впридачу
Другая серьезная проблема таится не вне, а внутри вашей «очереди» нового поселка. Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда одни жители уже построились и даже стали жить, а их соседи только приступают к возведению на своем участке дома.
…У автора нашелся «тайный агент» — знакомая, уже девять лет живущая в загородном поселке. Назовем ее Анастасией. Ее часть поселка, (а она проживает там, как уже сказано, девять лет), называется «новой» — и все эти годы (!) там безостановочно идет стройка. Да, очередями, но все равно – стройку не спрячешь..
Среди основных «траблов», сопровождающих процесс строительства, Анастасия называет то, что на соседних участках грязно и некрасиво. «У нас в палисаднике цветы, а на там – кучи мусора, раскопки, пылища, — говорит она. – Кстати, когда соседний домик заселяется, сразу становится легче: жители тут же благоустраивают свои участки».
Второй аспект, пользуясь выражение автора, «постоянно шастающие рабочие». Участие последних в жизни поселка вовсе не ограничивается тем, что они тихонько сидят на тех участках, где строят, отмечает наш «агент». «Гастарбайтеров нанимают многие из тех, кто уже живет – в качестве садовников, укладчиков плитки или маляров, — говорит Анастасия. – Более того, один красавец-армянин, «спец» по укладке дорожной плитки, пользуется грандиозным успехом у наших женщин — «свободных» обитательниц поселка».
Но это, конечно, исключения, а в целом гастарбайтеры живут трудно и плохо, им мало платят и часто обманывают при расчетах. Некоторые приезжают с детьми – им бы надо учиться в школе, а они вместе с родителями вкалывают на стройке. «Смотреть на эту «изнанку строительного бизнеса» очень противно», — подводит итог Анастасия.
И заметим, что Анастасия-то живет в поселке, где участки с подрядом. И там, как она отмечает, застройщик еще как-то старается не досаждать жителям: например, у самосвалов есть свои рабочие ворота, через которые они проезжают, и рабочие дороги, которыми не пользуются жители. Но все равно – от бесконечной стройки дискомфорт ощущается. Так что же делается там, где никакого подряда нет?!
«Нужно готовиться к тому, что по соседству с вами с раннего утра и до позднего вечера будет постоянный шум, гам, споры, — говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX Group – Два, а то и три раза в неделю будут разгружаться машины с бетоном и прочими стройматериалами, а по вечерам ваш взор и слух будут услаждать национальные и современные популярные песни народов бывшего СССР. Также готовьтесь к тому, что с вашего участка будет периодически пропадать всякая мелочевка (садовые фонари, мангалы, садовый инвентарь и т.д.). Одним словом — будет весело!».
Что делать? Можно, конечно, дать совет покупать только в готовых поселках, где люди уже обустроились и живут. Но как вы понимаете, это вариант дорогой. Поэтому наша рекомендация: обязательно поезжайте в поселок, пообщайтесь с местными жителями (а не только с риэлторами), расспросите их как следует – как им живется. Все хорошенько рассмотрите: ведь в разных поселках все по-разному. Вполне возможно, что вы найдете вариант, где сразу будете жить спокойно или влияние стройки на вашу жизнь будет минимальным.
Вот она была – и нету…
Уже упоминавшийся в данной статье «новый качественный уровень жизни» немыслим без инфраструктурного набора – особенно на направлениях, где «внешние» инфраструктурные объекты в дефиците. Презентуя свои поселки, продавцы не жалеют красок: тут будет фитнес-зал, там ресторан… Не говоря уже о благоустройстве территории – всяких прогулочных зонах, парках, детских площадках.
Следует, однако, понимать, что инфраструктура – не благотворительность, и создает ее застройщик с единственной целью – получать доходы. Поэтому открывать все эти замечательные заведения он станет только в тот момент, когда жителей будет в достатке. «Обычно офисы управляющей компании, различных служб появляются в поселках после того, как там реализовано около 40% участков, — говорит Елена Сергеева, начальник Управления загородной недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости». – А вот разбивать парки, бульвары, строить детские площадки чаще всего начинают позже, когда поселок продан процентов на 70». «Инфраструктуру строить сразу смысла нет, — соглашается Дмитрий Власов, руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Серебряная Подкова». – Наш поселок расположен на берегу реки, у нас предусмотрен прибрежный парк с набережной протяженность 1,3 км. Если его сделать сейчас, пока никто не живет, и вокруг ходят строители – его испортят. Через год, как будут заселены первые дома – целесообразно начинать проводить «косметические» работы в поселке».
А бывает все и несколько по-другому, рассказывает Анастасия. «В нашем поселке, сразу после того, как была построена первая очередь поселка, инфраструктуры было больше, чем сейчас. Видимо, девелопер думал, что жители будут прямо-таки пропадать в баре, ресторане, на теннисном корте. Но увы – не случилось, эти заведения закрылись. Еще на берегу пруда была баня, но снести ее потребовало большинство жителей: там некоторые начали, мягко говоря, несколько шумно принимать водные процедуры. Жителям это не понравилось Хорошо работает только магазинчик, где всегда можно купить продукты и предметы первой необходимости, а также заплатить за телефон. Вот он и остался».
О Боливаре, который не выдержит двоих
Последний пункт в нашем перечне проблем – коммуникации. Как и инфраструктура, они требуют серьезных финансовых вложений. В поселках с подрядом, как правило, дела более-менее обстоят благополучно. Семья въезжает в дом, когда он уже подключен к коммуникациям. Единственное, например, когда какую-то очередь домов подключают к газу, то вашу «ветку» отключают на несколько часов. Это значит, что у вас на это время не будет горячей воды и отопления.
Но, как свидетельствуют наши эксперты, бывают вещи и похуже – мощности оказываются слабоватыми, и не рассчитанными на количество домов, которое задумал застройщик. «Не исключен и такой вариант развития событий, — продолжает Екатерина Орлова, директор по маркетингу компании «АИН-Девелопмент». – Застройщик изначально строил поселок определенного размера и слишком поздно принял решение о возведении дополнительных очередей. Тогда предстоит подключение новых домов к уже существующим коммуникациям – со всеми вытекающими отсюда последствиями. Тут есть лишь один рецепт — выбирать профессионального, надежного и добросовестного застройщика с достаточно большим опытом возведения аналогичных проектов». «Подобного рода проблемы возникают обычно в поселках эконом-класса», — говорит Иван Синицын, партнер проекта «Новые Дачи» — «Гагаринлэнд».
Ну, а в поселке без подрядов свои развлечения с коммуникациями. Тем, кто желает узнать о них подробнее, рекомендуем почитать труды Metrinfo.Ru на данную тему:
«Есть ли жизнь на участках без подряда? Газ, дороги, электричество – больной вопрос, каждый девелопер решает его по-своему. Рассмотрим все случаи»
«Участки без подряда и коммуникаций: кто будет тянуть газ, воду и электричество – застройщик или покупатель?»
«Участки без подряда: станут ли поселки, не обеспеченные коммуникациями, необитаемыми?»
Резюме журнала Metrinfo.ru
Какие практические рекомендации можно извлечь из всего сказанного? Во-первых, не очень доверять «завлекалочкам» продавцов о «новом качественном уровне жизни». «Глядя на своих соседей, я могу сказать, что этот «уровень», видимо, заключается в том, что вы жарите шашлык у себя во дворе, а не на кухне», — как вколачивает тупые гвозди Анастасия. Впрочем, тут же признает, что, наверное, резковата в оценках. В любом случае, жизнь имеет свои проблемы везде – надеяться, что за городом вам организуют молочные реки с кисельными берегами, по меньшей мере, наивно. Так что спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Объединившись с соседями, можно добиться того, чтобы вам пруд почистили, дорогу вымыли, на зиму залили каток и перестали наконец-то пускать фейрверки по ночам.
Разумеется, надо постоянно трясти по любому поводу управляющую поселком компанию. На эксплуатации она зарабатывает немалые деньги, – вот пусть и отрабатывает их. Так что при выборе поселка для жизни надо смотреть и на тех, кто будет этим поселком управлять. И, как объясняет Юлия Карелина, директор по маркетингу ООО «Лучшие Традиции Деревянного Домостроения», кадровый состав такой компании должен быть ориентирован на длительное управление, идеально, когда УК участвует в разработке концепции поселка и принимает участие в сдаче объектов в эксплуатацию. Тогда и у жителей проблем будет меньше.
