Для того чтобы стать частным предпринимателем, надо, во-первых, зарегистрироваться в этом качестве, во-вторых, найти подходящее помещение. Аренда офиса — дело дорогостоящее. А что, если использовать для ведения бизнеса собственную квартиру?
Помещение: для жизни или для работы?
Конечно, любое жилое помещение предназначено в первую очередь для проживания граждан (п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ). Может ли оно одновременно служить и местом работы? Закон это допускает при соблюдении ряда условий, вытекающих из п. 2 ст. 17 ЖК РФ. Первое условие: лицо, намеренное вести бизнес на дому, проживает в квартире на законных основаниях (то есть жилье является его собственностью, принадлежит ему на праве аренды и т. д.). Второе: предпринимательство не должно нарушать права и законные интересы других граждан. Третье: использовать жилье можно только для профессиональной деятельности или работы в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
Правда, в законе не раскрывается понятие «профессиональная деятельность», но можно предположить, что ее осуществляют внештатные бухгалтеры, репетиторы, люди творческих профессий, адвокаты и т. д. Кстати, законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» предусмотрено, что специалист вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности с согласия последних.
В жилых помещениях в соответствии с положениями ЖК не допускается размещение промышленных производств. Также нельзя открыть в квартире без специальной подготовки мини-прачечную, детский сад или магазин. Для этого потребуется как минимум перевести жилое помещение в нежилое, а также соблюсти ряд других требований: санитарно-эпидемиологической станции (СЭС), пожарной инспекции и т. д.
Для юридических лиц
Юридические лица вправе арендовать жилое помещение, но только с целью проживания граждан. В ст. 288 ГК РФ сказано, что размещение собственником на принадлежащей ему жилплощади предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Таким образом, юридические лица не могут заниматься предпринимательской деятельностью в квартире, если она не переведена в нежилой фонд.
Если при регистрации ИП не требуется юридический адрес и вся почта приходит предпринимателю по его месту жительства, то при регистрации юридического лица в уставе указывается местонахождение фирмы. Согласно пп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре юридических лиц должны содержаться сведения и документы об адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (или лиц, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).
Как правило, на практике налоговые органы отказывают в государственной регистрации организаций по месту проживания (постоянной регистрации) физических лиц, представляющих их постоянно действующие исполнительные органы (директор, генеральный директор и т. д.). Конечно, можно, смирившись с таким отказом, зарегистрировать фирму по другому адресу. Но некоторые бизнесмены решают проблему через суд, и небезуспешно.
Вот главные аргументы судов:
Во-первых, оснований для отказа в регистрации всего два: непредоставление необходимых документов или предоставление их в ненадлежащий регистрирующий орган;
Во-вторых, регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, которым является генеральный директор, который вправе указать в учредительных документах в качестве адреса компании место нахождения постоянно действующего единоличного исполнительного органа, то есть свой домашний адрес.
Данную позицию поддерживает и Минфин РФ в письме от 3 декабря 2008 г. N 03-01-11/5-159, где сказано, что «законодательство Российской Федерации не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности».
Как перевести квартиру в нежилой фонд?
Итак, для того чтобы составлять на дому бухгалтерские отчеты, писать статьи, шить или вязать, назначение помещения менять не нужно. Другое дело, если вы задумали организовать в своей квартире магазин или сдать ее под офис для юридических лиц — в этом случае смена статуса жилья неизбежна.
К сожалению, не каждую квартиру можно перевести в нежилой фонд. Так, изменение категории жилья не допускается:
- если доступ к нему невозможен без использования общих с жильцами подъездов, лестничных клеток и т. п. Другими словами, в нежилое помещение должен быть оборудован отдельный вход;
- если есть намерение изменить назначение только одной части помещения, а оставшуюся оставить жилой;
- если жилое помещение обременено правами третьих лиц (залог, аренда, рента, завещательный отказ).
Кроме того, квартира должна быть расположена на первом этаже дома. Если же она находится выше, то перевод возможен при условии, что помещения, расположенные ниже, не используются в качестве жилых.
Если все вышеназванные требования соблюдены, то необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. При этом в соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ необходимы следующие документы:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).
Для принятия решения о переводе или отказе в нем законом предусмотрен срок в 45 дней. Если по вашему вопросу принято положительное решение, то заявителю выдают соответствующий подтверждающий документ. Он и является основанием использования помещения в качестве нежилого, если не требуется проведение переустройства или перепланировки. В последнем случае документ является основанием проведения соответствующих работ.
Следует отметить, что Жилищный кодекс не содержит требований о регистрации перевода объекта недвижимости в другую категорию. Но назначение помещения меняется, а значит, следует получить новое свидетельство о государственной регистрации права.
Изменение назначения объекта не влечет за собой прекращения или перехода права на него. В регистрационной службе перевод из жилого помещения в нежилое осуществляется путем внесения записи в ЕГРП об изменении назначения объекта и выдачи повторного свидетельства. Государственная пошлина уплачивается в следующем размере: 200 руб. физическими лицами и 600 руб. юридическими.
В каком случае органы местного самоуправления могут отказать в переводе квартиры в офис? Основания перечислены в ст. 24 ЖК РФ:
- отсутствие необходимых документов;
- представление документов в ненадлежащий орган;
- несоблюдение условий перевода помещения;
- несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Отказ составляют в письменной форме, в нем в обязательном порядке указывают ссылку на статью закона, в соответствии с которой перевод невозможен. Если такое решение вас не устраивает, его можно обжаловать в судебном порядке.
Саглар Адьянова
