Последний год характеризовался резким падением спроса, а соответственно и цен на недвижимость. Покупателей с живыми деньгами практически не было. Это вынуждает вынуждает риэлторов искать альтернативные пути работы с недвижимостью. В частности, сделки по обмену квартир.

«Мы являемся единственной компанией на московском рынке жилья, с успехом применяющей при проведении обменных операций не только обычную альтернативную схему, но и высокоэффективную в условиях стагнации рынка технологию прямого обмена». Так начинается один из разделов сайта небольшого московского агентства недвижимости. Собственно, словосочетания от лукавого в этом послании: «единственная компания» и «прямой обмен». В других риэлторских фирмах склонны рассматривать обменные сделки как частный случай широко распространенной на рынке вторичного жилья «альтернативы». Здесь же «фишка» в том, что агентство продвигает закольцованные альтернативные сделки с квартирами как отдельную услугу.

Не умаляя репутацию агентства, разберемся, с чем столкнется будущий продавец квартиры, клюнувший на «прямой обмен». Для начала стоит объяснить, почему сейчас почти невозможно обменивать жилье, как это было в советское время, и в каких ситуациях бывают исключения. «Массовые прямые обмены ушли в прошлое вместе с советской эпохой. Тогда в стране отсутствовало понятие частной собственности на недвижимость, и варианта, кроме обмена, в подавляющем большинстве случаев не было, — комментирует директор департамента управления вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома. — Как только жилье стало переходить в собственность граждан, появилась возможность оценить его и сравнивать со стоимостью квартир, в которые хотелось бы переехать. На смену прямым обменам пришли альтернативные сделки, иногда сложные — «длиной» в 8-9 квартир». Таким образом, приватизированное жилье можно либо продать, либо с учетом рыночных цен обменять, выручив средства или доплатив разницу.

На рынке выставляются как приватизированные квартиры – их большинство, так и неприватизированные. С последними покупатели стараются не связываться, несмотря на более низкие цены. Ведь, по сути, продается не квартира, а некие права на нее. Слишком очевидны последующие проблемы с переводом неприватизированного жилья в собственность. Но бывает, что все стороны альтернативной сделки владеют муниципальным жильем, и тогда возможен обмен, практиковавшийся советскими гражданами. Генеральный директор «Миэль-брокеридж» Алексей Шленов классифицирует сделки со вторичным жильем следующим образом: альтернативная сделка – непрямой обмен, при котором человек одновременно продает свою квартиру и покупает другую; обмен – операция, при которой неприватизированная квартира меняется на неприватизированную; мена – когда приватизированный объект меняется на приватизированный.

Как же оформляется «обмен» приватизированных квартир? Очевидный и самый распространенный вариант – договор купли-продажи с указанием коммерческой стоимости объектов, участвующих в сделках. Под «коммерческой стоимостью» понимается та цена, которую указывает продавец. Он может ее занизить, чтобы не платить большой налог. Но примет ли это покупатель? В случае возникновения спорных вопросов и расторжения сделки в суде будут оперировать имуществом и суммами, указанными в договоре. Занижение фактических цен в документах будет явно не в пользу покупателя. В случае, когда все участники альтернативной сделки меняются жильем, можно оформить договор мены. Но это все равно не позволяет увильнуть от уплаты налогов. Согласно статье 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, в нашем случае объекта недвижимости, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять. Минфин (в письмах от 17 декабря 2007 года №03-04-05-01/414 и от 26 декабря 2008 года №03-04-05-01/479) разъясняет, что налоговые последствия по договору мены такие же, как и по купле-продаже.

Перейдем от теории к практике. С начала года на рынке недвижимости покупателей, готовых платить деньгами, почти не было. Наблюдался рост предложения на фоне значительного замедления сделок – отсутствовал спрос. Многие из тех, кто предлагал квартиры на продажу, желали меняться с доплатой. Удовлетворяя потребности именно таких клиентов, риэлторские фирмы и совершали обменные сделки. В частности, агентство, о котором шла речь в самом начале материала, рассказывает, как оно закольцевало цепочку из трех клиентов. Жильцы «однушки» в Теплом Стане переехали с доплатой в «двушку» в Чертаново, те, в свою очередь, отправились жить в «трешку» на Нахимовский проспект опять же с доплатой, а жительница трехкомнатной квартиры переехала в однокомнатную, получив разницу за метры и расположение и сократив расходы на коммунальные платежи. Аналогичный пример приводят риэлторы из «Миэль», поменявшие «двушки» в Измайлово и Люберцах с относительно небольшой доплатой. Важно понимать, что квартиры для таких обменов, как правило, подыскиваются на рынке в общих базах данных. На каждом этапе оформляются договоры купли-продажи или мены, риэлторы получают свои комиссионные, а продавцы квартир выплачивают налоги исходя из рыночной стоимости своих бывших квартир, указанной в договоре. (Напомним, налоговая база при продаже недвижимости не образуется, если объект находится в собственности продавца не менее трех лет, в противном случае налоговый вычет составляет не более 1 млн рублей.) Но все это частные случаи. Комментируя рыночные тенденции 2009 года, Алексей Шленов замечает: «Прямые обмены могут возникнуть в тот момент, когда на рынке нет покупателя. В январе-марте этого года выросло количество предложений, а спроса почти не было. Риэлторы обратились к механизму прямых обменов для своих клиентов, которые не могли откладывать решение жилищного вопроса. На пике кризиса мы провели две-три сделки именно мены. С весны рынок ожил, и прямые обмены снова стали неактуальны». По словам эксперта, более гибким и удобным инструментом остаются именно альтернативные сделки, в которых все-таки присутствуют живые деньги: «Случается, что к нам обращаются клиенты, желающие только менять, но не продавать квартиру. Они просят подобрать такой вариант, который понравится им, а владельцев выбранной квартиры устроит их жилье. Тогда мы объясняем, что, конечно, квартиру, находящуюся в собственности, можно обменять, но тем самым вы резко сокращаете количество людей, которые могут заинтересоваться вашей недвижимостью». При альтернативной же сделке купли-продажи находится покупатель с живыми деньгами именно на клиентскую квартиру. А на вырученные деньги уже можно подбирать варианты – благо сейчас их много.