Аналитики Penny Lane Realty подвели итоги I полугодия 2010 года по рынку жилой элитной недвижимости. В сегментах купли-продажи и аренды отмечается повышение спроса на качественное жилье, что может привести к его дефициту в конце года.

Рынок аренды квартир

Спрос

Спрос на аренду жилья постепенно приближается к докризисному уровню. В I полугодии 2010 года он увеличился примерно на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Стоит отметить, что основная активность спроса пришлась на март и май. И если март традиционно является периодом оживления на рынке аренды, то увеличению спроса в мае – обычно спокойном месяце – способствовало активное желание людей снять квартиру перед летним затишьем.

Арендаторов в этом полугодии больше всего интересовали квартиры со ставкой до $3000 – нанимателями таких объектов стали 55% от общего количества клиентов. Жилье со ставкой от $3000 до $5000 арендовали 29% клиентов, выше $5000 – 10% клиентов. Что касается спроса на высокобюджетные «метры» от $9000, то на их долю пришлось 6% от всего объема спроса.

«Важной тенденцией первого полугодия на рынке аренды стало оживление внимания клиентов к отдельным дорогим, адекватно оцененным предложениям, — комментирует ситуацию Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty . – Думаю, что эта тенденция продолжится, и уже к концу лета мы будем наблюдать дефицит качественных предложений».

Существенным отличием этого года на рынке элитной аренды стало увеличение числа корпоративных клиентов. Количество компаний, арендующих жилье для своих сотрудников, возросло до 75% от общего числа клиентов, что на 15% больше, чем в тот же период прошлого года. Соответственно, 25% нанимателей представляют частные лица.

«Данная тенденция стала особенно ярко проявляться после кризиса. Крупные компании — как российские, так и западные — возвращаются к тому, чтобы арендовать жилье для своих сотрудников. Они заинтересованы в надежности арендодателей, поэтому обращаются в ведущие агентства недвижимости для поиска качественного жилья и совершения максимально безопасной сделки», — говорит Вадим Ламин.

Изменения в этом полугодии коснулись и контингента клиентов: среди арендаторов становится все меньше иностранцев. Если в докризисный период соотношение иностранных специалистов и россиян было равным, то сегодня количество экспатов составляет одну треть от общего числа нанимателей. Эта часть иностранцев в основном арендует жилье в среднем бюджете — от $3000 до $8000. Однако некоторые руководители отделений крупных западных компаний позволяют себе и гораздо большие бюджеты — $15000-$18000.

Предложение

За полгода количество новых поступивших квартир составило 25% от общего числа предложения. Однако активный спрос привел к тому, что в настоящее время доля сдающейся недвижимости на 3% ниже, чем была в начале года. Больше всего квартир поступило именно в самом востребованном ценовом сегменте — до $3000 (54% от всего объема предложений). Причем за эту цену в аренду предлагаются чаще всего 2-х и 3-комнатные квартиры. Жилье стоимостью от $4000 до $8000 в месяц составляет чуть меньшую долю – 36%, в основном это 3-х и 4-комнатные квартиры. Что касается дорогих элитных апартаментов со средней арендной ставкой выше $8000, то таких в базе около 10%. Как правило, дорогие квартиры одновременно и самые большие по площади — 4-5- и 6-комнатные. Из общего количества предложений доля обновленных (квартир, которые сдавались и ранее, но сейчас меняют арендатора ввиду окончания сроков договора) составляет на сегодняшний день около 89%, вне зависимости от бюджета.

«Летом большая часть собственников жилья находится в отпусках, поэтому мы уже сейчас наблюдаем некоторое уменьшение предложений по сравнению с весенними месяцами. В настоящее время мы ведем активную подготовительную работу – показ квартир для нанимателей, которые заранее заботятся о подборе жилья для его аренды в осенний период», — сообщает Вадим Ламин.

Квартиры, впервые поступившие на рынок аренды в I полугодии 2010 года

Цены

Цены за аренду жилья медленно, но стабильно повышаются. Если в первые месяцы 2010 года средняя арендная ставка в историческом центре была достаточно низкой по сравнению с аналогичным периодом докризисных лет, то сейчас наблюдается тенденция к постепенному увеличению средней ежемесячной стоимости аренды. По сравнению с январем, ставка увеличилась на 10% и сейчас составляет $3500. Самой крупной реализованной сделкой в первом полугодии 2010 года стала сдача квартиры площадью 630 кв. м в центре Москвы за $ 25000 в месяц.

«По нашим прогнозам, в ценовом сегменте рынок аренды будет постепенно восстанавливаться и стремиться к докризисному. Хотя на полное восстановление понадобится не менее года. По соотношению спроса и предложения рынок аренды уже близок к докризисному. Если в прошлом году мы наблюдали неожиданные всплески спроса и предложения в связи с тем, что люди пересматривали решения купли-продажи квартир в пользу аренды, то в этом году таких всплесков не происходит», — резюмировал Вадим Ламин.

Рынок купли-продажи квартир

Спрос

В I полугодии 2010 года продолжилась зимняя тенденция возвращения покупателей на рынок во всех сегментах недвижимости. К концу июня увеличение спроса достигло порядка 15%, по сравнению с началом года. А восстановление совокупного спроса на сегодняшний момент составляет около 75% по отношению к докризисному уровню.

Важной особенностью этого полугодия стало повышения интереса покупателей к недвижимости за счет нестабильности на рынке валют. «Люди, вложившиеся из снижавшегося доллара в евро, понесли потери и теперь обратили внимание на рынок недвижимости, — говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Метры в любом случае остаются в цене, они менее подвержены финансовым колебаниям и рано или поздно возвращаются к тенденции повышения стоимости».

Помимо этого фактора, интерес к недвижимости в первом полугодии был вызван оживлением рынка новостроек в различных сегментах: размораживанием законсервированных с началом кризиса площадок и явным увеличением строительной активности на существующих. Тем не менее, с начала года 70% потенциальных покупателей интересовалось квартирами вторичного рынка. Часть сделок произошла за счет реализации прошлогоднего отложенного спроса.

Предложение

Негативное влияние кризиса на рынок купли-продажи жилья наблюдается уже сейчас. Так, в первом полугодии 2010 года в сегменте элитных новостроек не появилось новых проектов. Однако открылись активные продажи в таких объектах, как ЖК «Гранд Палас» (Гранатный, 8) и ЖК «Скай Хаус» (Мытная ул. вл.40-44), которые были анонсированы еще в прошлых годах. На вторичном рынке из-за увеличивающегося спроса на элитное жилье количество предложений уменьшилось. По мнению экспертов, эти тенденции приведут к тому, что к концу года будет наблюдаться нехватка качественного элитного жилья.

Из существующих предложений элитных квартир по совокупному объему лидируют районы Красная Пресня (27%), Замоскворечье (21%), Остоженка (19%). Меньше всего элитных квартир предлагается в районе Чистых Прудов, где преобладает смешанная застройка, среди которой 70% исторических построек. «Это место является перспективным, но все еще остается недооцененным и находится в некоем резерве застройщиков и инвесторов», — продолжает Александр Зиминский. – Уверен, что в ближайшие 3-4 года внимание девелоперов переключится и на этот район, что повлечет за собой активный рост строительства».

Районы с наибольшим количеством предложений по продаже элитных квартир

Цены

Сейчас можно с уверенностью сказать, что тенденция роста стоимости квадратного метра закрепилась и уже не изменится. На первичном рынке среди домов, готовых к проживанию, с начала года ежемесячный прирост достигал порядка 1,5-2%, следовательно, до конца 2010 года при стабильной финансовой ситуации увеличение стоимости составит 15-18%. Более привлекательные предложения растут в цене на 3-6% в месяц, что по итогам года выльется в ещё большие цифры.

На вторичном рынке цены на элитное жилье в течение полугодия корректировались как в сторону увеличения, так и в сторону понижения. За 6 месяцев большая часть предложений выросла примерно на 0,5% по сравнению с началом года. Но по некоторым объектам изменения оказались более существенными. Так, в районах Замоскворечья и Якиманки по различным объектам увеличение стоимости квадратного метра составило более чем 5%. В районе Арбата на отдельные предлагаемые квартиры — 2,5%.

«Отмечу, что сейчас, наконец, мы видим скорректированный рынок недвижимости, на котором колеблется число сделок, но цена в целом стабильна, — комментирует ситуацию Александр Зиминский. – Можно сказать, что кризис стал неким фильтром, очистившим рынок от нечестных игроков. Он установил более четкую сегментацию недвижимости и максимально приблизил стоимость на недвижимость к актуальной».