Новости

Еженедельно на страницах «Полезной Площади» публикуются ответы юристов на присланные в редакцию вопросы. Ежемесячно проводятся горячие телефонные линии с представителями юридических компаний. При этом одни и те же темы периодически повторяются – все новые нижегородцы и жители области становятся участниками сделок с недвижимостью. Все это позволяет нам уверенно говорить о том, что роль юристов в сфере недвижимости переоценить трудно. Если резюмировать, то по этой теме можно выделить несколько основных моментов. 1. Стоимость квартиры во много раз превышает стоимость одной юридической консультации, а цена ошибки, если что-то будет сделано «не так», слишком высока. Поэтому вряд ли стоит экономить на юридических услугах. 2. Самостоятельно разобраться во всех хитросплетениях законодательства для непрофессионала довольно сложно. Недвижимость регулируется целым пакетом законодательных актов, ежегодно претерпевающих достаточно серьезные изменения. Да и нужно ли этим заниматься? Это – поле деятельности для специалиста. 3. Даже если вы уже принимали участие в операции с недвижимостью, и все получилось, все равно вряд ли можно чувствовать себя абсолютно уверенно в следующий раз – одна сделка не похожа на другую, а законы меняются. Тем более нельзя полагаться на опыт знакомых, совершивших подобную сделку два или три года назад. Повторимся — то, что на тот момент было юридически правильным, сегодня, скорее всего, изменилось вместе с законодательством. 4. Пакет документов для совершения сделки для каждого вида недвижимости (для вторичного рынка, для новостроек, для земельного участка, для сделок с жилищными кредитами) разный: Поэтому по вопросам недвижимости лучше обращаться к юристу, специализирующемуся по вопросам недвижимости, либо в те риэлторские компании, где есть юридический отдел. Как и у врачей, у юристов важна специализация. Эксперты убеждены — на современном российском рынке недвижимости юрист — это консультант с широким объемом знаний, способный просчитать затраты, риски и последствия той или иной сделки. Что касается основных проблем по самым распространенным видам сделок в недвижимости, то о них можно сказать следующее. Договор на вторичном рынке жилья Как известно, большинство нижегородцев (порядка 80 процентов на сегодня) предпочитают решать свои жилищные проблемы именно с помощью «вторички». Поэтому ей – особое внимание. Следует знать, что перед совершением сделки на вторичном рынке жилья необходимо получить достоверные ответы на целый ряд вопросов: - какие документы следует собрать для совершения сделки; - какие права на данную жилплощадь есть у собственников квартиры; - какие права есть у прописанных здесь лиц; - кто, в какой момент сделки, какие документы предоставляет; - насколько юридически правильно оформлены справки и документы, действительны ли они на момент совершения сделки; - и очень важно, каким образом и когда происходит процесс передачи денег. Согласитесь – без юриста все сделать правильно довольно сложно. Немаловажен и вопрос о переходе права собственности. Следует знать, что он происходит не сразу после заключения договора купли-продажи, а лишь после его государственной регистрации и внесения в реестр. То есть примерно через месяц после подачи соответствующих документов в федеральную регистрационную службу. И далеко не факт, что регистрация пройдет успешно с первого раза. Теперь представьте себе, что деньги продавцу вы уже отдали, а собственность по причине неправильного оформления документов зарегистрировать не можете. Вам в этом случае гарантирована долгая судебная тяжба, которой можно было бы избежать, если бы все выяснилось до передачи денег. То есть своевременная консультация юриста могла бы помочь. Существует такое широко распространенное понятие, как «юридическая чистота квартиры». Не надо заблуждаться на этот счет. В нашей стране нельзя проследить, как в Европе, всю историю квартиры. Сделать это возможно только с 1998 года, когда стала действовать официальная регистрация в учреждениях юстиции, куда стекаются все сведения о сделках с недвижимостью. Так что стопроцентную гарантию юридической чистоты дать никто не сможет. Но специалисты могут хотя бы проверить документы, представленные продавцом: - насколько они отличаются от существующих требований к правоустанавливающим документам; - зарегистрированы ли они, когда и на кого; - действительны или нет; - зарегистрирована ли планировка, внесены ли соответствующие изменения в учреждения юстиции; - есть ли прописанные лица, все ли они отражены в документах; - наложены ли на квартиру обременения (ипотека, арест и т.д.), - какие и у кого права на квартиру. Юрист также обязательно подскажет, какие документы продавец должен предоставить при выписке из квартиры. Отразит в договоре и такой момент, как ее освобождение. Бывает, что квартира должна передаваться покупателю в благоустроенном виде, а продавец уносит с собой все двери, сантехнику. В этом случае возможно либо соразмерное уменьшение стоимости недвижимости, либо устранение за счет продавца нарушенных им обязательств. Но перед этим все они должны быть прописаны в договоре. Конечно, можно договориться обо всем вышесказанном и на словах, но, при нарушении ваших интересов, договоренности, незафиксированные на бумаге, нельзя будет предъявить в суде, отстоять собственные права. Договор долевого участия Следует четко представлять, что это договор о намерениях. Он предполагает, что некто (застройщик) обязуется построить вам жилье за определенную сумму денег. 1 апреля 2005 года был принят новый федеральный закон № 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве», регулирующий отношения в данной сфере, призванный защищать интересы дольщиков. Но он касается только тех застройщиков, которые получили разрешительные документы после 1 апреля 2005 года. Принимая решение об участии в долевом строительстве, оцените уровень своих познаний. Сможете ли вы ответить на следующие вопросы: Что такое разрешительные документы, что они из себя представляют? Подлежит ли заключенный вами договор о долевом участии рассмотрению с точки зрения нового закона? Все ли существенные условия отражены в вашем договоре? Если затрудняетесь с ответом хотя бы на один вопрос, считайте, что просто подарили кому-то свои деньги. В любом случае, нужно учесть, что договор долевого участия должен пройти госрегистрацию, это даст гарантии, что вы – единственный покупатель и что пакет документов у застройщика соответствует закону. Только форма договора долевого участия на настоящий момент законна. Остальные формы (договор инвестирования, вексельные формы и т.д.) незаконны. Если вы приобретаете по договору уступки прав требования, что законно, пакет документов еще более сложный, и здесь консультации юристов необходимы. Договор найма жилья В большинстве случаев здесь все ограничивается устными договоренностями. Никаких документов в принципе нет. А зря. Ведь существует масса возможных проблем. Вы уверены, что ваш квартиросъемщик не пересдаст жилье третьим лицам? Не зальет соседей? Не перестанет вовремя платить? А если случится пожар – кто будет отвечать? В свою очередь, может ли квартиросъемщик без договора быть уверенным, что его в одночасье не вышвырнут на улицу вместе со всеми вещами? Не обвинят в краже чужого имущества? В поломке дорогостоящей техники? Если нет договора, в котором прописаны его существенные условия, то одна сторона рискует остаться в любой момент без крыши над головой, а другая — без имущества или даром сдавать свою жилплощадь. Проект договора должен разрабатываться юристом, в нем должны быть учтены все важные моменты. Кто отвечает за капитальный или текущий ремонт? Как отразится на нанимателе повышение стоимости услуг, коммунальных платежей? Так что продумывайте все заранее, обращайтесь к специалистам. Дарение, наследство, рента В этих сделках юрист поможет сделать осознанный выбор. Разобраться, какие права и в какой момент наступают при заключении данных договоров. Он посоветует, как сделать, чтобы квартира досталась определенному члену семьи. Подскажет, как правильно оформить эти сделки, поможет сэкономить ваши деньги и получить налоговые вычеты. А в заключение хочется сказать: «Обращайтесь к юристам, и удачных вам сделок!» Записала Н.Сергеева Материал подготовлен при участии юридической службы АН «Адрес» Фото: realt.customer.by Источник: Полезная площадь

Источник: http://www.161-dom.ru