Любая сделка с недвижимостью в нашей стране связана с определенными рисками. Во-первых, сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (например, если продавца признают недееспособным на момент заключения сделки). При этом наступает т. н. двойная реституция, когда обе стороны возвращают полученное в результате сделки: покупатель — квартиру, продавец — деньги. Эта ситуация может стать для покупателя еще печальней, если в целях экономии на платежах в договоре была указана заниженная стоимость сделки. В этом случае вернуть свои деньги целиком практически невозможно. Более того, разница между реально полученными деньгами и теми, что придется возвращать в случае расторжения сделки, сама по себе может стать сильным искушением для продавца, даже если он с самого начала и не задумывал никаких «фокусов». Именно поэтому юристы советуют покупателям отражать в договоре реальную стоимость квартиры. Кроме того, рекомендуется нотариально фиксировать сам факт передачи денег. Во-вторых, покупатель может вдруг выяснить, что оказался жертвой откровенного мошенничества, например, «купив» квартиру у ложных хозяев, по фальшивым документам и т.д. В этом случае безвозвратно пропадают все отданные аферистам деньги.

Обращаем ваше внимание: сейчас риелторы берут 3—5% именно с покупателя. На вопрос «за что?» они отвечают: «Мы проверяем все документы от «А» до «Я». Если риелтор окажется порядочным, дорожащим своей репутацией, он действительно все проверит. Но, если чего-то недопроверит, ничего ему за это не будет, никакой ответственности за сделки по купле-продаже недвижимости сегодня риелторы не несут. Поэтому наш совет — абсолютно все документы проверяйте самостоятельно. Как это сделать, «Сегодня» рассказали директор юридической компании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа, юрист юридической компании «Гарант» Дмитрий Мальцев, генеральный директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый, директор АН «Оптимум-плюс» Юрий Базелинский.

АЛГОРИТМ ПРОВЕРКИ

Шаг 1. Проверяем продавца

Чтобы убедиться в том, что это действительно тот человек, смотрим паспорт. Впрочем, как говорил Остап Бендер, при нынешнем развитии печатного дела изготовить любой документ не составляет труда. Так, в Киеве паспорт с нужными вам данными, который на глаз не отличишь от подлинного, по словам знающих людей, можно заказать за $2 тыс. К слову, продавец, являясь владельцем квартиры, может быть не прописан в ней (к примеру, если он владеет несколькими квартирами). Если же прописан, тогда смотрим соответствующую страницу в паспорте.

Если продавец демонстрирует признаки неадекватности или злоупотребления алкоголем и т. п., нужно выяснить, не находится ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, поскольку это значительно увеличивает риск того, что эта сделка впоследствии может быть оспорена (на основании того, что он был недееспособен). Поэтому потребуйте от продавца соответствующие справки, а лучше самому сопровождать его во время визита в эти учреждения (так вы будете уверены, что справка не куплена).

Обязательно пообщайтесь с соседями. После этого у вас должно появиться чувство полной уверенности в том, что продавец — именно тот человек, которым представляется, и никаких неприятных сюрпризов от него не будет.

Шаг 2. Проверяем документы на право собственности

Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Нельзя иметь дела с копиями, даже нотариально заверенными. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках.

Если:

- продавец является не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариально заверенное согласие всех ее совладельцев;

- продавец женат или замужем (имеет гражданского мужа или жену), а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается собственностью этой пары. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки;

- одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, должно быть разрешение опекунского совета на ее продажу;

- квартира получена по наследству, узнайте у продавца о родственниках умершего владельца квартиры, которые теоретически могли бы претендовать на нее. Такой наследник может обратиться в суд с прошением о восстановлении срока на принятие наследства, например, в связи с тем, что он только недавно узнал о смерти родственника и, соответственно, не мог предъявить свои права в установленный законом срок;

- квартира продается по доверенности, однозначная рекомендация всех опрошенных специалистов — требовать личной встречи с хозяином квартиры. Без знакомства с хозяином и проверки его, как это было описано выше, сделка категорически противопоказана. А когда вы встретитесь с хозяином, предложите ему самому заключить сделку.

Шаг 3. Идем в ЖЭК

Идеальная ситуация, когда на момент продажи квартиры в ней, кроме продавца, никто больше не зарегистрирован (потом человека придется выписывать через суд). Именно это и ставьте условием заключения сделки. Сходите вместе с продавцом в ЖЭК за справкой о зарегистрированных в данной квартире (форма №3). Заодно получите выписку с полной историей регистраций в этой квартире, изучите, кто там был зарегистрирован, выясните, почему выписался, при каких обстоятельствах, что с ним сейчас. Например, человек мог быть временно снят с регистрации из-за отправления в места лишения свободы. Пока он отсутствовал, квартира была приватизирована без его участия. Вы покупаете эту квартиру, а он вскоре возвращается из мест не столь отдаленных и подает иск по поводу нарушения своих прав при приватизации квартиры.

Шаг 4. Делаем запрос в Единый реестр судебных решений

Нужно выяснить, не была ли эта квартира ранее предметом судебных разбирательств. Для этого надо сделать запрос по данной квартире в Единый реестр судебных решений. Если была, проконсультируйтесь у юриста, нет ли там риска возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Шаг 5. Проверяем предыдущие сделки с этой квартирой

Распространено мнение, что если последняя продажа квартиры была более трех лет назад, то она безопасна с точки зрения возможности ее оспорить.

Это не совсем так. Определенные риски все равно остаются, но они неизмеримо ниже, чем при свежих сделках. Если ваш продавец сам недавно купил эту квартиру, это уже повод внимательно изучить обстоятельства этой сделки купли-продажи (продавец, права на квартиру, разрешения и т. д.), поскольку именно она является наиболее опасной с точки зрения попытки оспорить ее в суде. Например, предыдущий покупатель не проверял своего продавца так тщательно, как надо, и его родственники могут добиться признания сделки недействительной как заключенной в состоянии недееспособности. Или вдруг выяснится, что ваш продавец приобрел квартиру мошенническим путем, обманув ее прошлого хозяина. При некоторых условиях (такие примеры есть) суд может постановить вернуть квартиру пострадавшему, а вы, конечно, должны были бы получить свои деньги назад от продавца, но где он, этот мошенник? Он уже в бегах. Или даже не в бегах, но денег с него все равно не получите.

Поэтому потребуйте у продавца свести вас с предыдущим владельцем квартиры. Кроме того, посетите нотариуса, у которого заключалась та сделка. Объясните ему ситуацию, попросите возможности просмотреть документы по той сделке, изучите их на предмет наличия факторов риска, о которых мы писали в этой статье. Если квартира продавалась перед этим, попросите нотариуса помочь вам восстановить всю цепочку этих продаж, или сами пройдите по ней — от нотариуса к нотариусу. Но если квартира в течение трех лет несколько раз переходила из рук в руки, проще с ней не связываться.