Покупателю, собирающемуся приобрести недвижимость, необходимо заранее подготовиться к такому ответственному шагу и знать обо всех "подводных камнях" рынка недвижимости. Одним из таковых является необходимость внесения задатка в качестве подтверждения своих намерений приобрести понравившуюся квартиру. Несмотря на распространенность практики применения задатка, мало кто участников сделки, в том числе и риелтор, понимают его суть.

Смысл задатка

Задаток — это сумма, выдаваемая одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в счет причитающихся с нее платежей и в качестве обеспечительной меры. Другими словами, ты, покупатель, хочешь купить у меня товар, поэтому дай мне, продавцу, некую сумму и тогда я поверю в серьезность твоих намерений, если все будет нормально, то эта сумма пойдет в счет оплаты этого товара. Задаток является одной из древнейших форм способов обеспечения исполнения обязательств (был известен еще древним римлянам), активно используется он и в нынешней жизни.

Основные положения о задатке содержатся в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Казалось бы, всего лишь 2 статьи, ничего особенного, однако за кажущейся простотой скрывается масса копий, сломанных в залах судов всех инстанций и юрисдикций.

Сам по себе задаток несет 3 функции:

- доказательственная (доказательство заключения договора);
- обеспечительная (стимулирует должника исполнять надлежащим образом условия договора);
- платежная (при выполнении условий договора задаток засчитывается в счет оплаты товара, услуг, работ и т.д.).

При покупке квадратных метров риелтор, как правило, сразу предупреждает клиента о необходимости внесения задатка за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке, по которому вы как покупатель (задаткодатель) вносите задаток, а продавец (задаткополучатель) его принимает. Если купля-продажа не состоится по вашей вине (нашли более интересный вариант и т.д.), то задаток остается у продавца. Если же продавец откажется вам продавать квартиру (например, нашел покупателя, готового заплатить большую сумму), то он обязан уплатить вам двойной размер задатка. Вроде все ясно и понятно. Однако на практике приходится сталкиваться с массой проблем, связанных с задатком.

Задаток, аванс или что-то еще

Проблема первая. Задаток вносится по предварительному договору. Причины, по которым вас будут уговаривать подписать предварительный договор, могут быть самыми разными: не готовы документы на квартиру, риелтор привык работать по такой схеме, и она никогда не давала сбоев и т.д. В соответствии со смыслом ст. 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о намерении сторон заключить договор в будущем на условиях, определенных предварительным договором. Денежные (имущественные) обязательства при этом не возникают. Кроме того, задатком могут обеспечиваться только вступившие в действие договоры. Таким образом, задаток в предварительном договоре не может реализовать все три свои функции и перестает быть таковым. Поэтому при наличии сомнений относительно назначения уплаченной суммы, суд будет считать эту сумму авансом, положения о задатке не применяются, а вам не светит получить двойной размер задатка, предусмотренный законом.

Помните, что раз уж в рамках предварительного договора не действует соглашение о задатке, то отказ от сделки не дает права продавцу оставлять у себя полученный аванс. Он должен быть возвращен, так как в противном случае будет иметь место неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Проблема вторая. Задаток за покупку квартиры вносится по агентскому договору. Прежде чем начать работу с вами, любой риелтор вначале предложит вам подписать агентский договор, по которому его услуги будут оцениваться в некую сумму. При этом по такому договору некоторые риелторы умудряются "стрясти" с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только будут искать. Размер задатка при этом определяется либо в твердой сумме, либо на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Запомните раз и навсегда, то, что вам объявят задатком, никогда в жизни таковым не будет и даже авансом эту сумму считать нельзя, так как деньги получил посредник, причем с вашей стороны, а не продавец или уполномоченное им лицо. По сути, эти деньги являются неосновательным обогащением и подлежат взысканию в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ.

Советуем никогда не иметь дело с подобными риелторами и даже не пытаться заключать подобные агентские договоры.
Соглашение о задатке в рамках агентского договора может иметь место только тогда, когда он вносится непосредственно в счет оплаты услуг риелтора и в подтверждение заключения договора между вами.

Проблема третья. Задаток передается без письменного оформления. Такое неаккуратное обращение с деньгами встречается крайне редко, но все же стоит об этом упомянуть. Еще встречаются персонажи готовые расстаться с деньгами под "честное пионерское". Помните следующее:

- Соглашение о задатке должно быть оформлено в письменном виде, независимо от его суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ);
- Несоблюдение письменной формы сделки не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);
- Можно попытаться признать эту сделку недействительной по причине ее несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).
Рекомендуем деньги передавать только при наличии оформленных документов, содержание которых отражает действительное положение вещей.

Проблема четвертая. Судебная. При рассмотрении дел о задатке наши суды весьма осторожно относятся к определению природы обязательства и очень часто признают задаток авансом, даже несмотря на то, что стороны в договоре прямо указали, что задаток именно таковым и является. Ключевую роль для суда могут стать платежные документы, расписки и пр., подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре указан задаток, а в расписке нет никаких оговорок на этот счет, то суд может посчитать эти деньги авансом.
Советуем при передаче задатка в документах указывать, что переданные деньги были задатком и ничем иным.

Проблема пятая. Частичное исполнение обязательства лишает вас права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложившаяся судебная практика еще с советских времен исходит из того, что положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств. Например, вы покупаете квартиру, но в ней до сих пор проживает продавец, либо кто-то еще. Договором предусмотрено, что квартира будет освобождена в согласованные сторонами сроки. Однако в указанный срок данное обязательство не выполняется, что отбивает всякое желание у покупателя дальше иметь дело с таким продавцом. В суде выясняется, что продавец выполнил часть обязательств по договору, например, представил документы на квартиру, снялся с регистрационного учета и т.д., таким образом, договор вроде как выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать двойной размер задатка можно только тогда, когда договор не выполняется полностью.

В этом случае рекомендуется покупать квартиры, свободные от жильцов и с отсутствием зарегистрированных в них граждан.

Подытоживая все вышесказанное, отметим, что:

- соглашение о задатке целесообразно заключать только в рамках договора купли-продажи квартиры и только в письменном виде;
- условия о задатке начинают действовать только после государственной регистрации договора, так как последний считается заключенным только с момента его регистрации;
- при передаче задатка в расписках и других документах четко указывать на то, что передаваемая сумма является задатком.

Во всех остальных случаях, переданные в качестве задатка суммы будут считаться авансом, который имеет свои положительные моменты. В частности, аванс не несет на себе обеспечительной функции и дает вам право в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать возврата денег.