Как приятно надеяться и ждать, что что-то станет совсем скоро дешевле, доступней.
Вот и ипотеку скоро снова обещали сделать дешевой…
Снижение ставок по ипотеке всегда приводило к росту цен на недвижимость. Стоит ли ждать роста в этом году?
Если говорить о влиянии ипотечных ставок на этот процесс, то нужно учесть и массу иных факторов, создающих избыточный спрос или снижающий его. Политический пиар всегда рождает ожидания, но не всегда их оправдывает:
- чем выше базовая цена недвижимости, тем более значительной представляется влияние кредитной ставки. Поскольку мы все считаем, что недвижимость у нас очень дорога, влияние процентной ставки кажется нам значительным. Но зависимость на самом деле работает только в одну сторону. Когда цена высока, от размера ставки ежемесячный платеж растет более заметно. Но если в целом недвижимоcть дорога, а накоплений у людей нет, то от снижения ставки финансовые возможности у людей не появятся.
- снижение ставки влияет только на «пограничные» сегменты потенциальных покупателей. В целом это лишь те, кто имеет и накопления, и соответствующие доходы. Просто доходов чуть не хватает для одобрения кредита, а накоплений – чуть не хватает на все остальное. В итоге вывод – процентная ставка по ипотеке коррелирует с приемлемостью подтверждаемых доходов для одобрения банком. При этом при прочих равных условиях (стоимость квартиры и наличие первоначального взноса), сильно ситуация не меняется.
- при наличии покупательной способности снижение ставки порождает рыночную компенсацию – рост цены на недвижимость. При отсутствии покупательной способности снижение ставки не поможет. При ограниченной покупательной способности снижение ставки поможет лишь отдельным гражданам, в целом, обладающим покупательной способностью.
- снижение цены на недвижимость вместе со снижением ставки ипотечного кредита способно оживить рынок недвижимости и повысить покупательную способность, но эти необходимые условия фактически являются взаимоисключающими.
- помимо ставки и цены, важен уровень доходов. Создать уровень доходов не могут ни процентная ставка, ни цена. Скорее, наоборот.
- рост цен на рынке также связан и с количеством предлагаемых квартир. А вот их как раз и не хватает. Т.е. квартиры как будто бы есть, но не совсем те, и не совсем там.
Но государство может снизить ставку, а не цену недвижимости. Только косвенно оно может влиять на рынок недвижимости, и очень ресурсоемкими способами, «3 кита» которых не потянет бюджет:
- строить госжилье
- субсидировать
- кредитовать.
При оформлении ипотечного кредита, исходя из всего вышеперечисленного, для заемщика важно: цена квартиры, платеж, укладывающийся в доход, причем с требуемым «гаком», дополнительные расходы. Как видите, ставка здесь является почвой, а не следствием.
Попробуем сравнить при одной и той же сумме кредита в 1 млн. руб и стоимости квартиры 1,5 млн. руб. три ипотечные программы: федеральную АИЖК, банковскую с аннуитетными платежами (одинаковыми) и дифференцированными ( постепенно уменьшающимися). Наименования банков в этических целях не указываются, а расчет примерный. Рассмотрим типичную ситуацию для большинства граждан, впервые покупающих жилье. Однокомнатная квартира за 1500 тыс. руб. и 500 тыс. руб. накоплений на первоначальный взнос.
Показатель / Федеральная АИЖК / Аннуитет / Дифференцированный
Стоимость квартиры / 1500 000 / 1500 000 / 1500 000
Сумма кредита / 1000 000 / 1000 000 / 997 000
Срок кредита / 15 / 15 / 15
Ставка % / 9,8 / 13,1 / 14,25
Ежемесячный платеж / 11410 / 12718 / От 17430 до 11875
Переплата за весь срок кредита / 921 900 / 1289 200 / 1077 631
Дополнительные затраты по кредиту без учета страхования жизни и квартиры / От 3%, т.е. от 30 тыс. и выше / От 11 тыс. руб плюс страхование титула / От 2 %, от 15 до 30 тыс. руб., совокупная сумма менее всего
Достаточная з\пл / 33 000 только по 2-НДФЛ / 28 000 две справки в сумме / От 23 000 только 2-НДФЛ
Как показывает пример, у каждого варианта своя правда при одинаковом уровне стоимости жилья и суммах первоначального взноса.
«Лучшие» значения выделены, и тут уже каждый выбирает по своему критерию:
По федеральной программе платеж меньше, но максимальные дополнительные расходы, и нужно показать максимальный доход именно справкой 2-НДФЛ, причем не менее, чем за полгода.
Аннуитетный платеж чуть больше, но банк принимает еще и подтверждение доходов по форме банка, т.е., главное, где-то официально и стабильно работать и иметь дополнительный доход в любом виде.
Дифференцированный платеж первое время сложнее выплачивать, так как в первое время он максимален. Требуется также подтверждение доходов только по 2-НДФЛ, но уже на меньшую сумму, чем по АИЖК, видимо, банк приемлет возможность дополнительных доходов, а совокупная сумма дополнительных затрат меньше всего. Зато ставка максимальна.
Теперь предположим, что ставка в первом варианте стала меньше. Но квартиры подорожали. Либо ваш официальный доход ниже 33 тыс руб? Либо все сразу.
Как показывает практика, не так проста ипотека, чтобы просто пойти и взять….
Фото: toprealty.org.ua
