Будущие жильцы коттеджных поселков должны понимать, что кроме коммунальных платежей (свет, вода, газ и т. п.) им придется «раскошелиться» еще и на оплату эксплуатационных расходов. Сумма иногда получается совсем не маленькая, поскольку набор услуг в поселках намного выше, чем в городе. К тому же, чем более «навороченная» инфраструктура имеется в поселке, тем больше счет.
Загородные тарифы
Эксплуатационные расходы – совсем другое дело, и рассчитываются они иначе. В этом случае многое зависит от сегмента недвижимости. В поселках экономкласса эксплуатационные платежи не столь обременительны и обычно включают в себя оплату охраны, уборки и вывоза мусора. В поселках бизнес-класса и в элитных услуги намного выше уровнем и куда разнообразней. Здесь уже оплачиваются уборка общественных зон (летом одна цена, зимой – другая), санитарно-гигиеническая обработка общей территории, поддержание состояния дорог и ограждений, различные ремонтные работы, освещение беседок, прогулочных дорожек, оплата пляжной зоны, очистки водоемов, лесных массивов и др.
Для обслуживания дорогих поселков эксплуатирующая организация, как правило, содержит штат дежурных ремонтных бригад, электриков, сантехников, инженеров (для работы с инженерными системами), садовников, озеленителей и ландшафтных дизайнеров. «Чаще всего эксплуатационные расходы рассчитываются путем подсчета общей суммы затрат за определенный промежуток времени (обычно за месяц), которая делится на количество домовладений. Реже используется система оплаты исходя из площади дома или земельного участка», – объясняет Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти».
Сумма эксплуатационных расходов может увеличиваться в зависимости от сложности подведения и обслуживания коммуникаций и очистных сооружений. «При расчете тарифов на сервисные услуги учитываются амортизация основных средств, затраты на материалы, потребляемую энергию, трудовые ресурсы, специнвентарь и одежду для работников, – говорит Сергей Цывин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость». – Например, стоимость услуги по вывозу мусора определяют исходя из зарплаты дворников, водителей, стоимости и обслуживания уборочных машин, стоимости договора с заводом по утилизации мусора».
Почем нынче садовник?
Величина эксплуатационных платежей зависит от того, насколько большой поселок: тысяча в нем таунхаусов или пятьдесят домовладений. Чем меньше домов, тем расходы выше, но и качество услуг тоже будет лучше. «Качество обслуживания в камерном поселке, – говорит Марина Мусаева, управляющая отделением «Китай-город» корпорации «Рескор», – где количество домовладений ограничено, будет более высокого уровня. Например, садовник может убраться у вашего домовладения один раз или несколько, в качестве сервисной услуги вам могут предложить разогреть вашу машину, поставить ее в гараж, подать к подъезду».
«Владельцу загородного дома необходимо иметь в виду, – добавляет Сергей Цывин, – что обслуживание в организованном коттеджном поселке включает в себя гораздо больше услуг, чем в городе, следовательно, и оплата будет выше». Так, например, первое, с чем сталкиваются приезжающие в поселок жители или их гости, – это контрольно-пропускной пункт. Он работает круглосуточно, как правило, там дежурят два охранника. Плюс к этому охрана поселка осуществляется по всему периметру, который сопоставим по площади с городским кварталом. Это может быть, к примеру, патрулирование, то есть каждые полчаса охранник будет обходить его с дозором. Подобные услуги в поселке бизнес-класса стоят 2-3 тыс. руб. ежемесячно.
Далее жители поселка едут по качественному асфальту вдоль тротуаров, выложенных плиткой. Это пункт второй в эксплуатационных расходах – содержание и ремонт дорог, он обойдется хозяину коттеджа в 2,5-3,5 тыс. руб. «Вокруг мы видим красивую территорию, подстриженные газоны, кустарники и деревья, клумбы, то есть ухоженные зеленые насаждения, которые и являются третьим пунктом в нашей смете. В среднем работа ландшафтников и садовников обходится в 1-2 тыс. руб., – перечисляет Сергей Цывин. – Вечером и ночью все дороги в поселке освещены. Это тоже входит в платеж – в среднем 1,5 тыс. руб. Чистота вокруг, никаких фантиков, куч мусора, то есть работа местных служб по вывозу и утилизации мусора и поддержанию территории в аккуратном виде – это еще 2-3 тыс. руб. Ежемесячно к сумме прибавляется 1-2 тыс. руб. за организацию круглосуточного дежурства электриков и водопроводчиков, чтобы если, не дай бог, что случится в доме, коммунальные службы были под рукой. Уже только по этим необходимым для нормальной жизни в ухоженном поселке пунктам обслуживания мы получаем сумму в размере 10-15 тыс. руб.».
Иначе в поселках экономкласса. В них эксплуатационные расходы, как отмечает Сергей Мигунов, могут быть сопоставимы с коммунальными платежами владельцев городских квартир (3-6 тыс. руб. за домовладение). Но в то же время, если в поселке экономкласса большое количество объектов инфраструктуры, то эксплуатационные платежи сразу могут «подскочить» и до 30 тыс. руб.
В целом разброс цен наблюдается довольно большой. В таунхаусе бизнес-класса стоимость эксплуатационных расходов в среднем может составлять 10 тыс. руб. за одну секцию, в коттеджах бизнес-класса – 15-20 тыс. руб. за дом. «К примеру, на Рублевском направлении достаточно хорошо развита инфраструктура, у девелоперов нет необходимости строить дополнительную, – поясняет эксперт, – соответственно, на владельцев домовладений ложится меньшая нагрузка по платежам. Так, например, эксплуатационные расходы в поселке Горки-2 не превышают 10 тыс. руб. за дом, хотя в этом поселке всего 15 домовладений».
Приятное исключение
Как уже стало ясно, владельцы загородных домов оплачивают расходы, связанные с содержанием объектов инфраструктуры поселка, и чем больше «наворотов», тем выше расходы. Помимо транспортной и инженерной инфраструктуры коттеджного поселка, Сергей Мигунов называет еще и социальную. К объектам социальной инфраструктуры относятся образовательные и медицинские учреждения, офисные и административные помещения, спортивные сооружения, детские площадки, рестораны, кафе, развлекательные центры, клубы по интересам и др. «Социальная инфраструктура может быть как муниципальной, так и коммерческой. К муниципальной инфраструктуре относятся все объекты, передаваемые в собственность местной администрации. И, безусловно, если развитая инфраструктура находится внутри поселка, эксплуатационные расходы будут включать затраты на обслуживание этой инфраструктуры», – говорит эксперт.
Однако на загородном рынке встречаются приятные для собственников недвижимости исключения. Например, коттеджный поселок Сенатор Клуб, расположенный на Калужском направлении, отличается от остальных бизнес-проектов тем, что находится на территории санаторно-курортного комплекса «Десна». Жители поселка смогут свободно пользоваться его инфраструктурой. К их услугам круглосуточное медицинское обслуживание, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, теннисным кортом, площадками для волейбола, баскетбола, солярием, джакузи, сауной, тренажерным залом, а также лыжная база, рестораны, бильярдные, магазин, лодочная станция и пляжный комплекс. Но при этом оплата по обслуживанию всей этой инфраструктуры не входит в эксплуатационные расходы жителей поселка.
В суд за неуплату
Вообще «джентльменский набор» для поселка экономкласса – это пункт охраны на въезде, детская, спортивная площадки и прогулочные зоны, а также общественное здание, где располагается эксплуатационная организация. В поселках бизнес-класса предполагается, помимо этого, еще и магазин, аптека, спортивный комплекс, который может либо уже функционировать, либо строиться. В элитных плюс к этому ресторан, дизайн-студия, переговорные комнаты, спа, конференц-зал, фитнес-клубы, конюшни, гольф-поля, яхт-клубы, вертолетные площадки. Содержание всех этих площадок значительно увеличивает ежемесячные эксплуатационные платежи жильцов.
Хотя кризис, по словам Сергея Цывина, внес свои коррективы, вынудив девелоперов пересмотреть планы по строительству объектов инфраструктуры. В большинстве поселков предпочли отказаться от разнообразия в пользу лаконичности и простоты, ограничившись прогулочными зонами.
На загородном рынке, так же как и на столичном, встречаются неплательщики. Самая распространенная причина подобного поведения жителей – чрезмерно завышенные тарифы. Если ситуация не устраивает многих, то ее можно изменить. «Для решения этой проблемы по инициативе жильцов производится аудит управляющих компаний, и после этого, как правило, есть возможность снизить тарифы, – говорит Сергей Мигунов. – Если жилец не оплачивает услуги по причине своего отсутствия (например, длительная заграничная поездка) или просто является недобросовестным потребителем услуг, то подобные действия являются прямым нарушением договора, и единственная цивилизованная мера воздействия на эту ситуацию – это обращение управляющей компании в суд».
Если сумма до 50 тыс. руб., то эти вопросы решает мировой судья, если больше 50 тыс. – районный суд. Есть соответствующее постановление, продолжает эксперт, согласно которому управляющая компания имеет право отключения неплательщика от соответствующих услуг. Остальные меры воздействия, такие как, например, ограничение доступа на территорию дома, незаконны.
По данным аналитического центра корпорации «Инком», средняя стоимость услуг по обслуживанию поселков бизнес-класса в месяц следующая:
№ Перечень услуг Стоимость
1 Вывоз мусора 1000 руб.
2 Уборка территории 1800 руб.
3 Организация и содержание охраны 2000 руб.
4 Обеспечение уличного освещения 1500 руб.
5 Ремонт дорог и тротуаров 500 руб.
6 Озеленение и содержание зеленых зон 1500 руб.
7 Организация круглосуточной дежурной коммунальной смены 1000 руб.
По данным аналитического центра корпорации «Инком», в подмосковных поселках бизнес-класса отмечены следующие размеры ежемесячных платежей за обслуживание:
Большое Покровское – 15 км Киевского ш. Цена домовладения 45–69 млн руб. В месяц за сервисные услуги платят 15 тыс. руб.;
Променад – 12 км Киевское ш. Цена домовладения 52,5–76,5 млн руб. В месяц за сервисные услуги платят 24 тыс. руб.
Грин Хилл – 29 км Новорижское ш. Цена домовладения 27,4–66 млн руб. В месяц за сервисные услуги платят 15 тыс. руб. для коттеджа площадью 400 кв. м на участке в 20 соток.
Крона – 23 км Новорижское ш. Цена домовладения 15,9–50,3 млн руб. В месяц за сервисные услуги платят 15 тыс. руб. для коттеджа площадью 460 кв. м на участке 16 соток.
Для сравнения:
В ЖК «Золотые ключи-2», расположенном в ЮЗАО города Москвы на Минской ул., владелец квартиры площадью 200 кв. м платит 13 тыс. руб. в месяц.
Фото: Fotolia
