Современный рынок загородной недвижимости в нашей стране представляет собой некую хаотическую систему, которая только начинает структурироваться и приобретать черты цивилизованности. По мнению генерального директора группы компаний Rodex Group Евгения Родионова, сейчас мы можем наблюдать на рынке определенный перелом, с 2008 по 2010 год он деформировался и видоизменялся. Об этом, а также многом другом, он рассказал в интервью Cottage.ru.

Как известно, до кризиса рынок загородной недвижимости развивался быстрыми темпами. Наиболее активным можно назвать период с 2003 года, когда на рынке стали в огромном количестве появляться новые девелоперские компании.

«Они использовали хорошую конъюнктуру, а именно рост стоимости сырья, причем не только нефти и газа, а любого сырья, которого в избытке в России. Потеплевшие отношения со Штатами, общая ситуация в мире — все это способствовало притоку достаточно большого количества денег в нашу страну. За счет роста стоимости сырья накапливались большие резервы, которые, в конечном итоге, требовалось перераспределять.

Часть этих денег аккумулировалась в различных фондах, часть тратилась на госпрограммы, часть находила своего потребителя в виде юридических и физических лиц, которые эти деньги с успехом вкладывали в различного рода девелоперские проекты», — рассказывает Евгений Родионов. По его словам, такая ситуация абсолютно нормальна для любой страны, так как строительство всегда и везде было локомотивом экономики.

Помимо финансового потока, у России есть еще одна важная предпосылка для активного строительства — самая большая в мире площадь. Основной ресурс, который у нас позволял развиваться рынку — это земельный ресурс. И как бы чиновники не хотели каким-то образом ограничивать оборот, это у них получается с трудом. Деньги есть, земля есть, почему бы собственно там не строить?

«В какой-то момент это поняли достаточно многие. В нашей стране дефицит всего. И жилья, и коммерческой недвижимости, и складских зон. Все что не возьмите, у нас везде есть нехватка, — Евгений Родионов грустно улыбается и продолжает. – Как я люблю говорить, дефицита в нашей стране нет только с продукцией АвтоВАЗа, этого добра у нас в избытке всегда. А вот со всеми остальными сферами у нас все плохо. Хоть дороги возьмите, хоть инфраструктуру, хоть сети, хоть социалку, у нас со всем проблемы».

Как известно, спрос рождает предложение. Поэтому, видя дефицит жилья, на рынок недвижимости начали входить почти все.

«Западные фонды, отечественные предприниматели, нефтяники, фармацевты, газовики, банкиры, они все пошли в недвижимость. Начиная с 2004 года можно было наблюдать на рынке очень большое количество девелоперов, которые строили кто-то по одному проекту, кто-то вскладчину один проект на двоих, у кого-то возможности позволяли, скажем, три проекта реализовать», — продолжает экскурс в историю Родионов, рассказывая о том, что спрос, существовавший тогда на рынке позволял обеспечить требуемую доходность, которую нельзя было реализовать на западных рынках, о том, что новоявленные игроки в подавляющем большинстве были не профессионалами, надеялись только на спекулятивный рост рынка.

Впрочем, их надежды были оправданы, но, как известно, счастье не может быть вечным. Осенью 2008 года это на собственной шкуре заметили, в первую очередь, те самые спекулянты.

«Сейчас мы имеем достаточно большое количество замороженных проектов. Сложно говорить о каких-то конкретных цифрах. По моим оценкам, в начале 2010 года половина проектов, которые находились в какой-то мере развития в августе 2008 года, были заморожены. Либо проекты находились под судом, вследствие тяжб между кредиторами и заемщиками, в связи с невыполнением обязательств застройщиком. Либо в связи с отсутствием денег на развитие данных проектов. Причин может быть несколько». В этот момент воспоминания Евгения Родионова пришлось прервать, вернув его к реальности вопросом о том, как пережила кризис его компания.

- За истекший период мы построили и полностью продали 2 поселка, «Троица» и «Маяк». Есть там определенного рода недоделки, которые мы сейчас устраняем. Но люди уже живут в этих поселках, они обладают правом собственности на свое жилье, они пользуются водой, электричеством, канализацией, охраной, инфраструктурой, и так далее. Они сделали отделку, и уже могут проводить там свободное время. Насколько я знаю, многие пережидали там аномальную жару и московский смог. 2 сданных в эксплуатацию поселка – вот итог кризиса для нашей компании. Мы сделали это, несмотря на все сложности конца 2008 и всего 2009 года.

В тот период на рынке была распространена практика, когда девелоперы «замораживали» более новые проекты, для того чтобы перенаправить финансирование на те, которые находятся в завершающей стадии строительства. Вы применяли такую схему?

- В условиях дефицита денег просто необходимо применять различные подобные схемы. Но мы выполняли обязательства перед нашими покупателями, мы ничего не забрасывали, ни одного поселка, все поселки мы вели, что позволило нам, в конечном итоге, правильно рассчитать наши ресурсы и обойтись без остановок строительства. В любом поселке, даже на начальной стадии у нас есть клиенты.

Построив жилье для одних, мы не можем не выполнять обязательства перед другими. Поэтому мы все проекты вели параллельно, и именно этим нашим подходом объясняется то, что у нас минимальное количество по сравнению со всеми остальными «отказников», покупателей, которые в силу каких-то обстоятельств, передумали покупать наши дома. Естественно, такие случаи были, но не потому, что мы не выполняли обязательства, а потому что у покупателей не было денег.

Вы хотите сказать, что даже в условиях кризиса в поселках Rodex Group велись активные продажи?

- Да, наши поселки пользовались спросом, мы продавали. При этом мы даже не почти не снижали цены. Да, бывали скидки 10-15, в редких случаях 20%. Но ниже цены мы не опускали. А сейчас мы уже отыграли все назад. Рынок для нас стабилизировался.

Какие задачи перед руководством компании стоят сейчас?

- Сейчас нас в активе 10 поселков. Как я уже сказал, два из них мы уже фактически закончили, там уже живут люди. Все остальные поселки находятся в активной стадии строительства и продаж. Помимо выполнения обязательств перед клиентами, мы рассчитываемся с банками. Мы заключили договора о реструктуризации кредитов с тремя банками.

А новые кредиты во время кризиса брали? Или только рефинансировались?

- Дело в том, что новые кредиты брать во время кризиса было нелегко. Государство обещало помочь с финансированием, но помощи не было. Были только слова. Помню, представители ВТБ выступали, говорили, что направляют более 50 миллиардов рублей на кредитования девелоперского бизнеса. По итогу порядка 30 млрд. из этих денег пошли на погашение задолженностей «Системы Галс», они выкупили акции, повесили себе на баланс и сказали, что деньги в строительный бизнес ушли.

По сути, перед банком правительством была поставлена задача — целевое финансирование строителей. Ну вот они и профинансировали, купили акции «Системы». Деньги прогнали по кругу, они даже не попали в реальный сектор. Поэтому мы и не брали новых кредитов.

После небольшого лирического отступления, разговор снова вернулся к «судьбам рынка», а если точнее, к тому, как весь остальной рынок пережил кризис. По мнению Евгения Родионова, главным изменением стало то, что рынок в 2010 году достаточно активно менялся и деформировался. Изменились характеристики сегментов, это затронуло и элитное жилье, и бизнес-класс, и эконом.

Это стало следствием изменения приоритетов покупателей, что не могло не отразиться на концепции самих поселков, а также на составе девелоперов на рынке загородного жилья: «Часть компаний просто ушла с рынка. Это компании, для которых этот бизнес был не профильным изначально. Они постарались девелоперские проекты передать банкам в рамках погашения задолженности, или просто продать. Часть девелоперов сохранили свои позиции, но, естественно, ограничили свои планы на будущее, вследствие двух основных обстоятельств: отсутствия спроса и кредитования.

На рынке остались девелоперы, для которых этот бизнес является профильным, у которых есть достаточно большой объем нереализованных проектов и имущественных обязательств перед третьими лицами. Это традиционно известные, находящиеся на слуху компании: ИНКОМ, RODEX Group, Миэль, Сапсан, другие. Кроме них остались те структуры, которые имеют финансирование в силу аффилированности их с банками. Ну и наконец, есть на рынке участники, которых сложно назвать девелоперами в общепринятом смысле этого слова. Это продавцы участков без подряда».

Естественно, не затронуть отдельно тему участков без подряда было просто невозможно. По всей видимости, главу Rodex Group эта тема тоже очень волнует. И на этот раз не обошлось без шутки, и снова на автомобильную тему: «Что такое участок без подряда? Это "Запорожец", про который в Советском Союзе говорили, что это машина, которую при всеобщем дефиците купить можно, вот только продать потом нельзя.

Вот так и здесь. Можно купить участок без подряда, его продать нельзя потом. Потому что ты захочешь хотя бы по минимуму вернуть свои деньги, а ты их не вернешь. Потому что характеристики участка со временем будут только ухудшаться. Ну представляете, кому нужна стройка по соседству, растянувшаяся на 10-15 лет. На мой взгляд, этот продукт покупают люди, просто не сообразившие в чем дело, которых попросту "разводят". Я могу сделать прогноз, что 90% всех территорий и проектов, в которых есть участки без подряда не будут реализованы. По крайней мере, они не будут сданы в эксплуатацию в ближайшие 3 года».

На вопрос, что же будет с теми покупателями, которые приобрели землю в этих 90% проектов, Евгений Родионов заявил, что он не исключает повторения истории с «обманутыми дольщиками», которая имела место несколько лет назад на столичном рынке жилья.

«В подавляющем большинстве эти участки без подряда никто не контролирует, никто этим не занимается. Так называемые девелоперы только декларируют коммуникации, какое-то благоустройство, и все. Но во многих случаях возникают проблемы уже на стадии оформления земли в собственность. Но при покупке почему-то никто об этом не думает, у всех уже глаза горят, все спешат получить халяву, потому что им говорят, что рынок упал, и что нужно брать землю сейчас, дешевле уже не будет.

Поэтому, на мой взгляд, количество "обманутых в ожиданиях" будет гораздо большим, чем количество обманутых покупателей квартир в Москве. Но, как мне кажется, судебных дел будет гораздо меньше. И если в городе по факту ты можешь сказать, что тебя обманули, вот строили дом, но не достроили, тут все на виду.

А здесь тебе доказать это будет весьма сложно. Потому что землю то в собственность может и оформят, но вот добиться выполнения обещаний по коммуникациям и инфраструктуре будет невозможно. По идее, государство должно сейчас как-то начать регулировать этот процесс, прийти и сказать: "стоп-стоп, подождите, вы что продаете? Давайте сначала определимся, а есть ли у вас право на продажу? Ну и что, что у вас есть земля, ну и что, что вы ее там нарезали?". Но государству до этого нет дела», — с грустью в голосе заключил Родионов.

Дальше беседа сама собой переключилась на роль государства в становлении рынка жилья. И спокойный разговор на этом закончился. По всей видимости, все, что касается взаимодействия бизнеса и государства, для главы Rodex Group — это больная тема, его монолог прервать было практически невозможно.

«Насколько я знаю, больше $150 млрд. государственных денег находится в ипотечных программах США. Вдумайтесь. Своей ипотеки в стране нет, а деньги болтаются в ипотечных программах США. Вот премьер сказал, что мы будем развивать ипотечные программы до 2030 года. Хорошо хоть сказал, хотя я понимаю, что ничего этого все равно не будет. Но это хоть какой-то позитив.

Раньше был один негатив, говорили совсем о другом.

Я сам лично слышал, когда Кудрин говорил, не приобретайте недвижимость, она будет стоить дешевле. Это, обратите внимание, министр финансов. Если бы такое сказал министр в Америке или в Европе, его бы посадили сразу.

А у нас министр финансов это говорит и обосновывает. И он говорит, что все будет стоить гораздо дешевле, не тратьте деньги, накапливайте их. В любой другой стране была бы революция. Правительство бы сменилось сразу.

Но для этого должна быть демократическая страна. У нас же это преподносится как будто дар, Кудрин всех осчастливил, сказал не покупать жилье. И клиенты реально перестали покупать. А потом пошли отчеты о том, как замечательно государство "нагнуло" девелоперов, выкупив у них энное количество жилья для социальных нужд по 30 тыс. рублей за квадрат. Это преступление, самое натуральное. Я готов под этим подписаться. Потому что в тот момент времени строительную отрасль надо было поддерживать, а не пользуясь ситуацией, вытягивать из девелоперов деньги.

Я хочу сказать, что в тот момент государство выступило как коммерсант. Но основная функция любого государства – регулирование отношений, между сторонами каких-либо процессов, в соответствии с законом. Что произошло сейчас? Государство стало объявлять, какая цена должна быть, навязывать эту цену, создавать проблемы для девелоперов, забирая у них продукт, объясняя, что это ваши проблемы, вы же бизнес, вы сами разберетесь.

А ничего, что бизнес выполняет социальную функцию государства? Давайте возьмем любую крупную компанию. Заработная плата гораздо выше, чем платило бы государство. Есть социальное обеспечение, которого не может дать государство. Кроме того, у нас белые зарплаты, мы платим налоги. Мы даем людям рабочие места, мы содержим семьи наших сотрудников.

Бизнес, по сути, занимается решением государственных проблем, то, что мы делаем – это демографическая политика, за которую, по идее, должно отвечать государство. Потому что, если все в порядке на работе, то люди рожают детей. Получая хорошую зарплату, они обеспечивают себя жильем и т.д. Вот наш бизнес напрямую связан со всеми теми приоритетными программами, которые определило правительство.

Но государственные программы не работают. Разве это заслуга чиновников, что рождаемость увеличилась на несколько процентов? Или вы думаете, что если Лужков сказал "давайте рожать", то на следующий день все бросятся рожать? Нет. Если люди живут лучше, то они и рожают больше. А люди живут лучше, если у них есть стабильность, а это, прежде всего, жилье, работа и хорошая заработная плата. Но это все дает людям не государство, а мы, бизнес».

На этой не очень радостной ноте разговор «под запись» подошел к концу. Евгений Родионов выразил сожаление о том, что современные журналисты крайне редко рассказывают об изнанке существующей власти, о том, что государство почему-то больше занимается коммерцией, в то время как настоящие функции государства, связанные с социальной политикой, берет на себя бизнес.

На резонный вопрос о том, наступит ли когда-нибудь в России момент, когда все будут заниматься своими делами, а не лезть в чужие, глава Rodex Group ответил, что пока никаких предпосылок к этому он не видит, но очень надеется, что когда-нибудь это произойдет.