Новости

12 Декабря 2010

Как оценить выгоду приобретения недвижимости для защиты собственных средств от инфляции,ради возможности долгое время получать «пассивный доход» от сдачи жилья в аренду, не нужно заканчивать именитые финансовые школы. Оценить прелесть гарантированной прибыли способен любой, владеющий навыками вычисления и ознакомленный с прогнозами спроса на жилье. И если в начале кризиса покупатели опасались приобретать квартиры как в личную собственность, так и в инвестиционных целях по экономическим причинам, то начиная со второго квартала текущего года эксперты единодушно рекомендуют не упускать такие возможности.

Чтобы оценить всю выгоду приобретения недвижимости для защиты собственных средств от инфляции или ради возможности долгое время получать «пассивный доход» от сдачи жилья в аренду, не нужно заканчивать именитые финансовые школы. Оценить прелесть гарантированной прибыли способен любой, владеющий навыками вычисления и ознакомленный с прогнозами спроса на жилье. И если в начале кризиса покупатели опасались приобретать квартиры как в личную собственность, так и в инвестиционных целях по экономическим причинам, то начиная со второго квартала текущего года эксперты единодушно рекомендуют не упускать такие возможности.

«В целом цены уже прошли свой минимум, — уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — В условиях стабилизации общеэкономической ситуации, с учетом таких факторов, как колебание курса валют, сокращение объема предложения новостроек, активизация ипотеки на рынке новостроек, постепенное снижение ставок по кредитам (на 0,5-2% по рублевым кредитам с начала года), повышение себестоимости строительства и общей инфляции, в дальнейшем цены будут постепенно повышаться».

При приобретении жилья прежде всего встанет выбор между первичным рынком и «вторичкой». Нужно понимать, что эти два сегмента недвижимости не только обладают различным инвестиционным потенциалом, но и характеризуются разной степенью риска вложений. Давайте рассмотрим подробнее оба этих фактора.

Приобретение жилья в новостройке уже давно является весьма выгодным способом защиты личных средств от инфляции. По усредненным экспертным оценкам, за два года цена квадратного метра в такой квартире может возрасти на 40%, за тот же период стоимость квартиры на вторичном рынке обычно возрастает на 15%. Как подтвердила Мария Литинецкая, покупка квартиры на стадии строительства дает возможность существенно сэкономить. Ее стоимость к моменту готовности дома будет выше на 35-40%. Кроме того, новостройки обладают такими преимуществами, как удобная планировка, новые коммуникации, использование современных строительных материалов, единый социальный статус соседей, отсутствие у квартиры сомнительной истории и др.

Тем не менее общее количество потенциальных денежных потерь при вложении денег в покупку квартиры в строящемся доме больше, и это нужно учитывать при принятии решения. «Если говорить о рисках, то в новостройке они несколько выше, — подчеркивает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. — Покупатель может столкнуться с затягиванием строительства дома, недостроем, низким качеством строительства, могут возникнуть юридические риски при оформлении квартиры в собственность, возможна, хотя сейчас в меньшей степени, вероятность двойных продаж». Разумеется, не следует думать, что покупка жилья во «вторичке» гарантированно страхует потенциального покупателя от потерь. Речь идет лишь о большей или меньшей степени риска.

На вторичном рынке покупатели могут столкнуться с мошенничеством, юридическим несоответствием, изношенностью коммуникаций и т. д. Но в общем плане покупка такой квартиры несет в себе меньший риск потерь. Об этом следует помнить. В принципе, эти особенности очень ярко демонстрируют характеристики текущего интереса приобретателей жилья. «Что касается спроса со стороны населения, то пока покупатели чувствуют себя увереннее на рынке вторичного жилья, — делится своими наблюдениями Василий Митько, генеральный директор МИАН. — В новостройках покупателям интересны только те объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства или уже прошли государственную комиссию по вводу в эксплуатацию. При этом количество обращений к риелторам МИАН с просьбой подобрать «вторичную» квартиру постоянно растет».

И все же для выгодного вложения средств с целью защитить сбережения от инфляции и даже приумножить их в текущий период жилье правильнее покупать в новостройках. «Если квартира приобретается с инвестиционной целью, то в этом случае, безусловно, это должна быть квартира в новостройке, — убежден Василий Митько. — К примеру, квартира в новом доме, приобретенная в период ценового "дна", даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход как минимум на уровне 40-50% от ее первоначальной стоимости».

По данным Владислава Луцкова, генерального директора аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы в течение последних трех месяцев практически не изменяется (ежемесячные приросты варьируются от -0,8% до +0,5%) и находится на уровне 194,2 тыс. руб./кв. м. По прогнозам аналитиков Est-a-Tet, до конца года стоимость квадратного метра на первичном рынке может повыситься до 5%, на вторичном — на 3-4%. Такое возможное повышение цен обещают и другие эксперты. «До конца года рост цен на рынке новостроек может составить до 5-7%», — соглашается Мария Литинецкая.

Подводя итог, можно прийти к выводу, что именно этой осенью сложилась оптимальная ситуация для приобретения квартиры с инвестиционной целью. Если графически представить развитие ситуации с недвижимостью в крупных городах, то получается движение по синусоиде. Сейчас рынок, после очень тяжелого падения в отрицательные показатели, находится на стадии подъема, но еще не вышел в резкий «плюс». Другими словами, с одной стороны, на цену жилья сегодня влияют кризисные явления, сдерживая ее рост, с другой стороны, оживление рынка после «финансовой спячки» набирает все большие обороты. Для желающих поймать момент и с максимальной выгодой разместить собственные средства в такой актив, как покупка жилья, по всем показателям наступило время действовать.