Докризисное бурное развитие ипотеки, терпимый уровень просроченных ипотечных кредитов в период кризиса и восстанавливающийся интерес банков к ипотечному кредитованию сейчас показывают востребованность этого кредитного продукта. Ипотека частично помогает решить проблему обеспечения жильем населения и подстегивает строительство нового жилья. Анализ нынешней ситуации на рынке показывает, что рынок ипотеки активно восстанавливается. По словам директора ОАО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" Алексея Щербакова, за первое полугодие этого года было выдано столько же ипотечных кредитов, сколько за весь прошлый год. При этом из общего числа сделок на рынке жилья 22% совершаются с помощью ипотечных кредитов. Тем не менее для большинства населения ипотека как средство приобретения жилья остается недоступной. Сейчас доступность ипотеки ограничивается необходимостью для заемщика первоначального взноса в размере от 30%, кроме того, растущий спрос на жилье вкупе с замедлением строительства в кризис может подстегнуть цены. По мнению Алексея Щербакова, обеспечить доступность ипотеки призваны развитие страхования ипотечных кредитов, увеличение темпов строительства, а также меры, заложенные в стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 г., целью которой является повышение доступности ипотеки для населения с текущих 17% до 60% в 2030 г. видео

Что происходит на рынке ипотеки сегодня? Сколько сделок по приобретению жилья сегодня совершается с помощью ипотеки?

Нынешний год непростой – это год определенного выхода из кризиса. Рынки, которые были сжаты в период кризиса, в том числе ипотечный, на котором за кризисный период количество сделок значительно упало, начинают оживать. Так, за первое полугодие этого года было выдано столько же ипотечных кредитов, сколько за весь прошлый год.

Говорят, что сейчас рынок кредитования находится на уровне 2007 г., так ли это?

Да, совершенно верно. Если в ходе кризиса мы упали ниже уровня 2006 г., то сейчас по уровню кредитования мы находимся на уровне 2007 г. Объем кредитов по отношению к аналогичному периоду прошлого года вырос примерно в 2,5 раза. И можно говорить, что на сегодня примерно 22% от общего числа сделок совершаются с помощью ипотечных кредитов.

Как кризис изменил ситуацию. Какие сделаны выводы?

Кризис многому научил рынок. Во-первых, появились новые элементы инфраструктуры. Во-вторых, банки наконец-то стали более требовательно относиться к качеству ипотечных кредитов. Банки более внимательно отслеживают заемщика, анализируют рынок, более требовательно относятся к принятию решений. Также развивается страхование кредитов. АИЖК создала дочернюю компанию по ипотечному страхованию. Это направлено на снижение первоначального взноса заемщика до 10%. Если в норме он составляет от 30%, и не все банки имеют возможность снижать эти требования к заемщику, то система страхования позволяет неопределенному числу игроков участвовать при взносе собственных средств в районе 10%, потому что по остальным 20% риски на взыскание несет страховая компания, а государственная компания выступает в качестве перестраховщика этих рисков. Еще один из уроков кризиса ипотечного кредитования на сегодня — это появление системы, когда личное страхование заемщика является необязательным, но при этом в случае отказа заемщика от страхования процентная ставка повышается, и наоборот, — в случае если заемщик соглашается застраховаться, то ставка для него снижается. С моей точки зрения, на месте заемщика целесообразнее осуществлять личное страхование, потому что есть определенная статистика рисков по гибели заемщиков, по инвалидности. Конечно, каждый рассчитывает, что с ним эта неприятность не произойдет, но если она случилась, то свою семью можно защитить только так. А повышение процентной ставки для себя не снижает никаких рисков.

Кстати, что сейчас происходит с теми заемщиками, которые сильно пострадали в период кризиса?

Я напрямую занимался реализацией федеральной программы, направленной на улучшение положения заемщиков, чьи условия ухудшились, и кто не может осуществлять выплаты. Результаты кризиса показали, что система поддержки работает очень эффективно. Причем и собственная банковская система поддержки, которая предлагалась банком заемщику, и федеральная. Качественная характеристика рынка на сегодня это то, что такая система есть. Причем она никуда не ушла, и сегодня, когда ситуация на рынке определенным образом улучшается, сохраняется и система поддержки первого уровня, когда заемщик получает стабзайм, и мы активно опробуем защиту второго уровня (у нас в разработке — более 20 дел). Эта система параллельно решает вопросы с "токсичным" кредитом для банка, и положение заемщика серьезно улучшается. То есть если, например, АРИЖК выкупает этот кредит, то для заемщика существенно снижается процентная ставка, удлиняется срок кредита, вводится льготный период – первые 2 года, когда его платежи вообще незначительны. Все это направлено на то, чтобы добросовестный заемщик мог сохранить свою квартиру. Опыт кризиса еще раз показывает, что ипотека -0 качественный продукт для банка и нормальный продукт для заемщика.

Считается, что для многих банков работа с ипотечными продуктами – это хорошая поддержка имиджа, некий показатель надежности. Вы согласны с этим?

Не только. Мне бы не хотелось тут выступать за банки, но я могу сказать, что если проанализировать весь кредитный портфель, то ипотечные кредиты повели себя в кризис не худшим образом и уровень просрочки был терпимым. Это лишний раз объясняет, почему в момент выхода из кризиса банки проявляют большой интерес к выдаче ипотечных кредитов.

Одна из серьезных проблем на ипотечном рынке — это соотношение спроса и предложения и невозможность их взаимного уравновешивания. Какова ситуация сегодня?

Это очень серьезная проблема. Сегодня мы видим очень быстрое восстановление спроса. Дело в том, что эластичность спроса и предложения на этих рынках различается. Эластичность предложения, когда речь идет о строительстве недвижимости, уступает эластичности спроса. Особенно когда в стимулирование ипотеки активно включается государство с различными механизмами поддержки, направленными на снижение процентных ставок и т. д. Но нужно понимать, что в условиях кризиса, строительная отрасль находилась в непростых условиях. Поэтому, считаю, что сейчас особенный интерес должен быть направлен именно на строительство, восстановление его объемов, особенно в сегменте эконом-класса. Я бы даже определил эту задачу как стратегическую. Потому что в противном случае мы можем упустить одно из преимуществ кризиса – коррекцию цен на рынке. Если спрос будет быстро восстанавливаться, а объемы предложения нового жилья не будут адекватно восстанавливаться, то мы получим рост цен.

Расскажите немного о стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 г.

По сути стратегия направлена на качественное увеличение объемов кредитования и повышение его доступности. Мы прекрасно понимаем, что прямое участие государства в рынке не может длиться вечно и быть абсолютным. То есть необходимо развивать рыночные механизмы, активную инфраструктуру рынка, которая обеспечивает его "длинными" и "дешевыми" деньгами. Базовые вещи стратегии, в первую очередь, это инфраструктурное развитие рынка несмотря на то, что рынок активно развивается, и есть еще к чему стремиться и идти. Также это механизмы работы с ипотечными активами, формирование определенных пулов ценных бумаг, привлечение инвесторов на этот рынок, то есть формирование системы, когда в стране будет много "больших длинных" денег для ипотеки, а все остальное должно быть следствием – должны снижаться процентные ставки и расти доступность ипотечного кредитования для населения.