До кризиса застройщики часто прибегали к так называемым фишкам, чтобы ускорить продажу жилья в загородных поселках. Изюминкой могло стать рукотворное озерцо, вертолетная площадка, чайхана, построенная в восточном стиле… Насколько эффективны и востребованы такие ходы сегодня?
Родом из прошлого
Перед самым кризисом в 2007 г. компания Paul’s Yard выставила на продажу поместье с двумя домами площадью 2400 и 1200 кв. м, расположенное в самом дорогом подмосковном поселке Санаторий Барвиха. Архитекторам и декораторам удалось, что называется, совместить несовместимое — неоклассический стиль с намеком на барокко (колонны, пилястры, мраморные львы у центрального входа) и восточные традиции обустройства жилого пространства, а это считалось несомненными фишками строений. Поместье предназначалось для почитателей фэн-шуй. Ответственный за гармонию в доме мастер фэн-шуй Яп Чен Хай учел и теорию инь-ян, и солнечную энергию, и особенность открытых пространств, и проблемы отцов и детей. Такая фишка сработала, и поместье было приобретено за 60 млн долл. Трудно сказать, сумели бы его продать, если, к примеру, оно было бы построено не на Рублевке, а на каком-нибудь ином направлении.
Старались не отставать и другие компании. Так, в Славенке использованы славянские мотивы. Компания RODEX Group сумела извлечь пользу из того, что на участке застройки были обнаружены памятники археологии. Девелопер даже профинансировал раскопки, которые и в самом деле показали, что окрестности Славенки — место древнего славянского поселения XIV–XVII вв. В Благовещенке выкопали озеро, развели в нем рыбу, сделали водопадик. В Резиденции Бенилюкс шла речь о строительстве театральной студии, куда в качестве консультанта обещали пригласить известного сценариста и актера. В поселке Московское Море планировали организовать конюшни, собственную пасеку и даже обустроить вертолетную площадку…
Словом, рынок загородной недвижимости насыщался самыми разнообразными, а порой и нелепыми объектами инфраструктуры. Но в кризисное время все эти фишки во многом оказались невостребованными, а покупателя интересовало только обустройство и качество дома.
Вроде бы фишки остались в прошлом. Но вот в начале нынешнего лета, которое относится уже, как теперь принято говорить, к времени посткризисному, компания «ИНКОМ-Недвижимость» заявила о своем желании взяться за реализацию очередного эксклюзива — клубного коттеджного поселка MoscowTibetClub в 43 км от МКАД, между Ярославским и Щелковским шоссе. Новый поселок, как сообщили организаторы продаж, на 78 домовладений, идеален для людей, нацеленных на собственное духовное развитие и внутреннюю гармонию. В основе концепции объекта — принципы восточной философии, поэтому ключевым элементом инфраструктуры должен стать центр восточной медицины. Насколько будут успешны проект и восточная фишка в нем, покажет время.
Впрочем, не остались в стороне и другие девелоперы. «На берегах Можайского моря, где у нас обосновалось сразу три поселка (Маяк, Сосновые Берега и Золотые Пески), используется морская тематика, — рассказывает Армен Маркосян, директор по маркетингу RODEX Group. — В каждом из них расположены собственный яхт-клуб и яхтенная школа. Об этом напоминают даже некоторые инфраструктурные детали. Так, у поселка Маяк въездная группа выполнена как действующий маяк. Перед Сосновыми Берегами установлена копия средневекового парусного судна, в котором находится кафетерий. Проекты с изюминками реализуют на Новой Риге и под Звенигородом. В поселке Перелески на Новорижском шоссе имеются собственная пивоварня и хлебопекарня, из которой свежие изделия каждое утро доставляют к порогу дома». Компания RODEX Group не отказалась и от вертолетных площадок, зарезервировав под них место в поселке Загородные Усадьбы. Но, что интересно, дома здесь успешно продают. Так что не сгинула маркетинговая фишка во времени, не утонула в Можайском море.
Кто на что клюет
«Конкуренция на рынке загородной недвижимости в последние годы ужесточилась и после кризиса продолжает существовать, — не сомневается Юлия Синюрина, руководитель отдела по работе с владельцами недвижимости компании «Терра-Недвижимость». — Для привлечения покупателей девелоперы также выводят на рынок поселки, отличающиеся от основной массы проектов. Причем все загородные проекты можно разделить на несколько групп, имеющих свои особенности. Первую составляют поселки — клубы по интересам (хобби), где изначально предусмотрены яхтинг, рыбная ловля, конный спорт, поля для игры в гольф и т. п. Яркий пример — поселок Пестово, расположенный в 22 км от МКАД, на берегу Пестовского водохранилища. Здесь предусмотрены и яхт-клуб с причалом, и благоустроенный пляж длиной в 1,5 км».
Ко второй группе эксперты относят объекты — объединения по профессиональным интересам. В качестве удачного примера принято называть поселок Клуб 20’71, кварталы в котором заселяли по профессиональной принадлежности: улицы банкиров, нефтяников, строителей.
В третью группу вошли тематические поселки, построенные на подражании культуре и традициям других народов: Бельгийская Деревня, Маленькая Италия, Финская Деревня, наконец, упомянутые уже Резиденция Бенилюкс и MoscowTibetClub. «Главной фишкой тут считается тот факт, что застройщики стремятся создать в городке атмосферу какой-либо страны, — объясняет Ю. Синюрина. — Для этого уже в генеральный план поселка закладывают характерную национальную систему расселения, подготавливают проекты домов в определенном архитектурном стиле, продумывают внутреннее благоустройство. В грамотно разработанной концепции большое внимание уделено даже несущественным мелочам. Но чисто итальянским или финским поселок все равно не получится. Например, в едином архитектурном стиле выполняют все элементы — от бордюрного камня и тротуарной плитки до фонарей и заборов на границе участков. Однако при разработке инфраструктуры, определении основных строительных параметров тех или иных объектов используют российские нормы и правила, а также учитывают предпочтения покупателей-россиян. Таким образом, главные изменения в подобного рода проектах выражаются лишь во внешней оболочке.
Наконец, к четвертой группе можно отнести поселки, где помимо развитой инфраструктуры и приличной архитектуры имеется какой-нибудь не особо существенный для жизни объект — бассейн с рыбой, поле для запуска воздушных змеев либо та же вертолетная или планерная площадка. Хотя, честно сказать, еще неизвестно, насколько регулярно в ближайшие годы в этих поселках станут приземляться винтокрылые машины.
«Для девелопера, который дорожит своей репутацией, — убеждает А. Маркосян, — фишка — не маркетинговое решение и тем более не рекламная акция. В первую очередь это умение грамотно использовать существующие природные и инфраструктурные ресурсы, постоянная забота о клиенте и планирование проектов не только для того, чтобы их скорее продать, но и с целью сделать их комфортными для проживания». Другие специалисты загородного рынка все же советуют покупателю четко разделять нестандартные проектные решения и рекламные акции, цель которых — как можно скорее реализовать залежалый или некачественный товар. Бесспорны уникальность природного ландшафта, реликтового леса и большой воды на престижных направлениях. Но, честно говоря, и достойных предложений в таких местах не так много. А если застраиваемый участок уникальными характеристиками от природы и вовсе не обладает, тогда и приходится изобретать различные фишки.
Отделить зерна от плевел
Случается и теперь, что разнообразные изюминки порой помогают поселку выделиться на фоне других и даже запомниться покупателю, но это вовсе не говорит о том, что перед офисом продаж выстроится очередь из клиентов. Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», считает, что фишки никогда не были приоритетом для покупателей при выборе поселка. Самым важным был и остается первичный мотив покупки. А это прежде всего безопасность, дети, экология и удобства. Других вариантов фактически не бывает. Но любые фишки могут накладываться хотя бы на один из приоритетных мотивов. Например, есть поселок, где обустроена гоночная трасса для игрушечных автомобилей. Это плюс для детей. Впрочем, покупателю важна вся детская инфраструктура в комплексе: игровые площадки, зоны отдыха, места для комфортных и безопасных прогулок, близость детского сада или школы, наконец. То же самое, если главенствующим фактором у потенциального покупателя является безопасность. В этой сфере также могут быть свои фишки.
Другой вопрос в том, что наличие изюминки практически всегда входит в стоимость домовладения. И это понятно. К примеру, проложить лыжную трассу или построить дорогу для квадроциклов девелоперу обойдется в 70–100 тыс. долл. Такую же сумму придется потратить, чтобы перебросить собственный мост через реку. Возведение церквушки или часовни встанет в 160–200 тыс. долл., искусственное озеро в зависимости от размера обойдется от 100 до 500 тыс. долл. Но застройщик едва ли будет внакладе, ведь стоимость фишки закладывается в цену дома.
Впрочем, собственника, который хочет ловить карпа прямо с веранды, никакая сумма не остановит: была бы обещанная рыба. Но если он к этому увлечению относится без всякого интереса, заставить купить домовладение по завышенной цене практически невозможно. Так же, как и невозможно продать дом клиентам, которые не имеют никакого отношения к восточной медицине, итальянскому образу жизни или парашютному спорту. «Если сравнивать два аналогичных поселка, один из которых будет обычным, а другой с тематической инфраструктурой, — соглашается Ю. Синюрина, — то, безусловно, стоимость домов в последнем немного выше. При этом на эксплуатацию такого поселка и средств будет уходить гораздо больше, что значительно увеличивает ежемесячные расходы жителей».
