Чтобы выиграть суд у застройщика, необходимо знать определенные тонкости судебной системы и основные положения действующего законодательства в области прав обманутых дольщиков. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист компании «Первый столичный юридический центр», рассказал о некоторых наиболее актуальных моментах, на которые обязательно стоит обращать внимание, если Вы решили обратиться в суд с заявлением к застройщику.
Первое: претензия. Несмотря на то, что закон не предусматривает обязательного претензионного порядка при рассмотрении данных споров, я рекомендую обращаться с претензией к застройщику до подачи искового заявления в суд. Почему? Чтобы избежать потери времени и лишних действий, т. к. многие судьи в силу своей некомпетентности в указанных вопросах или просто в силу большой загруженности могут отказать в принятии искового заявления при отсутствии досудебного урегулирования спора.
Стоит обратить внимание, что в претензии обязательно должен быть указан срок для возврата денежных средств. Рекомендую указывать не более 7-10 дней с момента получения претензии, т. к. если срок не указать, то дата будет определяться общими нормами гражданского законодательства, что соответствует 30 дням. Кроме того, в претензии необходимо указать реквизиты своего расчетного счета, чтобы в дальнейшем лишить застройщика возможности ссылаться на неисполнимость претензии при отсутствии банковских реквизитов. Это может существенно повлиять на неустойку.
В претензии желательно четко и обоснованно изложить свои требования, т. к. суды (что, на мой взгляд, неправильно) очень часто сопоставляют содержание и требования искового заявления с претензией по форме, содержанию и требованиям. Один раз в моей практике был случай, когда суд отказал в удовлетворении иска в той части, в которой он не соответствовал претензии.
Второе: в какой суд обращаться. В соответствии с представленными дольщику как потребителю дополнительными процессуальными (судебными) правами, он имеет возможность обратиться в суд не только по месту нахождения застройщика, но и по месту своего жительства, или по месту заключения договора, или по месту исполнения договора (например, где находится новый построенный дом). Такое право, предоставленное законом дольщику, очень удобно с практической точки зрения, а также дает дополнительные преимущества при выборе суда с целью определения его загруженности, специфики работы и т. д.
Третье: документы, передаваемые в суд. К исковому заявлению с приложениями в виде договоров и платежных документов должны быть прикреплены все необходимые для разбирательства дела расчеты, а именно расчеты оплаты государственной пошлины (кстати, она имеет льготный расчет), расчеты неустойки и убытков, если заявитель просит взыскать таковые, а также расчет полной стоимости требуемых денежных средств. При отсутствии данных процессуальных документов это может служить основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения, что приведет к значительным трудностям и большой потере времени.
Четвертое: надлежащее и своевременное уведомление всех участников процесса как о дате и времени судебного слушания, так и о новых предоставляемых в суд документах, в т. ч. уточненных исковых заявлений, дополнений по иску и ответов на судебные запросы. «Первый столичный юридический центр» не надеется в данном вопросе на канцелярию суда и почтовые службы, поэтому мы самостоятельно развозим повестки и запросы суда; рекомендуем любой заинтересованной в деле стороне поступать так же.
Пятое: при обращении в суд необходимо накладывать арест на имущество застройщика. Арест или обеспечительные меры накладываются определением суда по исполнительному листу. Обеспечительные меры могут быть направлены на денежные средства, находящиеся на расчетном счете застройщика, или на имущество, в т. ч. жилые или нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки и прочее. Для чего необходимы обеспечительные меры? Не секрет, что суд с застройщиком может длиться несколько месяцев, затем следует стадия возбуждения исполнительного производства, которая также занимает определенное время. Если суду удастся наложить арест на денежные средства или имущество потенциального должника, то у заявителя будет уверенность, что когда бы ни завершился судебный процесс, застройщик не сможет потратить денежные средства или перевести их на другие цели, оставив заявителя ни с чем.
Шестое: необходимо понять, что представляет из себя организация застройщика. Насколько это крупная или платежеспособная компания; какое количество финансовых претензий к ней уже предъявлено; имеется ли в отношении данной организации исполнительное производство, или особое производство, или сводное исполнительное производство; имеется ли процесс банкротства в Арбитражном суде, и на какой стадии. При наличии указанной информации уже перед обращением в суд можно предварительно представлять перспективы развития судебного процесса и его результат, а также понимать, в какой суд обращаться – по общим правилам судопроизводства или в Арбитражный суд в рамках процесса о банкротстве.
Седьмое: если застройщик предлагает заключить мировое соглашение, то стоит понимать, что это – не самый худший вариант развития событий, если он устраивает дольщика. Даже если условия мирового соглашения не будут исполнены, это не препятствует немедленной выдаче исполнительного листа по общим правилам судопроизводства для предъявления указанного документа в службу судебных приставов-исполнителей.
При этом не стоит путать мировое соглашение, заключенное в рамках судебного процесса, и соглашение, заключенное между дольщиком и застройщиком до судебного разбирательства, которое не имеет силы судебного решения и не приводит к выдаче исполнительного листа. При этом оно имеет обязательную юридическую силу для сторон, и если дольщик в указанном соглашении откажется от предоставленных ему законом дополнительных прав, в т. ч. на неустойку, убытки, подсудность и прочее, то в данной части выиграть дело в суде уже будет невозможно. Рекомендую очень внимательно подходить к заключению любых соглашений перед обращением в суд, потому что, как показывает практика, такие соглашения почти никогда не исполняются, а направлены только на то, чтобы выиграть время застройщику.
Статью подготовил адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого столичного юридического центра».
