Покупка новой квартиры шаг за шагом - контракты, финансирование, субсидии, налоги

1. 1. Выбор квартиры Квартиры современного развития предлагают большие возможности с точки зрения площади,...
2. площадь или объем
3. распределение
4. 2. Прежде чем подписать контракт на разработку
5. Проверка разработчика
6. Соглашение о бронировании
7. Контракт с разработчиком
8. 3. Финансирование покупки квартиры
9. ипотечный заем
10. Государственные программы
11. налогообложение
12. Нотариальные и судебные сборы

1. Выбор квартиры

Квартиры современного развития предлагают большие возможности с точки зрения площади, расположения и планировки комнат. Однако при покупке квартиры многим из нас приходится учитывать финансовые ограничения. Если у нас недостаточно средств для финансирования покупки всей квартиры, сначала проверьте кредитоспособность. Только тогда у нас будет реальная картина того, какое жилье мы можем себе позволить. Однако более детальные вопросы зависят от наших предпочтений, образа жизни и будущих планов.

Арчман / bigstockphoto.com

место

Расположение является одним из важнейших факторов, определяющих выбор квартиры. Следует тщательно проанализировать, не займет ли поездка на работу слишком много времени. Стоит обратить внимание на общественный транспорт и снятие квартиры с остановок. Это может быть важно даже для людей, обычно передвигающихся в машине. Если у нас есть или планируются дети, также важно расположить детские сады и школы поблизости. В идеале, если бы вы могли проводить своего ребенка в учебное заведение, а когда оно станет немного старше, оно может легко туда попасть.

Что касается окружающей среды, нам, возможно, придется решить, что для нас важнее - тишина и контакт с природой или близость ключевых точек города и легкий доступ к развлекательным и культурным мероприятиям. К счастью, можно примирить одно с другим. Современные жилые комплексы строятся застройщиками в районах, немного удаленных от центра, но в то же время дают возможность быстрого доступа. Также хорошо, когда возле квартала есть участок с зеленью и, что очень важно для семей с детьми, хорошо оборудованная игровая площадка. Доступ к магазинам и пунктам обслуживания также важен. Дополнительным преимуществом являются велосипедные дорожки и зоны, куда можно отправиться на прогулку или пробежку.

Давайте также не забудьте проверить план зонирования, чтобы избежать неожиданностей в будущем. В противном случае мы можем быть разочарованы, когда выберем тихое и уютное место, но через несколько лет гипермаркет будет стоять под нашими окнами. Такую информацию можно найти в проспекте - разработчик обязан предоставить ее по запросу.

Мы должны учитывать, что расположение оказывает существенное влияние на цены на жилье. Более дорогие, как правило, плоские в пунктах, важных с точки зрения связи - например, недалеко от городского железнодорожного вокзала, а в Варшаве - станция метро. Самые дорогие и самые роскошные апартаменты часто расположены рядом с самыми важными зданиями в городе (обычно в центре или его окрестностях), а не на самых оживленных улицах. С другой стороны, квартиры в районах, расположенных больше на обочине и хуже, связанных с остальной частью города, могут быть дешевле.

Однако разделение на «лучшие» (более дорогие) и «худшие» (более дешевые) районы иногда является результатом мнения, которое многие годы основывалось на умах жителей, хотя это не всегда приводит к объективным условиям. Иногда новые инвестиции создаются в области некогда заброшенных и непривлекательных объектов недвижимости, которые значительно улучшают качество жизни жителей. Поэтому не стоит заблаговременно отказываться от предложений доступного жилья и тех мест, которые мы связываем, особенно с прошлым, поскольку с тех пор ситуация изменилась в лучшую сторону.

площадь или объем

Выбор правильного размера квартиры зависит, как уже упоминалось, от наших финансовых возможностей, а также от состава семьи или планов по ее расширению в будущем. Синглов может быть достаточно для студии с мини-кухней и двухкомнатной квартиры для пар без детей. Большинство новобрачных решают пойти в квартиру с несколькими комнатами, где они смогут обустроить комнату для детей. Однако вам нужно подумать, планируете ли вы одного ребенка, двух, трех или более. Можно предположить, что для двоих детей достаточно одной комнаты среднего размера.

Если у вас есть или планируете иметь автомобиль, обратите внимание на то, можете ли вы купить гараж или парковочное место. В крупных населенных пунктах могут возникнуть проблемы с парковкой в ​​свободных местах. Гараж также является идеальным местом для хранения велосипедов, детских транспортных средств и других предметов. Не менее полезный, а иногда и необходимый подвал также необходим.

распределение

При покупке новой квартиры стоит обратить внимание на ее распределение. Необходимо заранее спланировать, как должна выглядеть квартира, будет ли место для элементов, которые мы хотели бы в нее вписать. Стоит проверить, например, можете ли вы поставить двуспальную кровать в спальню, или вам придется отказаться от мебели, или в ванной комнате мы сможем поставить ванну, или вам нужно будет остановиться в душе.

Также проверьте правильность расположения медиа входов, электрических розеток и выключателей. Может оказаться, что вход в телевизионную антенну как раз там, где мы планировали поставить гардероб. То же самое относится и к точкам света, которые должны быть расположены в соответствии с нашим видением. Если мы покупаем квартиру до постройки объекта недвижимости, застройщик предоставляет возможность вмешательства и собственного планирования этих подключений. Однако, если мы решим купить недвижимость, уже построенную, мы больше не сможем это сделать.

В течение некоторого времени была тенденция к открытым квартирам, сочетающим различные функции в одной комнате. Такие квартиры выглядят более просторными, но у них есть и недостатки. Тогда труднее отделить общественное (дневное) пространство от частного (ночного) пространства. Некоторые не беспокоятся, когда одна большая комната служит столовой, спальней, гостиной и кабинетом, но есть люди, которым трудно сосредоточиться или отдохнуть в таких условиях. Поэтому давайте проанализируем привычки и предпочтения как своих, так и других членов семьи. Давайте рассмотрим, не будем ли в открытом космосе мешать друг другу. Если, например, один человек рано ложится спать, а другой любит поздно читать или смотреть телевизор, лучше выбрать одну из двух небольших комнат вместо одной большой.

Выбор кухни - закрытой, частично открытой кухни или мини-кухни - также зависит главным образом от нашего образа жизни и предпочтений. Если нам нравится готовить в компании или мы хотим наблюдать за тем, что делает наш ребенок во время операции, мини-кухня или частично открытая кухня будут работать лучше. Тем не менее, мы должны помнить, что такая кухня очень требовательна в плане поддержания порядка, потому что все (включая грязную посуду) видно из гостиной. Также нужно вложить деньги в хороший капюшон, чтобы кухонные запахи не распространялись по всей квартире. Однако, если мы предпочитаем больше уединения и спокойствия во время приготовления пищи, и в то же время мы не хотим постоянно убирать, считайте кухню закрытой. Закрытая кухня также дает большую свободу расположения, поскольку она не должна быть идеально согласованной с другими комнатами, и в то же время легче установить оборудование эргономичным образом (так называемый рабочий треугольник).

2. Прежде чем подписать контракт на разработку

Если мы решаем купить новую квартиру, это обычно означает использование услуг застройщика. Ниже приведены некоторые советы о том, что нужно искать перед подписанием контракта на разработку.

Аарон Амат / bigstockphoto.com

Проверка разработчика

Давайте посмотрим на предыдущие реализации разработчиков, которые отвечают за инвестиции, которые нас интересуют - были ли все своевременно завершены, были ли сообщения о технических дефектах зданий, соответствует ли инфраструктура ожиданиям жителей и т. Д. Наиболее надежными будут более старые здания, так как возможны дефекты и проблемы они обнаруживаются только через некоторое время.

Согласно действующему законодательству, разработчик обязан подготовить информационный проспект и предоставить его нам по запросу. Это другой документ, чем каталоги или визуализации. Он содержит такую ​​информацию, как контактные данные и идентификационные данные застройщика, его документированный опыт, информацию о проекте и самом объекте (правовой статус, план пространственного развития, планируемые инвестиции в радиусе 1 км, разрешения, завершение и передача права собственности, финансирование строительства) и также условия выхода из договора на разработку. Содержание проспекта должно соответствовать содержанию соглашения с разработчиком. Если необходимо внести изменения, разработчик должен указать их, чтобы мы могли принять или отклонить их.

Покупатели квартир часто опасаются, что застройщик может обанкротиться до завершения строительных работ - в результате клиенты останутся без жилья, но с кредитами. Однако, поскольку закон о разработке вступил в силу, права покупателей лучше защищены. В настоящее время деньги, уплаченные покупателем, поступают на отдельный депозитный счет, которым управляет банк. Это условие распространяется только на инвестиции, продажа которых началась с 29 апреля 2012 года.

Различие между закрытыми и открытыми счетами требует уточнения. Закрытый трастовый счет безопаснее для покупателя и менее выгоден для разработчика. Он собирает все платежи, перечисленные покупателем. Однако застройщик получает деньги только при условии, что инвестиция завершена и право собственности переходит к покупателю. Таким образом, это дает практически полную гарантию возврата денег в случае банкротства застройщика.

Открытый депозитный счет предполагает, что средства переводятся разработчику траншами при условии, что определенная стадия инвестиций завершена. В случае банкротства застройщика сложнее вернуть средства. Этот тип учетной записи чаще используется разработчиками. Идея об удалении открытого счета условного депонирования из Закона возвращалась в течение нескольких лет, пока у него нет банковской или страховой гарантии. Однако это предложение вызывает возражения как у разработчиков, так и у некоторых юристов. Они указывают на то, что для застройщиков, имеющих фидуциарные счета, банкротств нет, и даже если это произойдет, имущество и платежи клиентов станут отдельной частью имущества банкротства, от которого будут удовлетворены покупатели.

Соглашение о бронировании

Подписание соглашения о бронировании не является обязательным, но дает нам дополнительную безопасность. Такое соглашение обычно подписывают до завершения всех формальностей, связанных с покупкой квартиры (заполнение документов, оформление ипотечного кредита). Это гарантирует, что выбранная квартира будет ждать нас и не будет продана кому-либо еще. В соглашении о бронировании покупатель заявляет о намерении купить помещение, а застройщик обязуется исключить помещение из предложений о продаже. Такое соглашение не обязательно должно быть заключено в форме нотариального акта.

Когда мы подписываем соглашение о бронировании, мы обычно должны платить определенную сумму на счет разработчика, обычно 10% от цены квартиры. Если мы решим купить, эта сумма засчитывается в цену квартиры. Однако, если мы сдаемся (например, мы не получили ипотечный кредит), возможность возврата платы за бронирование зависит от того, относится ли договор бронирования к первоначальному взносу или первоначальному взносу. Эти понятия часто путают и не совпадают. Если мы внесем предоплату, мы можем рассчитывать на его возврат после нашей отставки. Если сделка не произошла по вине продавца, мы также вернем предоплату в сумме, которую мы заплатили. Однако, если контракт был обменен, ситуация другая. Если мы не решим купить, депозит останавливается продавцом. Однако, если продавец несет ответственность за невыполнение договора, он обязан заплатить нам двойной депозит.

Контракт с разработчиком

Контракт на разработку должен привести к заключению окончательного соглашения и обеспечить коммерческую сделку между сторонами. В договоре застройщик обязуется построить определенную недвижимость и передать ее право собственности покупателю. Однако следует подчеркнуть, что сам договор на разработку не дает покупателю права на недвижимое имущество - это всего лишь обязанность заключить еще один договор, в соответствии с которым покупатель получит такое право. Контракт должен обязательно включать запись такого обязательства. В свою очередь, покупатель обязуется оплатить платеж - часто за имущество, которое еще предстоит построить.

В настоящее время договор застройщика должен быть заключен в форме нотариального акта. Это может показаться менее удобным, чем другие, менее формализованные типы контрактов, но, с другой стороны, права покупателя защищены таким образом. Сам документ должен называться «контрактом на разработку». Другие названия, такие как «контракт на строительство», могут использоваться в качестве сделки, чтобы не заключать контракт в порядке, строго определенном в положениях Закона о развитии.

Прежде чем подписать договор, давайте проверим реестр запрещенных УОКиК, который доступен в интернете. Он содержит положения, неблагоприятные для клиентов, выбранных из конкретных контрактов. Если есть фрагменты контрактов, используемые разработчиком, услугами которого мы хотим пользоваться, это для нас сигнал тревоги. Мы должны воздерживаться от подписания договора и согласовывать его условия, если, например, предусмотрены серьезные договорные санкции для покупателя, в то время как разработчик не несет ответственности в случае невыполнения его части договора. Лучше всего проконсультироваться с содержанием договора с профессиональным юристом или финансовым консультантом.

Если в этом отношении нам не нужно ничего бояться, давайте удостоверимся, что в контракте содержатся все основные элементы, а также приложения, которые точно описывают или изображают то, что мы должны купить. Контракт должен содержать точную информацию как о здании, так и о наших будущих помещениях - о его правовом статусе, стандарте отделки (точнее, чем «статус застройки» или «отделка под ключ», поскольку эти формулировки можно понимать по-разному), площадь, номер помещения и их функции, а также расположение помещений в здании.

3. Финансирование покупки квартиры

Когда речь идет о финансировании покупки квартиры, у нас есть несколько вариантов, но они доступны не каждому. Если нам не хватит собственных средств, у нас будет ипотека. Мы также можем подать заявку на финансирование из таких программ, как Mieszkanie dla Młodych или Mieszkanie Plus. Мы также должны помнить, что помимо стоимости помещений мы должны подготовиться к дополнительным сборам, необходимым для завершения транзакции.

Lilai / bigstockphoto.com

ипотечный заем

Одной из самых популярных форм оплаты недвижимости (кроме наличных) является ипотека. Он может принимать форму займа в польских злотых или в иностранной валюте (выдаваемого и погашаемого в иностранной валюте без конвертации в польские злотые) или индексированного (индексируемого или номинированного в иностранной валюте), примером чего являются кредиты в франках, которые были популярны в прошлом. Тем не менее, последний тип кредитов связан с высоким риском, который является убедительно так называемым. франк, когда курс швейцарского франка значительно вырос. В настоящее время рекомендуется, чтобы банки не выдавали кредиты в валюте, отличной от той, в которой заемщик получает вознаграждение.

Банковская процедура запускает заявку вместе с другими документами, необходимыми для подачи заявления на получение ипотеки. Заявку стоит подать в несколько банков, потому что один из них может ее отклонить, и тогда всегда есть запасной выход. Кроме того, ипотечная ставка варьируется между банками, так что покупатель сможет выбрать наиболее выгодный. Сумма кредита, который может быть предоставлен, зависит от кредитоспособности заявителя, а также от стоимости квартиры. Это обеспечивает безопасность для ссуды, и банк делает заклад на это. В настоящее время больше не предоставляются кредиты, превышающие стоимость зачисляемого имущества. В то же время сумма требуемого собственного взноса увеличивается в течение нескольких лет в соответствии с Рекомендацией S, изданной Польским управлением финансового надзора. В 2017 году он достиг целевого значения - 20% от стоимости недвижимости. Это означает, что покупатель должен либо иметь наличные деньги в сумме, либо предоставить дополнительное обеспечение по ссуде, например, в виде страховки или внесенных сбережений.

ипотечный заем Это обязательство, заключенное на срок от дюжины или даже нескольких десятков лет, в течение которых финансовое положение заемщика может существенно измениться. Тем не менее, всегда можно продать квартиру с ипотекой, о которой следует помнить, когда у вас начинаются проблемы с оплатой в рассрочку. Кроме того, покупатель (заемщик) может позднее попытаться рефинансировать ипотечный кредит, то есть получить кредит в другом банке, на более выгодных условиях и с более низкой процентной ставкой, что позволит погасить текущее обязательство и уменьшить рассрочку, а через 20-30 лет может снизить расходы кредит даже десятками тысяч злотых.

Другим спасением для проблем с погашением или просто возможностью разжижения права собственности является перевернутая ипотека, в разговорной речи называемая перевернутой ипотекой. Владелец квартиры или дома на основании договора с банком получает от него определенную сумму денег, которая может быть возвращена наследникам после смерти заемщика. Кредит обеспечен ипотекой, которую банк устанавливает на имущество. Если кредит не погашен наследниками, имущество становится собственностью банка. Это продукт, который может использовать каждый, но в основном он предназначен для людей старше 62 лет. Это позволяет вам получить дополнительные средства для вашего домашнего бюджета путем монетизации права собственности заемщика.

Поэтому, если мы принимаем решение об ипотеке, мы должны шаг за шагом анализировать, каковы возможности и риски, помня, что финансовые проблемы, которые могут возникнуть в течение периода кредитования, не являются необычной ситуацией.

Государственные программы

До недавнего времени можно было воспользоваться финансированием в рамках государственной программы «Mieszkanie dla Młodych». Программа действует с 2014 года, но изначально она не имела большого успеха, так как критерии, которые должны были быть выполнены, были довольно ограничительными. После того, как требования были ослаблены, количество поданных заявок значительно возросло, и средства, выделенные на субсидии, распределились в очень короткие сроки. Последний пул был запущен с начала января 2018 года. Сумма в 381 миллион злотых была выделена в одно мгновение - прием заявок продолжался до 4 января. В общей сложности в рамках программы софинансирования было выделено почти 3 миллиарда злотых, которые были распределены между ок. заявители.

Преемником вышеупомянутой программы должен стать Mieszkanie Plus. Однако правила предоставления помощи будут другими. Программа предназначена для аренды квартир по конкурентной (по сравнению со среднерыночной) цене. Аренда недвижимости будет создана на земельном участке, принадлежащем Государственному казначейству, что позволит снизить цены. Программа будет рассчитана на людей, которые не могут позволить себе коммерческую аренду или не могут получить ипотечный кредит и не имеют права на получение муниципальной квартиры. Предпочтение будет отдаваться многодетным семьям, хотя правительство подчеркивает, что жилье будет открыто для всех.

Стоимость аренды варьируется от 10 до 20 злотых за квадратный метр. Регулярная оплата квартиры в течение 30 лет приведет к собственности - в таком варианте арендная плата будет немного выше. Деньги, накопленные для погашения, могут быть использованы для текущего погашения арендной платы, если бенефициар программы не сможет ее выплатить в результате ухудшения своего финансового положения.

Предположения программы кажутся весьма благоприятными, но наличие квартир следует принимать во внимание. Уже упоминалось, что одним из главных критериев будет количество детей в семье, что означает, что одинокие люди и пары без детей будут в конце очереди.

налогообложение

После завершения сделки вы должны оплатить налог на покупку квартиры. Однако когда мы покупаем квартиру у застройщика, платежное обязательство переходит на нее, поэтому покупателю не нужно об этом беспокоиться. Налог составляет 8% для квартир площадью до 150 метров и 23% для квартир выше 150 метров. Сумма налога включена в стоимость имущества.

Однако, если покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке, он должен заплатить налог. Он составляет 2% и взимается нотариусом при составлении договора купли-продажи. Мы будем платить тот же налог, когда будем покупать квартиру у предпринимателя, который является плательщиком НДС и продает квартиру с освобожденной ставкой.

Кроме того, налог будет взиматься с продавца, который продает квартиру до 5 лет с даты покупки (в форме покупки, наследства или пожертвования). Чтобы избежать этого налога, вы должны приостановить продажи до конца 5-го налогового года с момента приобретения недвижимости (налоговые годы считаются с конца календарного года, в котором было приобретено имущество). В противном случае мы будем платить налог до 19%. Примечание. Освобождение от налога на наследство и дарение (когда мы принадлежим к ближайшей семье наследодателя или донора) не означает освобождение от уплаты подоходного налога с продаж.

Нотариальные и судебные сборы

Помимо налогов мы также должны учитывать нотариальные расходы. Плата за нотариуса - это вознаграждение нотариуса, который составляет договор. Его максимальная величина указана в постановлении министра юстиции от 28 июня 2004 года о максимальных ставках нотариальных сборов (Законодательный вестник 2004 года № 148, пункт 1564). Это значение зависит от цены имущества. Например, за квартиру, расположенную в ценовом диапазоне, наиболее часто встречающемся на рынке, который составляет от 60 000 до 1 000 000 злотых, мы можем уплатить налог в размере 1010 злотых + 0,4% от излишка свыше 60 000 злотых. Мы должны добавить 23% НДС к этому. Однако, как уже упоминалось выше, вышеуказанная ставка является максимальной, поэтому нотариус может применить свою собственную, что будет более выгодно для нас.

Другие расходы, которые нам придется нести, это судебные издержки. Они имеют фиксированную высоту. Например, для запись о праве собственности в земельном и ипотечном реестре нам придется заплатить 200 злотых, за оформление ипотеки - 200 злотых, а за подачу заявки - 150 злотых.

Комментарии:

Команда Nieruchomosci-online.pl - портал позволяет добавлять и продвигать рекламу в офисах недвижимости, застройщиках и частных лицах. Он находится на переднем крае польских сайтов объявлений о недвижимости, предлагая полмиллиона предложений на первичном и вторичном рынке тем, кто ищет полмиллиона.

Похожие

Комментарии