Статьи
Ипотека земельного участка, на котором имеются или возводятся здания или сооружения
Опубликовано: 04.12.2017
Ипотека земельного участка регулируется нормами Гражданского Кодекса и ФЗ об ипотеке. Ранее было установлено, что право залога при ипотеке земельного участка не распространялось на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя. Договором могло быть предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохранял право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.
Недвижимость Сочи. Море в 650 м. ЖК "Олимпиада из окон". От 73 т.р. м2.
Такие же правила были установлены и в ФЗ об ипотеке. Изменения были внесены и в Гражданский Кодекс РФ и в ФЗ об ипотеке. В настоящее время при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя ( статья 340 Гражданского Кодекса РФ , часть 1 пункта 1 статьи 64 ФЗ об ипотеке). Данное правило осталось диспозитивным, и в договоре может быть предусмотрено иное условие. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" ФЗ об ипотеке.
Кроме того, теперь, при наличии в договоре такого условия, залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Так же как и в прежней редакции, условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом (статья 340 Гражданского Кодекса РФ). Аналогичное правило закреплено в статье 64 ФЗ об ипотеке. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (статья 340 Гражданского Кодекса РФ). Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 статьи 64 ФЗ об ипотеке право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином, права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью 3 пункта 1 статьи 64 ФЗ об ипотеке. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости (пункт 4 статьи 64 ФЗ об ипотеке). Земельный участок, приобретенный (часть 1 пункта 1 статьи 64.1 ФЗ об ипотеке): - с использованием кредитных средств банка; - иной кредитной организации; - средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Иное может быть предусмотрено федеральным законом или договором. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды (часть 2 пункта 1 статьи 64.1 ФЗ об ипотеке). Иное может быть установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка (часть 3 пункта 1 статьи 64.1 ФЗ об ипотеке). К возникающему на основании пункта 1 статьи 64.1 ФЗ об ипотеке залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества (пункт 2 статьи 64.1 ФЗ об ипотеке). Находящимся в залоге считается (пункт 1 статьи 64.2 ФЗ об ипотеке): 1) земельный участок, на котором с использованием кредитных средств: - построено здание или сооружение, - строится здание или сооружение, 2) либо право аренды такого земельного участка. Залог в этом случае устанавливается: - с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение, - либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Иное может быть предусмотрено федеральным законом или договором. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 статьи 64.2 ФЗ об ипотеке, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения (пункт 2 статьи 64.2 ФЗ об ипотеке).