Статьи
Ипотека под залог недвижимости - жилья, квартиры, ФЗ, федеральный закон, в Сбербанке, в ВТБ 24, земельного участка
Опубликовано: 20.09.2018
Банки предъявляют к заемщику требования о платежеспособности, ликвидности объекта залога.
Необходимо, чтобы у должника была хорошая кредитная история и высокий постоянный доход.
Подробно об условиях каждой ипотечной программы можно узнать у специалиста кредитной организации.
Что это такое?
Более 80% ипотечных кредитов выдается под залог приобретаемой недвижимости.
Ипотека и Ипотечное кредитование
Заемщики обычно прибегают к услугам банка при отсутствии собственного жилья, считая ипотеку единственным способом купить квартиру или частный дом.
Ипотека под залог уже имеющейся жилплощади распространена в случае, когда в качестве залогодателя согласен выступить не заемщик, а третье лицо.
Например, родители молодой семьи подписывают соглашение о залоге с целью получения молодоженами кредита на покупку собственной квартиры.
Риск такой ипотеки существен. Банк имеет право обратить взыскание на квартиру через суд, без учета интересов ее собственников.
При положительном решении суда жильцы будут выселены из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Для оформления недвижимости в залог необходимо согласие не только собственников, но и всех зарегистрированных на жилплощади лиц.
Законодательство
Правоотношения между банком и заемщиком регулируются положениями ГК РФ: статьями 334-360 (залог), 361-370 (поручительство).
Правила ипотеки под залог жилья устанавливаются ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16.07.1998.
Процессуальные особенности обращения взыскания на залог устанавливаются правилами ГПК РФ и ФЗ «Об исполнительном производстве».
Федеральный закон
ФЗ «Об ипотеке» устанавливает:
основания возникновения отношения по кредитованию между банком и заемщиком; требования к договору ипотечного кредитования и страхованию объекта недвижимости; обозначает права и обязанности кредитора и заемщика.Ответственность по договору ипотеки предусмотрена в виде дополнительно начисленных процентов, неустойки, штрафа, пени.
Требования
В статье 5 ФЗ № 102 обозначен перечень объектов, которые могут выступать залогом для ипотеки.
В их список входит:
частный дом; квартира; комната в общежитии и коммунальной квартире; земельный участок; морское, речное, воздушное судно и даже космические аппараты.По закону перечисленные объекты являются недвижимостью – статья 130 ГК РФ .
Дополнительно обозначается, что залогом также могут быть:
арендные права на земельный участок; доля в общей собственности.Объект совместной собственности (например, квартира родителей) может быть отдан в залог только после письменного согласия всех собственников.
Недвижимость должна быть в достойном состоянии – не признанной ветхой, аварийной и подлежащей реконструкции.
Обязательной проверке подлежит юридическая сторона вопроса. Банки с настороженностью относятся к жилплощади, которая перешла к заемщику в порядке наследования или по договору дарения.
Виды займа
Займы можно классифицировать по нескольким критериям:
По сроку – быстрые и долгосрочные. По сумме – мелкие и крупные. По назначению – целевые и нецелевые.Ипотека под залог имущества остается «многофункциональным» кредитом. Сумма может быть потрачена не только для приобретения жилья, но и на другие цели.
Целевой и нецелевой
Целевой заем направляется на приобретение объекта недвижимости или оплату его первоначального взноса.
Необходимо предоставить банку подтверждение расходования ипотечного кредита:
свидетельство о праве собственности на дом; договор купли-продажи; акт приема-передачи недвижимости.Нецелевой ипотечный кредит направляется на любые цели, необходимые заемщику.
Эксперты рекомендуют в такой ситуации воспользоваться потребительским займом, за который многие банки не потребуют залог.
Ипотека под залог недвижимости
Процентная ставка по такой ипотеке может быть ниже, в отличие от жилищного кредита под залог приобретаемого жилья, т.е. недвижимости, которая изначально не находилась в собственности у заемщиков.
Средний размер процентов составляет 12-16% годовых и зависит от:
срока кредитования; надежности и платежеспособности клиента.Приобретаемого жилья
Распространенная схема кредитования предполагает оформление ипотеки под залог приобретаемой квартиры или частного дома.
Банк становится залогодержателем имущества, с правом обратить взыскание на залог во внесудебном или судебном порядке (в зависимости от условий договора).
Минимальный срок кредитования обычно составляет 3-5 лет. Льготный размер процентной ставки предусмотрен по социальным программам: «Молодая семья» , «Военная ипотека» и др.
Имеющейся квартиры
Ипотека под залог недвижимости – квартиры или другой недвижимости, возможна при желании улучшить свои жилищные условия.
Банки охотно возьмут в залог как малогабаритное жилье в хорошем районе – по месту кредитования, так и солидные по площади апартаменты.
Необходима независимая оценка эксперта о стоимости объекта недвижимости. Расходы на ее проведение придется оплачивать заемщику.
Земельного участка
Земельный участок оформляется под залог только после предъявления на него необходимых правоустанавливающих документов.
Банки предпочитают брать для обеспечения ипотеки участки, назначение которых установлено в законном порядке – под ИЖС, сельскохозяйственного назначения, промышленных предприятий и др.
Доли
Объектом залога могут быть доли в квартире, частном доме или ином объекте недвижимости.
При обращении взыскания банк руководствуется правилами статьи 250 и статьи 255 ГК РФ (о преимущественной покупке и обращении взыскании на общее долевое имущество).
Без первоначального взноса
Ипотека без первоначального взноса во многих банках доступна при условии, что заемщик готов внести 50% от стоимости недвижимости.
Такие кредиты выдаются на небольшой срок, но под большие проценты и с гарантией поручителя.
Страхование объекта недвижимости остается обязательным условием кредитования во многих банках.
Плюсы и минусы
Преимущества ипотеки заключаются в возможности улучшить свои жилищные условия, воспользовавшись заемными средствами банка. Кредиты выдаются на длительный срок.
Для финансово обеспеченных граждан погашение платежей не будет обременительным.
При оформлении ипотеки следует максимально проанализировать возможные риски:
Утрата объекта залога (при пожаре и т.д.). Страховые компании не всегда возмещают стоимость, например, сгоревшего дома, а обязанности по ипотеке остаются прежними. Потеря постоянного места работы или другого заработка по разным причинам. Если гражданин лишился дохода по болезни, то ситуацию спасет страхование жизни и здоровья, хотя страховщики делают все возможное, чтобы снизить суммы выплат клиентам. Обязательства по ипотеке остаются прежними, независимо от состояния здоровья заемщика. Банки редко соглашаются на отсрочку и предпочитают обращаться в суд и изъять у должника и его семьи даже единственное жилье (закон позволяет делать это в силу положений статьи 446 ГПК РФ). Если залогодателем является третье лицо, то оно также рискует потерять квартиру или др. имущество – в случае, когда должник не платит за ипотеку несколько месяцев подряд. Серьезные риски существуют у поручителя. Банки имеют право предъявить к нему требования о полной или частичной выплате ипотеки.При решении стать участником ипотечного кредитования (не важно в каком статусе) следует досконально оценить последствия такой сделки, не рисковать напрасно своими деньгами и имуществом.
Условия банков
Каждая ипотечная программа рассчитана под определенную прибыль для банка – в виде ежегодной процентной ставки по кредиту, комиссий, возможности обратить взыскание на заложенную у клиента недвижимость.
Тем не менее, ипотечные кредиты остаются выгодным средством для заемщика:
обладающим высоким доходом; желающим быстро купить собственное жилье или воспользоваться средствами на иные цели.Сбербанк
Условия ипотеки в Сбербанке следующие:
минимальная сумма составит 300 тыс. руб.; возраст заемщика – от 21 года, и до 75 лет на погашение ипотеки; страхование залога обязательно; время рассмотрения заявки – 2-8 дней.ВТБ 24
Этот банк готов предложить ипотеку от 11.4% годовых.
Можно приобрести жилье:
в новостройке; на вторичном рынке.Страхование также будет обязательным условием оформления кредита.
Газпромбанк
Газпромбанк остается одним из крупнейших инвесторов в области коммерческого строительства.
Банк предоставляется ипотечные кредиты под залог не только жилья, но и арендных прав на предприятия и другие объекты недвижимости.
Информацию об ипотечных программах вышеуказанных кредитных учреждений целесообразно представить в сводной таблице:
| Банк | % ( min) | Сумма кредита ( min) руб. | Сумма кредита (max)/руб. | Первоначальный взнос |
| Сбербанк
|
13.5
|
300 тыс.
|
20 млн. | от 20% |
| ВТБ24 | 13.5 | 500 тыс. | 75 млн. | от 20% |
| Газпромбанк | 13.5 | 400 тыс. | 45 млн. | от 20% |
Процентная ставка по социальным ипотечным программам – 12-15%, включая материнский капитал и др. жилищные субсидии.
Как взять?
Заявитель обращается лично в банк или заполняет заявку на сайте организации.
Рассмотрение заявки осуществляется после предъявления необходимых сведений о заемщике.
Документы
Для оформления ипотеки необходимо представить следующие документы:
паспорт (и копию); справку о доходах (по форме банка или 2- НДФЛ); документы на объект залога; документы созаемщиков и поручителей (при необходимости).Здесь представлены образец справки 2-НДФЛ , образец типового заявления на получение ипотечного кредита .
Банки оставляют за собой право расширить этот список. Размер одобренного кредита зависит от платежеспособности клиента.
Страхование можно оплачивать с использованием кредитных средств. При отказе от услуг страховой компании банки обычно увеличивают процентную ставку на несколько пунктов.
Ипотека под залог недвижимости – универсальный, но рискованный способ улучшить свои жилищные условия.
Требуется большое терпение и платежеспособность должника, чтобы вовремя погасить кредит и выкупить свое имущества у банка.
