Статьи
Обзор коммерческой недвижимости города Челябинск
Опубликовано: 09.03.2024
Обзор рынка офисных центров [1]
Предложение
Общий объем предложения офисных помещений по результатам 3 кв. 2013 составил 215 тыс. кв. м., прирост за год составил 5 тыс. кв. м. В 2013 г. продолжают свое развитие проекты офисных комплексов «WorkStreet» (на ул. Труда) и «GreenPlex» (на ул. Российской), продолжается строительство новых офисных центров.
Ремонт квартир Челябинск "Renovation Royale"
По прогнозам экспертов до конца года будет введено в эксплуатацию еще около 5 000 кв.м. и в 2014 году объемы пополнения нового предложения офисных площадей останутся на уровне 2013 года.
Рисунок 1. Динамика объемов ввода и предложения офисных площадей, кв.м.
Сколько стоит аренда коммерческой недвижимости в разных городах России
В структуре предложения преобладают офисные площади класса «А» - на их долю приходится почти половина всего предложения (48%). Доля предложения в объектах класса «В» составляет 30%.
Рисунок 2 . Структура предложения офисных площадей по классам
Спрос
Наибольшим спросом среди арендаторов в Челябинске пользуются офисы класса В и В+, из общего количества офисов данного класса, свободны только 8%. Офисы класса А свободны на 15%. 21% офисных помещений класса С остается не арендованным.
Рисунок 3. Уровень вакантных площадей по классам
Половина арендаторов занимают офисы площадью от 25 до 100 кв.м. Основной спрос приходится на небольшие помещения, которые наиболее интересны предприятиям малого бизнеса. 26% арендованных офисных помещений имеют площадь до 25 кв.м, 17% - помещения от 100 до 300 кв. м.
Рисунок 4. Структура спроса по площади помещения
Среди арендаторов офисных помещений в Челябинске 5% - иностранные компании. 57% арендаторов – представители местного бизнеса, 38% - игроки федерального рынка, имеющие головной офис в Москве или другом городе РФ.
Рисунок 5. Структура спроса по типу компании
Коммерческие условия
Средняя арендная ставка на офис класса А в 1 полугодии 2013 г. составила 1000 руб./кв.м./месяц. Офисы класса В и В + оцениваются в среднем в 600 руб./кв. м./месяц, с небольшим отрывом следуют офисы класса D и C, со стоимостью – 400 руб./кв. м./месяц. В настоящее время в некоторых офисных комплексах классов D, C действуют специальные предложения, по которым можно снять офис на длительное время за 300 руб./кв. м./месяц. Эксперты прогнозируют стабильность арендных ставок, до конца 2013 г.
Значимые события офисного рынка
В 2013 г. было объявлено о возобновлении строительства офисного долгостроя в центре города на пересечении улиц Красной и Труда. Возведение здания было заморожено в 2008 г. из-за проблем с согласованием проекта. Первоначально на пересечении улиц Красной и Труда планировалось возвести ОЦ класса «А» высотой в 22 этажа и общей площадью в 40 тыс. кв. м. Кроме офисов, комплекс должен был включать в себя фитнес-центр, торговые залы, заведения общепита, подземную парковку на 6 тыс. кв. м. Возобновить проект решил предприниматель Игорь Терновский. Ему придется фактически заново делать проект, об этом заявили в мэрии после встречи с бизнесменом, в том числе уменьшив этажность объекта.
В мае 2013 г. открылась смотровая площадка офисного комплекса «Челябинск-СИТИ», это единственная в городе площадка с панорамным обзором мегаполиса с высоты 100 м. На открытой территории смотровой площадки возможно проведение различных мероприятий: посещение смотровой площадки в составе организованных групп, посещение смотровой площадки в индивидуальном порядке, романтический ужин, выездная регистрация молодоженов, проведение презентаций и выставок.
26 сентября 2013 г. Офисный Центр «Свобода» отметил 10 лет со дня открытия. Здание Офис Центра «СВОБОДА» расположено на пересечении двух центральных улиц г. Челябинска, Свободы и Карла Маркса. Офисный центр построен в 2003 г., управляющей компанией является Офис Центр «Свобода». Общая площадь офисного центра 4067 кв. м. Класс офисов В, по классификации офисных и бизнес центров на территории России, принятой Гильдия Управляющих и Девелоперов (ГУД).
В августе 2013 г. избран новый председатель Комитета по управлению и эксплуатации бизнес-центров Гильдии управляющих и девелоперов, им стал директор по развитию NCC Коммерческая недвижимость Алексей Чижов. Соответствующее решение было принято на последнем заседании Президиума ГУД. На новом посту Алексей Чижов намерен продолжать процесс систематизации рынка офисной недвижимости, а также расширить фокус внимания Комитета, опираясь, в том числе, на мнение арендаторов и инвесторов. Новый руководитель считает классификацию – одним из важнейших инструментов в понимании молодого, все еще формирующегося российского рынка. В то же время, по его мнению, в обозримом будущем, когда рынок будет наполнен объектами сходного высокого качества, необходимость в классификации отпадет – как это произошло, например, на развитых рынках скандинавских стран.
Прогноз развития офисного рынка
По оценке директора БЦ «Свобода» значимых событий в 2012-2013 г., которые могли бы повлиять на ситуацию на рынке офисной недвижимости города, не происходило и в краткосрочной перспективе ситуация на рынке кардинально не изменится. Но значимое влияние может оказать ввод в эксплуатацию новых офисных центров. Ключевым трендом рынка в 1 полугодии 2013г. было изменение ценовой политики, по причине того, что предложение начинает превышать спрос. Арендодателям неизбежно приходится снижать цены на арендную плату, чтобы привлечь клиентов. По мере ввода новых объектов данный тренд будет усиливаться.
Обзор рынка торговых и торгово-развлекательных центров [2]
Общая характеристика рынка
Первые качественные торговые центры Челябинска были введены в эксплуатацию в 2006 – 2007 гг. Большая часть крупноформатных объектов, которые были построены до этого времени, продолжает функционировать и сегодня. Одной из особенностей рынка торговой недвижимости Челябинска является перенасыщение площадями, не соответствующими современным представлениям о качественных объектах. Соотношение площадей профессиональных центров и объектов, которые не относятся к таковым, – 44% и 56% соответственно (по данным на начало 2013 года). Торговый сегмент Челябинска можно охарактеризовать как рынок, где этот дисбаланс ярко выражен. Такая же ситуация характерна для таких городов как Пермь, Омск, Уфа.
Несмотря на то, что рынок торговой недвижимости Челябинска пребывал в 2011-2012 гг. в стадии активного роста (было введено 6 крупных торговых объектов), не все вновь введенные центры можно отнести к профессиональным. Одна из причин, которая существенно затрудняет развитие рынка качественной торговой недвижимости, – присутствие в Челябинске незначительного числа международных и федеральных девелоперов.
Немаловажной чертой, характеризующей торговый сегмент Челябинска, является близость к крупному и развитому рынку Екатеринбурга (чуть более 200 км). Екатеринбург всегда оказывал и продолжает оказывать влияние на рынок торговой недвижимости Челябинска. Например, из Челябинска в ТРЦ «Мега» в Екатеринбурге несколько раз в неделю курсирует специальный автобус, что характеризует масштаб работы некоторых торговых проектов Екатеринбурга и их зону охвата.
На примере развития рынка профессиональных торговых площадей Челябинска можно наблюдать тенденцию, которая в целом характерна для регионов России: челябинский рынок торговой недвижимости – наглядная иллюстрация процесса замещения региональных сетей крупными федеральными/международными операторами. На начальном этапе развития рынка доминировали локальные продуктовые сети: «Незабудка»/«ДАР Сити», «Молния», «Теорема», «Сезам».
В течение нескольких лет можно было наблюдать, как происходило обновление списка присутствующих в городе операторов. В настоящий момент в Челябинске функционируют как объекты крупных федеральных сетей («Metro Cash&Carry», «НАШ Гипермаркет», «Ашан»), так и локальные операторы. Среди последних стоит назвать мультиформатную торговую сеть «Молния» (31 магазин в Челябинске и Челябинской области), магазины сети «Проспект», которую развивает компания ООО «Проспект-А» (9 объектов) и гипермаркет «Теорема».
Внимания заслуживает и челябинская сеть магазинов «Пеплос», реализующая продукцию ЗАО «Пеплос» Чебаркульская швейная фабрика» (входит в десятку крупнейших российских производителей мужской одежды), которую, учитывая географию распространения, вполне можно назвать федеральной.
Предложение
По данным на июль 2013 года в Челябинске насчитывается 9 торговых комплексов с развлекательной функцией (ТРК). Из них относятся к суперокружному классу (Super community center) «Горки», «Фокус», «Фиеста», «Гагарин-Парк» и «Куба». Суммарная площадь объектов данного класса занимает 32% рынка. Кроме того, в Челябинске функционирует ТРК суперрегионального типа – это ТРК «Родник», занимающий площадь равную 14% рынка.
Закономерно, что каждый южноуральский ТРК уже имеет свой надежный якорь. В последнее время наблюдается тенденция размещения в ТРК не одного, а 2-х и более якорей, которые работают в одном ценовом сегменте, но не конкурируют друг с другом.
Якорями выступают крупные сетевые операторы розничной торговли с известным брэндом, кинотеатры, центры развлечений. Например, в ТРК «ГагаринПарк» эта ниша представлена центром семейных развлечений «NIKA LAND», в «Роднике» международным арендатором «Ашан» и гипермаркетом товаров для ремонта «Castorama».
Якорями ТРК «Горки» являются гипермаркет «Наш», гипермаркет бытовой техники и электроники «Эксперт», семейный развлекательный центр «Crazy Park», девятизальный кинотеатр «Синема Парк».
Из почти 80 торговых комплексов Челябинска насчитывается только 9 ТРК. К сожалению, они не до конца удовлетворяют потребности покупателей. В Челябинске до сих пор представлены не все бренды, которые имеются на российском рынке и даже на рынке ближайшего соседа – Екатеринбурга. Это касается и одежды и обуви, и товаров для дома, например, южноуральцам приходится выезжать в соседний регион в магазин «IKEA».
На данный момент ведется строительство ТРК «Алмаз» регионального масштаба, запланировано строительство ТРК «Cloud», в состав которого планируют включить океанариум, фитнес-центр, поликлинику, парк детских развлечений, каток, магазины европейских и российских брендов.
Наиболее крупными игроками торгово-развлекательного сегмента, по оценкам экспертов, являются ТРК «Горки», ТРК «Родник», ТРК «Фокус». Отчасти такая расстановка сил связана с их территориальным расположением в разных районах города, где они выполняют для населения досуговые функции.
Данные объекты имеют определенные концептуальные особенности:
ТРК «Родник» одним из первых приводит в регион новые бренды, сконцентрировал на огромной территории строительные и продуктовые товары, парфюмерные бутики и бутики одежды, кинотеатр, заведения общепита и др. ТРК «Фокус» разместил у себя магазин «Библио-Глобус», которому нет равных в регионе, сюда практически еженедельно приезжают знаменитые гости на встречу с читателями, а удобное расположение в спальном районе города, обеспечивает ТРК постоянный приток покупателей. ТРК «Горки» может похвастаться девятизальным кинотеатром, двумя парковками, близостью к центру города и к городу-спутнику Копейску, розыгрышами билетов на концентр, путевок и других призов.До недавнего времени большинство ТРК не разделяло покупательские потоки и ориентировалось на массового клиента. Сегодня ситуация меняется. Появился ТРК «Родник», который, например, в отличие от «ТРК «Горки» сконцентрирован на реализации товаров и услуг более высокой ценовой категории.
Коммерческие условия
Минимальная арендная ставка 1 кв. м. в торговых центрах Челябинска на стандартные помещения в среднем составляет порядка 14 500 тысяч рублей в год, а максимальная может быть более 70 тыс. рублей в год. Например, в ТРК «Горки» диапазон стоимости аренды составляет 15 902 – 64 000 руб./кв. м./год.
Размер арендной ставки зависит от расположения комплекса в городе. Кроме того, чем дальше арендуемое место находится от главного входа здание, чем выше этаж, тем ставка меньше. Аренда аналогичных площадей на разных этажах одного ТРК может отличаться на 20-30%.
Стоит отметить, что многие ТРК предоставляют информацию о размере арендной ставки только после заполнения специальной анкеты, в которой необходимо указать критерии искомого Вами помещения. Такой подход говорит о том, руководство ТРК старается адресно подходить к каждому клиенту, проводя гибкую арендаторскую политику. Это связано со строительством новых коммерческих площадей и возрастанием конкуренции на рынке торговой недвижимости Челябинска.
К основным критериям выбора помещений арендаторами эксперты рынка Челябинска относят:
адекватное соотношение цены и качества арендуемых площадей, наличие 2 и более мощных якорей, удобное территориальное расположение ТРК и понятная схема проезда, качественное освещение, отсутствие перегрузки радио-сообщениями, отделка помещений и качество инженерных систем, возможность аренды помещения в виде shell&core, когда можно реализовать фирменный дизайн-проект, вместительная парковка, наличие банковских отделений, банкоматов, кредитных агентств, кафе, фитнес-центров на территории ТРК, отсутствие прямых конкурентов в непосредственной близости от арендуемой площади.Прогноз развития рынка
В данный момент рано говорить о завершении формирования сегмента торгово-развлекательных комплексов. Рынок готов принять и крупных игроков, и более мелких. Продолжают пользоваться большим спросом площади «бутикового» формата, активнее проявляется интерес строительных, мебельных супермаркетов к аренде больших помещениий.
Нехватка качественных торговых площадей, концентрирующих на одной территории и развлекательный сектор, и общепит, и торговые бутики, провоцирует активное строительство новых помещений.
Желание банков быть как можно ближе к клиентам ведет к тому, что в ТРК повсеместно появляются соответствующие отделения, способные оформить кредит на покупку, обналичить денежные средства и т.д.
По прогнозам экспертов, в ближайшее время продолжится строительство новых современных ТРК, которые будут стремиться расположиться как можно ближе к своим клиентам. Это приведет к тому, что в одном районе будут находиться несколько крупных ТРК, которые составят конкуренцию друг другу. В этом случае можно будет ожидать снижения арендной ставки.
Кроме того, собственники ТРК станут искать новые способы привлечения арендаторов и покупателей. Одним из таких способов может стать «зонирование», которое уже прошло успешную апробацию в ТЦ «Светофор», соединившим Челябинск и город-спутник, Копейск.
Обзор рынка встроенных помещений [3]
Рынок встроенных помещений в Челябинске активно развивается за счет нового строительства в составе жилых комплексов. В 2013-2014 годах будет построено около 50 000 кв.м. нежилых помещений в районе Академ-Сити. Данная тенденция обеспечивает некоторую децентрализацию рынка, так как – почти все новые дома проектируются с нежилыми первыми этажами и основное строительство ведется за пределами центра.
Стоимость нежилых помещений различается в зависимости от района и занимаемой площади. По данным на январь-сентябрь 2013 года дороже всего обойдется офис в Центральном районе – 80-100 тыс. рублей за 1 кв. м. В Советском районе стоимость за 1 кв. м. чуть ниже – 80-100 тыс. рублей. На Северо-западе – примерно 60-100 тыс. рублей за 1 кв. м. Дешевле всего офисные помещения в таких районах, как ЧМЗ, ЧТЗ и Ленинский – стоимость 1 кв. м. составит 50-80 тыс. рублей.
По данным «IBC-Недвижимость» наблюдается отток инвесторов с рынка жилья на рынок встроенных торговых помещений. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на центральных проспектах, площадью 70-150 кв. м. и стоимостью до 20 млн. руб. Средняя стоимость квадратного метра по осуществленным сделкам купли-продажи таких помещений находится в диапазоне в среднем 150 000 – 200 000 руб./кв. м.
Самые дорогие объекты стрит-ритейла в центре выставляются на продажу на проспекте Ленина и «Кировке». По словам эксперта, их выставляют на продажу дороже, чем за 350 тысяч рублей за метр, однако данная стоимость оценивается экспертами как неадекватная рынку.
Рост цен на рынке встроенных помещений незначителен – за 2012-2013 год он составил в среднем не более 5% в год.
Стоимость аренды в среднем находится на уровне 1 200-2 000 руб./кв. м./мес.
Обзор рынка складских и производственных помещений [4]
По данным на сентябрь 2013 года объем рынка складских площадей Челябинска перешагнул рубеж 600 тыс. кв. м. и составил 607 тыс. кв. м. В структуре предложения преобладают площади объектов низкого класса («С» и «D»), на их долю приходится 83% площадей (около 500 тыс. кв. м.). Доля качественной складской недвижимости в общем объеме предложения составляет 17%. Объем предложения в классе «А» составляет 32 000 кв. м. (5%), а в классе «В» 75 000 кв. м. (12%).
Рисунок 6. Структура предложения складских площадей по классам объектов
В настоящее время предложение в классе «А» сформировано одним объектом «Форпост-Молния». К наиболее крупным складам класса «В» можно отнести «Каскад», его площадь составляет 30 000 кв. м.
Таблица 1. Наиболее крупные качественные складские комплексы Челябинска
Наиболее активными арендаторами на рынке складской недвижимости Челябинска являются дистрибьюторы и торговые сети, которые рассматривают площади в диапазонах 2 000 – 4 000 кв. м. и 6 000 – 20 000 кв. м. соответственно.
Диапазон средних арендных ставок по классам объектов составляет:
в классе «А» 400 руб./кв. м./мес., в классе «В» 300 – 330 руб./кв. м./мес., в классе «С» 200 – 250 руб./кв. м./мес.Эксперты отмечают существенный рост ставок аренды на складские помещения Челябинска – в 2012 году прирост средней арендной ставки составил 25%, по итогам трех кварталов 2013 года прирост составил около 50%. Основной причиной роста спроса и ставок эксперты называют экспансию крупных сетевых копаний в регион на фоне низкого объема предложения качественных складских площадей.
По данным на начало апреля 2013 года на рынке производственной недвижимости Челябинска присутствовало 98 объектов, которые предлагались собственниками в аренду. Совокупная площадь предложения составляла 117 тыс. кв. м., общий объем месячной арендной платы составлял 18 млн. руб.
Таблица 2. Основные характеристики рынка аренды производственной недвижимости Челябинска 
Количество предложений производственной недвижимости в аренду распределено между районами города более равномерно, чем в случае продажи. Лидером является Ленинский район, на который приходится 24 % совокупного предложения. В прочих районах этот показатель колеблется от 12 до 18 %. В Правобережном районе предложений по аренде не было.
По совокупной площади предложения безусловным лидером является Ленинский район, на который приходится 39 % от общей площади предложения. Второе место занимает Советский район с 26 %. Прочие районы имеют долю от 3% до 15 %.
Распределение районов по стоимости предложения примерно совпадает с распределением по площади.
Максимальная средняя площадь предложения производственной недвижимости в аренду наблюдается в Советском и Ленинском районах, там она находится на уровне около 2000 кв. м. В металлургическом и Северо-западном районе эта величина находится в пределах 500 – 1000 кв. м. В Тракторозаводском и Центральном районах средняя площадь предложения была ниже 500 кв. м.
Обзор рынка земельных участков [5]
По данным компании «Росриэлт» в сентябре 2013 года средняя стоимость земли в Челябинске составляла 1 071 руб./кв. м. После значительного снижения цен на землю по итогам 1 квартала 2012 года отмечался рост до конца 2012 года, далее цена показывает неоднозначную динамику, что может свидетельствовать о стабилизации рынка.
Рисунок 7 . Динамика средней цены на земельные участки
По данным на начало 2012 года в Челябинске преобладало предложение участков площадью 0,1-0,5 га (68) и более 5 га (83).
Рисунок 8 . Структура предложения земельных участков по площади, шт.
В предложении преобладают земли населенных пунктов, их доля составляет 54,1% (151 шт.), на долю земель сельскохозяйственного и промышленного назначения приходится 34,4% (96 шт.) и 11,5% (32 шт.) соответственно.
Рисунок 9 . Структура предложения земельных участков по назначению, шт.
Количество земельных участков предлагаемых в пригородах Челябинска составляет чуть меньше половины от общего предложения – 46,2% (129 шт.). По количеству предложений в черте города лидируют Калининский – 11,1% (31 шт.), Курчатовский и Ленинский – по 9,7% (27) районы. На долю Центрального района приходится 8,2% (23 шт.).
Рисунок 10. Географическая структура предложения земельных участков, шт.
Выводы:
Общий объем предложения офисных помещений по результатам 3 кв. 2013 составил 215 тыс. кв. м., прирост за год составил 5 тыс. кв. м. В структуре предложения преобладают офисные площади класса «А» - на их долю приходится почти половина всего предложения (48%). Доля предложения в объектах класса «В» составляет 30%. Наибольшим спросом среди арендаторов в Челябинске пользуются офисы класса В и В+, из общего количества офисов данного класса, свободны только 8%. Средняя арендная ставка на офис класса А в 1 полугодии 2013 г. составила 1000 руб./кв. м./месяц. Офисы класса В и В + оцениваются в среднем в 600 руб./кв. м./месяц, с небольшим отрывом следуют офисы класса D и C, со стоимостью – 400 руб./кв. м./месяц. По данным на июль 2013 года в Челябинске из порядка 80 торговых центров насчитывается 9 торгово-развлекательных комплексов суперокружного класса, доля предложения площадей в которых составляет 32% рынка. Наиболее крупными игроками торгово-развлекательного сегмента, по оценкам экспертов, являются ТРК «Горки», ТРК «Родник», ТРК «Фокус». Минимальная арендная ставка 1 кв. м. в торговых центрах Челябинска на стандартные помещения в среднем составляет порядка 14 500 тысяч рублей в год, а максимальная может быть более 70 тыс. рублей в год. По прогнозам экспертов, в ближайшее время продолжится строительство новых современных ТРК, что приведет к усилению конкуренции и может снизить арендные ставки. Рынок встроенных помещений в Челябинске активно развивается за счет нового строительства в составе жилых комплексов. По данным на январь-сентябрь 2013 года дороже всего обойдется встроенное офисное помещение в Центральном районе – 80-100 тыс. рублей за 1 кв. м. В Советском районе стоимость за 1 кв. м. чуть ниже – 80-100 тыс. рублей. На Северо-западе – примерно 60-100 тыс. рублей за 1 кв. м. Дешевле всего офисные помещения в таких районах, как ЧМЗ, ЧТЗ и Ленинский – стоимость 1 кв. м. составит 50-80 тыс. рублей. Стоимость аренды в среднем находится на уровне 1 200-2 000 руб./кв. м./мес. По данным на сентябрь 2013 года объем рынка складских площадей Челябинска перешагнул рубеж 600 тыс. кв. м. и составил 607 тыс. кв. м. В структуре предложения преобладают площади объектов низкого класса («С» и «D»), на их долю приходится 83% площадей (около 500 тыс. кв. м.). Наиболее активными арендаторами на рынке складской недвижимости Челябинска являются дистрибьюторы и торговые сети, которые рассматривают площади в диапазонах 2 000 – 4 000 кв. м. и 6 000 – 20 000 кв. м. соответственно. Диапазон средних арендных ставок по классам объектов составляет: в классе «А» - 400 руб./кв. м./мес., в классе «В» - 300 – 330 руб./кв. м./мес., в классе «С» - 200 – 250 руб./кв. м./мес. Эксперты отмечают существенный рост ставок аренды на складские помещения Челябинска – в 2012 году прирост средней арендной ставки составил 25%, по итогам трех кварталов 2013 года прирост составил около 50%. Основной причиной роста спроса и ставок эксперты называют экспансию крупных сетевых копаний в регион на фоне низкого объема предложения качественных складских площадей. По данным на начало апреля 2013 года на рынке производственной недвижимости Челябинска присутствовало 98 объектов (117 тыс. кв. м.), которые предлагались собственниками в аренду. Средняя ставка аренды производственных помещений составляет 160 руб./кв. м./мес. По данным компании «Росриэлт» в сентябре 2013 года средняя стоимость земли в Челябинске составляла 1 071 руб./кв. м. Количество земельных участков предлагаемых в пригородах Челябинска составляет чуть меньше половины от общего предложения – 46,2% (129 шт.). По количеству предложений в черте города лидируют Калининский – 11,1% (31 шт.), Курчатовский и Ленинский – по 9,7% (27) районы.