Статьи
Новые правила в отношениях между покупателями квартир в новостройках и застройщиком: чтобы ремонт состоялся.
Опубликовано: 06.09.2018
При строительстве новостроек застройщик привлекает денежные средства кредитных организаций и частных (физических) лиц, расплачиваясь с последними квартирами в соответствии с полученной суммой. Таким образом, физические лица являются не просто покупателями квартир в новых домах, а как бы соинвесторами проекта.
Не секрет, что строительный рынок жилья кишит аферистами и проходимцами. Чтобы не быть обманутым, получить в руки заветные ключи, сделать ремонт в новостройке и отметить новоселье, полезно знать основные законы, регламентирующие отношения между строительной компанией-застройщиком и покупателями квартир в новостройках.
15 августа вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон о несостоятельности или банкротстве» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части «Установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Этот документ регулирует отношения застройщиков и покупателей квартир в новостройках.
В этой статье мы расскажем об основных положениях этого документа, которые полезно знать любому покупателю жилья на первичном рынке.
Первое . Теперь застройщиком считается любая компания, которая привлекала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность стройкомпании не являлась законной, то есть застройщик не обладал правами на земельный участок (собственность, аренда, субаренда), застройщик оформлял не договоры об участии в долевом строительстве, а любые другие договоры, в том числе: предварительные, договоры уступки, совместной деятельности, или в подтверждение своих обязательств выдавал вексель.
Кроме того, не будет иметь значения, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (ранее это было обязательно).
Второе . Расчеты с дольщиками будут выделены в отдельную, привилегированную очередь. Все иные кредиторы отодвигаются дальше и вправе претендовать на получение присужденного им имущества только после удовлетворения требований дольщиков. Дольщики будут иметь право претендовать на возмещение в размере 25% (заложенного) и 85% (не заложенного) от стоимости реализованного имущества.
Третье . Споры с дольщиками о признании права на квартиры в достроенном или недостроенном доме теперь будут рассматриваться исключительно в арбитражных судах в непосредственном процессе банкротства застройщика. Кроме того, судебное разбирательство может осуществляться не только по месту нахождения застройщика, но и по месту осуществления строительства и месту нахождения большинства дольщиков.
Четвертое . С момента начала процесса банкротства застройщика арбитражный суд обязан направлять определение о введении соответствующей процедуры банкротства в регистрационные службы с целью дополнительной гарантии от незаконных сделок с недвижимым имуществом застройщика-банкрота.
Также, арбитражный суд, в процессе рассмотрения споров о признании права собственности за дольщиками на объекты недвижимости или о присуждении денежных средств, вправе осуществить незыблемые гарантии для дольщиков в целях последующего исполнения такого решения, а именно накладывать запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка, запрет на госрегистрацию такого договора аренды и запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Пятое . К участию в процессе признания права собственности в рамках банкротства в обязательном порядке должны привлекаться все прямые и опосредованные участники строительства – участники инвестиционного контракта (соинвесторы), администрации и государственные (муниципальные) органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства (в Москве – Мосгосстройнадзор, в Московской области – Министерство строительного комплекса).
Шестое . Требовать получения квартир теперь могут не только лица, заключившие договоры об участии в долевом строительстве, но и те, кто покупал квартиры, машино-места и офисы на основании :
договора купли-продажи жилого помещения; предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи иного помещения; договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома; заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком доме в собственность.
Седьмое . Арбитражные управляющие (представители застройщика в процессе банкротства) непосредственно обязаны разыскивать дольщиков с целью информирования их как о банкротстве застройщика, так и о правах дольщиков претендовать на денежные средства или объекты недвижимости компании-застройщика.
Восьмое . Теперь будут существовать две параллельные группы кредиторов, одни из которых желают претендовать на денежные средства, другие – на жилые и нежилые помещения (реестр требований кредиторов: денежный и о передаче жилых помещений).
Девятое . Только сам дольщик вправе выбирать, с какими требованиями он будет обращаться к застройщику – о получении в собственность объекта недвижимости (как достроенного, так и недостроенного) или денежных средств за него. При этом, дольщику присуждается не только та сумма, что он в свое время оплатил застройщику, а реальная стоимость жилого/нежилого помещения на день предъявления своих требований.
И наоборот, если стоимость приобретаемого объекта недвижимости снизилась со временем, дольщику должны присудить не его рыночную стоимость, а оплаченную сумму. Все споры в отношении рыночной стоимости имущества разрешаются на основании отчетов независимых оценочных компаний, которые привлекаются в процессы в качестве экспертов.
Десятое . Дела о признании права за дольщиками на объекты недвижимости подлежат рассмотрению в срок до трех месяцев. Дольщики вольны предъявлять через арбитражный суд к застройщику следующие требования :
о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или не заключенной; о признании наличия или отсутствия права собственности, иного права или обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; о передаче недвижимого имущества компании-застройщика во исполнение его обязательств в собственность дольщика, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество; о сносе самовольной постройки.
Одиннадцатое . Собрание участников строительства вправе принять решение о передаче дольщикам прав на недостроенный дом с земельным участком под ним при условии создания дольщиками жилищно-строительного или потребительского кооператива (под каждый отдельный недостроенный дом должен создаваться отдельный кооператив). При этом передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении целого ряда условий (всего их семь).
Например: стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Двенадцатое . После передачи незавершенного строительством дома кооперативу, последнему переходят все права и обязанности по достройке дома, также в пользу кооператива регистрируются права на недострой и земельный участок под ним.
Тринадцатое . Если дом, в котором находятся квартиры дольщиков, достроен, судом разрешается вопрос о передаче таких квартир дольщикам на основании отчета оценщика и заключения арбитражного управляющего.
Передача жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
наличие полученного разрешения (в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности) на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений; стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства; имущество, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства; в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства; всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающими передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, которое отличается по площади, планировке, расположению от помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Надеемся, что знание новых правил в отношениях между покупателями квартир в новостройках и застройщиком поможет нашим гражданам отстаивать свои права в случае несоблюдения строительными компаниями своих обязательств.
Каталог тематических статей . Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.
Поделиться ссылкой
