Статьи
Что такое долевое строительство и как закон может защитить инвесторов
Опубликовано: 06.09.2018
Наряду с ипотекой долевое строительство является одним из самых распространенных путей, по которому россияне обзаводятся недвижимостью. Суть долевого строительства в следующем: строительство объектов недвижимости осуществляется за счет инвестиций участников («дольщиков»). Обе стороны сделки – застройщик и дольщики – заключают договор, который является основным праворегулирующим документом их отношений.
В договоре прописываются:
характеристики объекта сделки (в большинстве случаев таковым является многоквартирный дом); сроки начала и завершения строительства; общая стоимость объекта; количество дольщиков; порядок уплаты долевых взносов; риски, которые несут застройщик и дольщики в случае возникновения форс-мажорных ситуаций.Истоки долевого строительства
Своим возникновением долевое строительство обязано финансовому кризису в Аргентине 1985–1989 гг., когда банки и прочие финансовые организации почти полностью приостановили 
кредитование населения. Для миллионов жителей страны, мечтавших о собственном жилье, цель оказалась недоступной. В связи с этим президент Рауль Альфонсин одобрил инвестиционную программу «Строительство по справедливости». В ходе нее было создано курируемое государством акционерное общество, принимавшее инвестиции на строительство жилья. С каждым взносом участник общества получал акцию определенного номинала. При накоплении достаточной суммы в акциях дольщик получал ключи от новенькой квартиры. Благодаря государственной поддержке долевое строительство в Аргентине было максимально прозрачным и обеспечило прирост собственников жилья на 18 % всего за несколько лет.
Плюсы банкротства физических лиц
Аргентинская практика получила широкое распространение во многих странах мира, не исключая Россию.
До 2004 года ввиду крайне слабой законодательной базы под долевое строительство подавляющая часть сделок не оправдывала ожидания дольщиков. Организаторы в лучшем случае затягивали сроки сдачи построек, в худшем же исчезали с деньгами инвесторов.Число одураченных дольщиков, которое к 2004 году исчислялось тысячами, привело к тому, что государство наконец занялось регулированием этого вида инвестирования. В 2005 г. вышел закон 
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и процедура возведения долевых объектов стала контролироваться государством. Компания получает право организовывать долевое строительство только тогда, когда территория под под застройку будет зарегистрирована во всех соответствующих инстанциях и получены все разрешительные документоы на возведение жилья.
Однако даже введение этого закона не обезопасило процедуру от афер. Получили распространение «серые» схемы , заключавшиеся в предварительном оформлении договора купли-продажи объекта инвестиции и займа средств у участников строительства под вексель. Целью подобных схем было обеспечение фактического отсутствия привлечения финансов заемщиков при застройке. Новострои, возведенные на деньги обманутых дольщиков, вводились в эксплуатацию, квартиры в них успешно продавались, инвесторы же оставались ни с чем.
Правительство периодически принимает меры по выведению рынка долевого строительства из тени. В основном они заключаются в поправках в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ужесточающих ответственность организаторов. Параллельно создаются комитеты по защите прав пострадавших от теневых схем инвесторов. С начала 2014 г. началось формирование реестра граждан, «погоревших» на долевом строительстве. Однако о возмещении обманутым дольщикам их финансовых вливаний говорить пока рано.
Влияние экономических кризисов на рынок долевого строительства
Во времена финансовых кризисов в первую очередь страдают вкладчики. Люди, инвестирующие в 
долевое строительство, не исключение. Кризис 2008 года показал, насколько «сырой» еще является законодательная поддержка сделок этого типа. По всей стране были заморожены сотни строек. Застройщики переносили сроки сдачи новостроев, мотивируя это финансовой нестабильностью во всей стране, впоследствии возведение жилья и вовсе приостановилось.
Только по столице на май 2009 года насчитывалось 148 законсервированных строек – это более 10 тысяч квартир, недополученных гражданами. Проблема обманутых дольщиков в те годы широко освещалась в СМИ: журналисты писали о митингах и пикетах, организованных отчаявшимися инвесторами, многим из которых просто негде было жить. Такая антиреклама долевого строительства обусловила значительное снижение объемов долевых сделок.
Выходить из анабиоза отрасль начала только в 2010 году, после внесения изменений в основной ФЗ о долевом строительстве.Поправки были подготовлены рабочей группой по защите жертв теневых сделок. Так, 
невыполнение условий договора, касающихся сроков сдачи, могло быть основанием для признания документа недействительным. Также стала обязательной госрегистрация каждого объекта долевого строительства, что исключило возможность заключать по несколько договоров на одну и ту же квартиру.
Статьей 7 действующего ФЗ обеспечена гарантия качества объектов, участвующих в сделке. Согласно нормам закона застройщик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на жилье в новострое. В случае обнаружения несоответствий заявленному в договоре качеству жилья дольщик вправе требовать от организатора стройки уменьшения суммы сделки либо срочного устранения недостатков.
Чего ждать дальше от долевого строительства в Москве
По состоянию на август 2015 года в Москве по схеме инвестирования возводится 418 домов. Подавляющее большинство объектов (383) строится именно по схеме долевого строительства. За второй квартал 2015 года 166 компаний-застройщиков подали отчетность в Москомстройинвест. Всего на территории Московского региона по инвестиционным схемам строится более 2200 высоток.
Тем не менее, статистика свидетельствует, что долевое строительство в России методично сдает позиции.Так, в 2014 году объем инвестиций составил 647,8 млрд рублей, что вдвое меньше, чем в 2013 (1,3 
трлн). Текущие объемы инвестиций в долевое строительство меньше, чем в кризисные времена. По мнению экспертов, это обусловлено тем, что часть зданий, бывших объектами строительных инвестиций, уже введена в эксплуатацию, а из-за неудачного опыта кризисных лет люди опасаются инвестировать в новые стройки. Плюс ко всему постоянные меры ужесточения ответственности организаторов строительства демотивируют самих застройщиков. За первые месяцы 2015 года было зафиксировано падение прироста инвестиций в долевое строительство на 10 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако некоторые застройщики сохраняют оптимистичный настрой. Надежды они возлагают на осень 2015 года, ожидая традиционной сезонной активизации продаж.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-66-30 , Санкт-Петербург +7 (812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
